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地产人应知道的改善户型的主流与趋势

发布于:2022-01-14 10:55:14 来自:房地产行业/地产风向标 2 5489

来源:胖栋有话说

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作者:柏向堂

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随着人居需求的升级换代,人们对住房的需求逐渐从“居者有其屋”升级到了“居者优其屋”的时代。

置业客群的关注点也将变得更为理性、全面。基于现状地产背景条件下,我们的户型设计如何打动业主,如何一步到位,将是我们的探究与学习点。



为什么研究改善户型?

01

政府政策导向

居住 → 功能

功能性三房、四房需求占比皆升,二房比重继续回落。

 


为应对人口老龄化严重,近年来我国接连推出“二胎”、“三胎政策”。

直接影响:

1)少儿及长者人口总数上涨,推动家庭结构日渐繁密;

2)家庭成员丰富,催生购房行为演变,从刚需步入改善,部分进阶高改。


应对当代背景政策,家庭居住结构逐步“上有老,下有小”,人们的居住开始逐步注重功能性。


02

地产发展转型

卖房 → 卖品牌

 

十四五城市化率将超过65%,改善与高端曲线持续增长,刚需曲线逐渐回落。


疯狂的地产时代已经过去,市场也面临着他们现存的压力,不断提高精品浓度,拉高品牌效应,才能在逐步改善的大环境下平稳的生存,精中求生,地产市场正在转型。


03

置业人群变化

重预算 → 重体验

我们从120组客户深访进行案例分析:

 

置业客群逐步年轻化,80、90后已经成为购房主力军,拥有一定支付能力,同时也有家庭支持,置业需求逐步“重预算”到“重体验”转变。


生活模式急需改变!


基于这三大背景条件,改善及高端改善的市场,应运而生。随着人居需求的升级换代,人们对住房的需求逐渐从“居者有其屋”升级到了“居者优其屋”的时代。

 
 

针对生活模式的多重改善点,我们的选择不做选择,是什么都要! 同时兼顾客群的“面子”与“里子”,明奢+隐豪,一步到位!



 



十大IP空间系统

重新定义改善户型的未来趋势


01

“私密”入口

一梯一户私梯前厅,强调私密。私属化的入户前厅,舒适化归家流线。针对54M以下二类高层和100M以下一类高层列举不同核心筒模式,同时匹配其不同面积段属性配置不同需求的核心筒模式。如梯户私享、客货分离等。


1.私属化的候梯厅 —— 私享前厅,一重归家路

? 应有合理的鞋柜预留空间,可以兼作快递柜功能使用

? 入户门不宜正对电梯门

 


2.完全私属化的候梯厅——一梯一户,私户独享

? 非一层一户情况下,多个候梯厅应互相完全独立,形成完全私属的候梯厅

? 选用无接触乘梯,IC卡梯控,人脸识别梯控,指纹识别梯控,或者智能云梯控后端的方式,门禁系统

 


3.独立设置的后勤梯——主副分梯,双重流线

? 后勤梯应靠近保姆间、家政间、厨房设置

? 主人梯应靠近室内客餐厅或室内私区

 


02

“礼仪”玄关

功能性玄关+仪式感玄关。匹配不同面积段配置不同资源型玄关。同时入户门尽量正对仪式对景,同时侧置功能性储藏单元。


1.玄关-功能性

以储物功能为主:衣物+鞋柜+杂物+随身小件+消杀

? 外玄关应设置一梯一户,宜设置植物盆栽、收纳柜、鞋柜等

? 设置艺术对景墙、艺术雕塑、挂画\吊灯、局部挑高等;应有合理的鞋柜预留空间,可以兼作快递柜功能使用

? 可设置吊灯、射灯、或装饰灯烘托氛围

 


2.玄关-仪式感

以礼仪对景为主: 对景+视线+礼仪+精致

? 外玄关应设置一梯一户,宜设置植物盆栽、收纳柜、鞋柜等

? 设置艺术对景墙、艺术雕塑、挂画\吊灯、局部挑高等;应有合理的鞋柜预留空间,可以兼作快递柜功能使用

? 可设置吊灯、射灯、或装饰灯烘托氛围

 


3.玄关配置标准(220㎡以下户型)

功能性弱、仪式感弱 → 功能性强、仪式感强

 


4.其余玄关模式——“外廊式”玄关

 


5.其余玄关模式——“女王型”玄关

? 这种圆形玄关是从北美著名的纽约上东区流传出来的,也被称为“女王玄关”

? 对于不同年龄、不同生活作息的家人,通过玄关的分隔,各自的生活动线互不相扰

 


6.其余玄关模式——“洄游型”玄关

?可在玄关处设置双通道,一侧通向家政区,一侧通向主人区(客厅、卧室)

?宜设置嵌入式储藏柜,高度不小于2.1M,深度不小于0.8M ,宽度依据储存空间长宽限定

?可设置可容纳消毒用品的收纳柜,尺寸不小于:1.2*0.6*1M;设置洗手池,尺寸不小于0.7*0.5M

 


7.其余玄关模式——“分区型”玄关

?可在玄关处设置双通道,一侧通向家政区,一侧通向主人区(客厅、卧室)

?宜设置嵌入式储藏柜,高度不小于2.1M,深度不小于0.8M ,宽度依据储存空间长宽限定

?可设置可容纳消毒用品的收纳柜,尺寸不小于:1.2*0.6*1M;设置洗手池,尺寸不小于0.7*0.5M

 


03

“互动”餐厨

功能+颜值共同构成餐厨单元。同时结合外部自然资源调整内部构成,尽量使交流“无限”化。


豪宅餐厨发展历程

改善趋势: 动线优化、 互动性优化、 视野优化

传统时代:2014-2016

利:餐厨独立,功能划分明确,操作干扰小;天然油烟隔离。 弊: 烹饪空间封闭,缺乏视线和交流互动的可能性。

演化时代:2015-至今

分离式中西厨:

利:中西分离,隔绝油烟;西厨独立设置,空间更加完整,放大了操作台面;中岛作为多功能空间,丰富了用餐场所。 弊: 面积需求大,多出现在大户型; 操作动线长,西厨引用率较低; 中厨相对封闭,有碍互动交流。

开放式中西厨:

利:餐厨融合,促进互动交流;动线集约,方便操作,提升效率;空间开敞,视线通透。 弊: 一定程度的油烟和声音干扰。


1.功能+颜值厨房模式

“功能型”厨房

超大U型台面,超全厨房配置

? 应根据厨房设备使用预留足够的设备放置空间,使用定制推拉门

? 应根据住户个人情况来定制厨房产品的尺寸高度、做法样式、颜色材料等

 


2.功能+颜值厨房模式

“互动型”餐厨

互动升级,餐厨客整体设置,极具互动感的公区模式

? 餐客厅空间宜方正完整,无尖角突出,不应设置实墙或其他结构

? 正餐厅应位于客厅附近,四周无隔墙阻挡;岛台早餐厅应与岛台结合

 


3.功能+颜值厨房模式

“开放型”餐厨

中西厨进一步开放融合,加之景观的融入

?中厨与西厨之间用玻璃门进行隔断,保持两个空间通透明亮

?应设置可完全折叠的折叠门、吊滑的轨道门或带阻尼和磁吸的推拉门

?宜设置与中岛台结合的2~4人用餐桌,尺寸不宜小于0.8m×1.8m×0.75m

 


4.功能+颜值厨房模式

“高颜值”皮肤

结合内装提供高级感厨房皮肤

? 根据厨房面积确定定制产品橱柜的种类和大小

? 应根据厨房面积来确定拉门的尺寸,建议在拉门墙面的一侧留出半径1~2.5m的净宽

? 为保护老人和小孩的安全,拉门应做带阻尼和磁吸的移门

 


04

“社交”客厅

举例市面上流行的四种餐客模式,竖厅重功能,横厅重体验,侧厅重景观,方厅重交流。可匹配面积段需求进行模块化匹配。

同时针对客厅的模式进行提升调整。


豪宅客厅发展历程

 


真LKDG一体化

 


1.未来客厅主流趋势——“景观方厅”

完整+方正+幕墙+景观

? 端厅本质上是对资源利用的最大化,呈现多观景面

? 室内净高增大不宜小于3.3m,可放置一些定制化大尺度沙发、吊灯等大型家具

? 端厅一般多采用传热系数低的落地玻璃,增加自然通风采光  


2.未来客厅主流趋势——“竖向通高”

完整+通高+推拉门+景观

? 考虑到结构对位关系,同时注意立面和谐性

? 设计时考虑到结构问题,避免出现单独柱子或墙,保持空间通透性

 


3.未来客厅主流趋势——“多级客厅”

会客厅+起居室+休闲室+娱乐室+艺术厅

? 会客厅宜与餐厨联动;休息厅宜位于私区汇集交点;娱乐厅宜位于会客厅附近;景观客厅应位于景观阳台附近,与会客厅连接

? 应预留玻璃隔断/门轨位置,各级空间灵活多变

 


4.未来客厅主流趋势——“艺术客厅”

? 墙体材料宜采用石材,镜面,金属及其他高级感材质的艺术化设计

? 展示墙高度不应小于2.4m,宽度不小于3.2m

 


05

“花园”阳台

阳台是户型中主要的室外空间,更兼具“院子”的中式属性。所以在尺度上要尽可能大。同时进深、面宽、转角等都是阳台可提升且兼顾的点。另外在高度和形状上也是阳台的高端提升点。


1.情景阳台趋势——“大面宽”

? 通过合适的尺度设计,提供足够放置艺术化躺椅、跑步机、艺术创作用具、小茶几等户外空间,提升空间多样功能的可能性

? 卧室超长景观阳台尺寸不小于6.3m×1.8m

 


2.情景阳台趋势——“大进深”

? 进深宜为2.4-2.7m ;面积可考虑按照全面积计算

? 高端的客群对家庭聚会空间有着较高的要求,阳台处超棒景观的聚会空间,大大改善了空间的品质,彰显了业主的极致品味

 


3.情景阳台趋势——“转角”

? 拉长的景观阳台视野角度更为宽泛,建议设置L形或U形超长景观阳台

? 与室内的分隔界面建议全部采用落地玻璃体系,便于室内外人群的沟通交流

 


4.情景阳台趋势——“阳台小院”

植入阳台阳光房,多功能考虑

? 阳台进深不宜小于1.2m,不封挑阳台进深大于0.6m时,计算一半面积。

 


5.情景阳台趋势——“通高”

两层通高,可局部错位

? 可植入阳台泳池,阳台室外观影、室外空中花园等需要大层高空间的功能

6.情景阳台趋势——“形状”

情景化空间+标识性立面

? 强调多层阳台外立面的凹进凸出,整体形成韵律感打造独特标识性立面

? 根据产品等级可按需将不规则阳台布置于不同位置,不规则阳台可与主卧发生联动,也可与客餐厅发生联动

 


7.情景阳台趋势—— “露台化”

扩大采光需求,植入活动场景

? 建议占用露台空间面积建议不小于15㎡

? 种植丰富的各季节植被,多种植常绿植物,同时考虑覆土层,防水层对于屋面和结构的影响

 


06

“奢享”主卧

主卧作为户型中最具享受性的功能空间,高面积比+套房化+小家化将是未来主卧的统一主流趋势,作为业主真正的私人空间,同时将拥有小家化的私属配置。

例如主卧玄关,功能+礼仪;衣帽间,双衣帽+超尺度;卫浴配置,豪华+五件套;卧室,全景+空间;空间,增加可变+满足不同业主需求。


豪宅主卧发展历程

 


1.主卧配置——玄关

主卧入口功能化+礼仪化

? 建议将玄关设置在户型走道尽端,走道宽度不小于1.2m,墙体做隔音处理

? 宜设置门宽不小于1.2m双开门或其他高级形式的门

? 建议在端部局部放大,最小尺寸不小于1.5m×1.5m的卧室外玄关

 


2.主卧配置——女神衣帽间

超尺度皮肤库需求

? 建议女衣帽间不小于3.3m×2.4m,男衣帽间不小于3.3m×1.8m 

? 建议女衣帽间配置化妆台;男衣帽间考虑与主卧可变空间、书房等联动

? 应利用走道空间在入口玄关附近设置衣帽间,实现入口 与衣帽间联动

 


3.主卧配置——豪华卫浴设置

奢享五件套配置,独属于自己的休闲空间

? 宜设置单台盆超长台面或双台盆;宜配置艺术化的收纳洗漱用品、化妆用品的空间

? 建议设置有升降、静音、温度控制、消毒的功能的马桶;宜在马桶间设置智能定制化LED屏幕,采用艺术化的马桶间空间设计

 


4.主卧配置——全景卧室

景观+景观+景观

? 卧室位置应位于南侧角部或主卧部分凸出设计

? 应正对落地窗,与落地窗形成对位关系

? 应设置L形转角或大面积景观落地窗,窗户尺寸不宜小于1.8m×2.1m

 


5.主卧配置——主卧可变空间

可变设计,兼顾不同业主生活需求

? 宜根据可变空间具体功能可联动主卧其他功能设计,如密室联动衣帽间、休息空间联动卧室等 

? 作为书房、茶室等需要采光的功能房间时应布置在卧室东西两侧;作为密室等私密空间时宜与衣帽间结合

 


07

“精致”次卧

作为套内数量最多的功能空间,基本一户内2-4房可能,次卧的需求需要套房+多样化。

满足不同居住者的不同需求。1.多样化,兼具次主卧及老人房功能。2.满足不同居住者成长空间需求。


1.次卧趋势——次卧套房化

? 房间除基础的套房配置(如卫生间、衣帽间、卧室)外,应考虑预留2~5㎡的适配性空间,以增加次卧的全面适配性

? 衣帽间的形态可做有门的、开放式的、壁挂支架等多种方式设计

 


2.次卧趋势——次卧多样化

? 每间房卧室面积不小于10㎡,尺寸不小于3.3m*3.6m

? 可根据不同需求变换房间格局

 


3.次卧趋势——次卧聚合化

? 条件允许情况下建议布置双儿童套房,中间可使用推拉门实现两间房联动,达到可分可合

? 每个儿童房宜具有卧室、学习区、卫生间、衣帽柜的配置。考虑设置独立娱乐空间、学习空间、收纳间

 


08

“乐享”X厅

根据户型面积及功能匹配不同种类的X厅,增加空间可变及多功能需求。同时考虑实际性可布置四种不同类型的X空间


1.自定义空间——单独X空间

? X空间不限主题,根据家庭成长需求,灵活变动。可改造成书房、茶室、游戏房、瑜伽室、宠物间、直播间等

? 采用“复合大空间+个性小空间”的设计方法,实现复合功能

 


2.自定义空间——组合式X空间

? 打破传统LDKB的流动式公区一体化设计,玄关和X空间融入公区,零散空间整合,形成两倍公区容量

? 大面宽阳台打开边界,塑造三倍公区视野

 


3.自定义空间——联动型X空间

? 从南至北贯通植入“0.5空间”,增加阳台、书房、衣帽间和榻榻米空间

? 设置隐藏式大推拉门,书房既可以是客厅书房,也可是主卧书房,打破公区与私区界限

 


4.自定义空间——储备型X空间

? 北侧多功能空间,尺度上可作为独立卧室单独存在,也可取消隔墙,并入餐厅中

? 储备型空间随着家庭需要的功能变迁而变化

 


09

“艺术”家政

依据客群的逐步年轻化,人们越来越关注家庭的面子工程,凌乱以及无规划的家政和储藏降成为过去式。

目前最多的家政是结合阳台集中装修放置,另外,家政还可与公卫结合,洗烘一体,便利收纳。另外还可独立设置,完全自由的家政储藏空间。


1.家政趋势——与阳台结合

? 设备空间尺寸不应小于0.6m×0.6m×1.4m

? 应配有洗衣机、烘干机

 


2.家政趋势——与公卫结合

? 公卫统一采用干湿分离设计

? 应利用墙体进行收纳,进深应不大于0.35m,如边柜、角柜等;应设置独立收纳柜,尺寸宜为0.3m×0.45m左右

 


3.家政趋势——独立家政间

? 应配有盥洗池、台面、清洗池

? 应配有洗衣机、烘干机、收纳柜、置物架、脏衣篓等

 


4.家政趋势——家庭储物收纳配置

? 功能应根据住户的需求进行定制化布置

? 应有合理的展示预留和收纳空间,可以根据物件尺寸需要进行定制化设置

 


10

“洄游”动线

室内动线是衔接家庭交流的重要空间流线,提升室内功能性的同时,便利交通,增加互动,是当前户型设计最具趣味性的设计手法。


1.动线1.0——玄关洄游

串联多个功能,提高室内空间功能性

? 一般玄关结合家政间/厨房/厕所形成洄游动线 

? 入户形成访客流线以及家政流线,流线互不干扰,提升生活便捷性以及保证家庭卫生

 


2.动线2.0——餐厨洄游

餐厨家务动线变多,生活便捷性提高

? 一般餐厅结合厨房形成洄游动线

? 加强了餐厅与厨房的互动

 


3.动线3.0——餐客洄游

加强室内外空间的互动

? 一般客厅结合阳台/餐厅/书房形成洄游动线

? 洄游后使得大脑产生无限大空间的良好体验感

 


4.动线4.0——卧室洄游

多功能串联,便捷度提高

? 一般主卧内部联合书房/衣帽间/阳台/休息空间形成洄游

? 主卧洄游后,多功能串联空间趣味性丰富度提高,主卧行为也更加便捷

 


5.动线5.0——转圈游

多级洄游动线,丰富场景体验

? 高效布置:设置洄游动线应充分考虑功能高效串联,提升生活便捷度

? 流线宽度:流线宽度不宜小于0.8m

? 洄游种类:可分为玄关洄游、餐厨洄游、客厅洄游、主卧洄游、运动洄游、整体洄游

 


6.动线6.0——环岛游

加强室内外互动性

? 一般室内走道结合阳台形成长距离运动洄游

? 使室内慢跑成为可能,使人产生室内大空间的感觉

 

AFTERWORD

改善≠大

高端≠废

尊重每一寸的土地,尊重每一平米的面积,描摹每一帧的生活场景。

设计的本质不离开“人居”,尊重市场需求、人居理念、功能体验,以需求为本源动力,全面照顾客群的面子与里子,显豪、隐奢,一部到位。

  • wesbbfw
    wesbbfw LV8 沙发

    很好呀 好好学习

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    2022-01-14 22:38:14

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  • 寻星星
    寻星星 LV11 板凳

    谢谢分享,收获良多~

    2022-01-14 15:03:14

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