地产人应知道的改善户型的主流与趋势

为什么研究改善户型?

居住 → 功能

功能性三房、四房需求占比皆升，二房比重继续回落。

为应对人口老龄化严重，近年来我国接连推出“二胎”、“三胎政策”。

直接影响：

1）少儿及长者人口总数上涨，推动家庭结构日渐繁密；

2）家庭成员丰富，催生购房行为演变，从刚需步入改善，部分进阶高改。

应对当代背景政策，家庭居住结构逐步“上有老，下有小”，人们的居住开始逐步注重功能性。

卖房 → 卖品牌

十四五城市化率将超过65％，改善与高端曲线持续增长，刚需曲线逐渐回落。

疯狂的地产时代已经过去，市场也面临着他们现存的压力，不断提高精品浓度，拉高品牌效应，才能在逐步改善的大环境下平稳的生存，精中求生，地产市场正在转型。

重预算 → 重体验

我们从120组客户深访进行案例分析：

置业客群逐步年轻化，80、90后已经成为购房主力军，拥有一定支付能力，同时也有家庭支持，置业需求逐步“重预算”到“重体验”转变。

生活模式急需改变！

基于这三大背景条件，改善及高端改善的市场，应运而生。随着人居需求的升级换代，人们对住房的需求逐渐从“居者有其屋”升级到了“居者优其屋”的时代。

针对生活模式的多重改善点，我们的选择不做选择，是什么都要！ 同时兼顾客群的“面子”与“里子”，明奢+隐豪，一步到位！

十大IP空间系统

重新定义改善户型的未来趋势

一梯一户私梯前厅，强调私密。私属化的入户前厅，舒适化归家流线。针对54M以下二类高层和100M以下一类高层列举不同核心筒模式，同时匹配其不同面积段属性配置不同需求的核心筒模式。如梯户私享、客货分离等。

1.私属化的候梯厅 —— 私享前厅，一重归家路

? 应有合理的鞋柜预留空间，可以兼作快递柜功能使用

? 入户门不宜正对电梯门

2.完全私属化的候梯厅——一梯一户，私户独享

? 非一层一户情况下，多个候梯厅应互相完全独立,形成完全私属的候梯厅

? 选用无接触乘梯，IC卡梯控，人脸识别梯控，指纹识别梯控，或者智能云梯控后端的方式，门禁系统

3.独立设置的后勤梯——主副分梯，双重流线

? 后勤梯应靠近保姆间、家政间、厨房设置

? 主人梯应靠近室内客餐厅或室内私区

功能性玄关+仪式感玄关。匹配不同面积段配置不同资源型玄关。同时入户门尽量正对仪式对景，同时侧置功能性储藏单元。

1.玄关-功能性

以储物功能为主：衣物+鞋柜+杂物+随身小件+消杀

? 外玄关应设置一梯一户，宜设置植物盆栽、收纳柜、鞋柜等

? 设置艺术对景墙、艺术雕塑、挂画\吊灯、局部挑高等；应有合理的鞋柜预留空间，可以兼作快递柜功能使用

? 可设置吊灯、射灯、或装饰灯烘托氛围

2.玄关-仪式感

以礼仪对景为主： 对景+视线+礼仪+精致

? 外玄关应设置一梯一户，宜设置植物盆栽、收纳柜、鞋柜等

? 设置艺术对景墙、艺术雕塑、挂画\吊灯、局部挑高等；应有合理的鞋柜预留空间，可以兼作快递柜功能使用

? 可设置吊灯、射灯、或装饰灯烘托氛围

3.玄关配置标准（220㎡以下户型）

功能性弱、仪式感弱 → 功能性强、仪式感强

4.其余玄关模式——“外廊式”玄关

5.其余玄关模式——“女王型”玄关

? 这种圆形玄关是从北美著名的纽约上东区流传出来的，也被称为“女王玄关”

? 对于不同年龄、不同生活作息的家人，通过玄关的分隔，各自的生活动线互不相扰

6.其余玄关模式——“洄游型”玄关

?可在玄关处设置双通道，一侧通向家政区，一侧通向主人区（客厅、卧室）

?宜设置嵌入式储藏柜,高度不小于2.1M，深度不小于0.8M ,宽度依据储存空间长宽限定

?可设置可容纳消毒用品的收纳柜，尺寸不小于：1.2*0.6*1M；设置洗手池，尺寸不小于0.7*0.5M

7.其余玄关模式——“分区型”玄关

?可在玄关处设置双通道，一侧通向家政区，一侧通向主人区（客厅、卧室）

?宜设置嵌入式储藏柜,高度不小于2.1M，深度不小于0.8M ,宽度依据储存空间长宽限定

?可设置可容纳消毒用品的收纳柜，尺寸不小于：1.2*0.6*1M；设置洗手池，尺寸不小于0.7*0.5M

功能+颜值共同构成餐厨单元。同时结合外部自然资源调整内部构成，尽量使交流“无限”化。

豪宅餐厨发展历程

改善趋势： 动线优化、 互动性优化、 视野优化

传统时代：2014-2016

利：餐厨独立，功能划分明确，操作干扰小；天然油烟隔离。 弊： 烹饪空间封闭，缺乏视线和交流互动的可能性。

演化时代：2015-至今

分离式中西厨：

利：中西分离，隔绝油烟；西厨独立设置，空间更加完整，放大了操作台面；中岛作为多功能空间，丰富了用餐场所。 弊： 面积需求大，多出现在大户型； 操作动线长，西厨引用率较低； 中厨相对封闭，有碍互动交流。

开放式中西厨：

利：餐厨融合，促进互动交流；动线集约，方便操作，提升效率；空间开敞，视线通透。 弊： 一定程度的油烟和声音干扰。

1.功能+颜值厨房模式

“功能型”厨房

超大U型台面，超全厨房配置

? 应根据厨房设备使用预留足够的设备放置空间，使用定制推拉门

? 应根据住户个人情况来定制厨房产品的尺寸高度、做法样式、颜色材料等

2.功能+颜值厨房模式

“互动型”餐厨

互动升级，餐厨客整体设置，极具互动感的公区模式

? 餐客厅空间宜方正完整，无尖角突出，不应设置实墙或其他结构

? 正餐厅应位于客厅附近，四周无隔墙阻挡；岛台早餐厅应与岛台结合

3.功能+颜值厨房模式

“开放型”餐厨

中西厨进一步开放融合，加之景观的融入

?中厨与西厨之间用玻璃门进行隔断，保持两个空间通透明亮

?应设置可完全折叠的折叠门、吊滑的轨道门或带阻尼和磁吸的推拉门

?宜设置与中岛台结合的2~4人用餐桌，尺寸不宜小于0.8m×1.8m×0.75m

4.功能+颜值厨房模式

“高颜值”皮肤

结合内装提供高级感厨房皮肤

? 根据厨房面积确定定制产品橱柜的种类和大小

? 应根据厨房面积来确定拉门的尺寸，建议在拉门墙面的一侧留出半径1~2.5m的净宽

? 为保护老人和小孩的安全，拉门应做带阻尼和磁吸的移门

举例市面上流行的四种餐客模式，竖厅重功能，横厅重体验，侧厅重景观，方厅重交流。可匹配面积段需求进行模块化匹配。

同时针对客厅的模式进行提升调整。

豪宅客厅发展历程

真LKDG一体化

1.未来客厅主流趋势——“景观方厅”

完整+方正+幕墙+景观

? 端厅本质上是对资源利用的最大化，呈现多观景面

? 室内净高增大不宜小于3.3m，可放置一些定制化大尺度沙发、吊灯等大型家具

2.未来客厅主流趋势——“竖向通高”

完整+通高+推拉门+景观

? 考虑到结构对位关系，同时注意立面和谐性

? 设计时考虑到结构问题，避免出现单独柱子或墙，保持空间通透性

3.未来客厅主流趋势——“多级客厅”

会客厅+起居室+休闲室+娱乐室+艺术厅

? 会客厅宜与餐厨联动；休息厅宜位于私区汇集交点；娱乐厅宜位于会客厅附近；景观客厅应位于景观阳台附近，与会客厅连接

? 应预留玻璃隔断/门轨位置，各级空间灵活多变

4.未来客厅主流趋势——“艺术客厅”

? 墙体材料宜采用石材，镜面，金属及其他高级感材质的艺术化设计

? 展示墙高度不应小于2.4m，宽度不小于3.2m

阳台是户型中主要的室外空间，更兼具“院子”的中式属性。所以在尺度上要尽可能大。同时进深、面宽、转角等都是阳台可提升且兼顾的点。另外在高度和形状上也是阳台的高端提升点。

1.情景阳台趋势——“大面宽”

? 通过合适的尺度设计，提供足够放置艺术化躺椅、跑步机、艺术创作用具、小茶几等户外空间，提升空间多样功能的可能性

? 卧室超长景观阳台尺寸不小于6.3m×1.8m

2.情景阳台趋势——“大进深”

? 进深宜为2.4-2.7m ；面积可考虑按照全面积计算

? 高端的客群对家庭聚会空间有着较高的要求，阳台处超棒景观的聚会空间，大大改善了空间的品质，彰显了业主的极致品味

3.情景阳台趋势——“转角”

? 拉长的景观阳台视野角度更为宽泛，建议设置L形或U形超长景观阳台

? 与室内的分隔界面建议全部采用落地玻璃体系,便于室内外人群的沟通交流

4.情景阳台趋势——“阳台小院”

植入阳台阳光房，多功能考虑

? 阳台进深不宜小于1.2m，不封挑阳台进深大于0.6m时，计算一半面积。

5.情景阳台趋势——“通高”

两层通高，可局部错位

? 可植入阳台泳池，阳台室外观影、室外空中花园等需要大层高空间的功能

6.情景阳台趋势——“形状”

情景化空间+标识性立面

? 强调多层阳台外立面的凹进凸出，整体形成韵律感打造独特标识性立面

? 根据产品等级可按需将不规则阳台布置于不同位置，不规则阳台可与主卧发生联动，也可与客餐厅发生联动

7.情景阳台趋势—— “露台化”

扩大采光需求，植入活动场景

? 建议占用露台空间面积建议不小于15㎡

? 种植丰富的各季节植被，多种植常绿植物，同时考虑覆土层，防水层对于屋面和结构的影响

主卧作为户型中最具享受性的功能空间，高面积比+套房化+小家化将是未来主卧的统一主流趋势，作为业主真正的私人空间，同时将拥有小家化的私属配置。

例如主卧玄关，功能+礼仪；衣帽间，双衣帽+超尺度；卫浴配置，豪华+五件套；卧室，全景+空间；空间，增加可变+满足不同业主需求。

豪宅主卧发展历程

1.主卧配置——玄关

主卧入口功能化+礼仪化

? 建议将玄关设置在户型走道尽端，走道宽度不小于1.2m，墙体做隔音处理

? 宜设置门宽不小于1.2m双开门或其他高级形式的门

? 建议在端部局部放大，最小尺寸不小于1.5m×1.5m的卧室外玄关

2.主卧配置——女神衣帽间

超尺度皮肤库需求

? 建议女衣帽间不小于3.3m×2.4m，男衣帽间不小于3.3m×1.8m 

? 建议女衣帽间配置化妆台；男衣帽间考虑与主卧可变空间、书房等联动

? 应利用走道空间在入口玄关附近设置衣帽间，实现入口 与衣帽间联动

3.主卧配置——豪华卫浴设置

奢享五件套配置，独属于自己的休闲空间

? 宜设置单台盆超长台面或双台盆；宜配置艺术化的收纳洗漱用品、化妆用品的空间

? 建议设置有升降、静音、温度控制、消毒的功能的马桶；宜在马桶间设置智能定制化LED屏幕，采用艺术化的马桶间空间设计

4.主卧配置——全景卧室

景观+景观+景观

? 卧室位置应位于南侧角部或主卧部分凸出设计

? 应正对落地窗，与落地窗形成对位关系

? 应设置L形转角或大面积景观落地窗，窗户尺寸不宜小于1.8m×2.1m

5.主卧配置——主卧可变空间

可变设计，兼顾不同业主生活需求

? 宜根据可变空间具体功能可联动主卧其他功能设计，如密室联动衣帽间、休息空间联动卧室等 

? 作为书房、茶室等需要采光的功能房间时应布置在卧室东西两侧；作为密室等私密空间时宜与衣帽间结合

作为套内数量最多的功能空间，基本一户内2-4房可能，次卧的需求需要套房+多样化。

满足不同居住者的不同需求。1.多样化，兼具次主卧及老人房功能。2.满足不同居住者成长空间需求。

1.次卧趋势——次卧套房化

? 房间除基础的套房配置（如卫生间、衣帽间、卧室）外，应考虑预留2~5㎡的适配性空间，以增加次卧的全面适配性

? 衣帽间的形态可做有门的、开放式的、壁挂支架等多种方式设计

2.次卧趋势——次卧多样化

? 每间房卧室面积不小于10㎡，尺寸不小于3.3m*3.6m

? 可根据不同需求变换房间格局

3.次卧趋势——次卧聚合化

? 条件允许情况下建议布置双儿童套房，中间可使用推拉门实现两间房联动,达到可分可合

? 每个儿童房宜具有卧室、学习区、卫生间、衣帽柜的配置。考虑设置独立娱乐空间、学习空间、收纳间

根据户型面积及功能匹配不同种类的X厅，增加空间可变及多功能需求。同时考虑实际性可布置四种不同类型的X空间

1.自定义空间——单独X空间

? X空间不限主题，根据家庭成长需求，灵活变动。可改造成书房、茶室、游戏房、瑜伽室、宠物间、直播间等

? 采用“复合大空间+个性小空间”的设计方法，实现复合功能

2.自定义空间——组合式X空间

? 打破传统LDKB的流动式公区一体化设计，玄关和X空间融入公区，零散空间整合，形成两倍公区容量

? 大面宽阳台打开边界，塑造三倍公区视野

3.自定义空间——联动型X空间

? 从南至北贯通植入“0.5空间”，增加阳台、书房、衣帽间和榻榻米空间

? 设置隐藏式大推拉门，书房既可以是客厅书房，也可是主卧书房，打破公区与私区界限

4.自定义空间——储备型X空间

? 北侧多功能空间，尺度上可作为独立卧室单独存在，也可取消隔墙，并入餐厅中

? 储备型空间随着家庭需要的功能变迁而变化

依据客群的逐步年轻化，人们越来越关注家庭的面子工程，凌乱以及无规划的家政和储藏降成为过去式。

目前最多的家政是结合阳台集中装修放置，另外，家政还可与公卫结合，洗烘一体，便利收纳。另外还可独立设置，完全自由的家政储藏空间。

1.家政趋势——与阳台结合

? 设备空间尺寸不应小于0.6m×0.6m×1.4m

? 应配有洗衣机、烘干机

2.家政趋势——与公卫结合

? 公卫统一采用干湿分离设计

? 应利用墙体进行收纳，进深应不大于0.35m，如边柜、角柜等；应设置独立收纳柜，尺寸宜为0.3m×0.45m左右

3.家政趋势——独立家政间

? 应配有盥洗池、台面、清洗池

? 应配有洗衣机、烘干机、收纳柜、置物架、脏衣篓等

4.家政趋势——家庭储物收纳配置

? 功能应根据住户的需求进行定制化布置

? 应有合理的展示预留和收纳空间，可以根据物件尺寸需要进行定制化设置

室内动线是衔接家庭交流的重要空间流线，提升室内功能性的同时，便利交通，增加互动，是当前户型设计最具趣味性的设计手法。

1.动线1.0——玄关洄游

串联多个功能，提高室内空间功能性

? 一般玄关结合家政间/厨房/厕所形成洄游动线 

? 入户形成访客流线以及家政流线，流线互不干扰，提升生活便捷性以及保证家庭卫生

2.动线2.0——餐厨洄游

餐厨家务动线变多，生活便捷性提高

? 一般餐厅结合厨房形成洄游动线

? 加强了餐厅与厨房的互动

3.动线3.0——餐客洄游

加强室内外空间的互动

? 一般客厅结合阳台/餐厅/书房形成洄游动线

? 洄游后使得大脑产生无限大空间的良好体验感

4.动线4.0——卧室洄游

多功能串联，便捷度提高

? 一般主卧内部联合书房/衣帽间/阳台/休息空间形成洄游

? 主卧洄游后，多功能串联空间趣味性丰富度提高，主卧行为也更加便捷

5.动线5.0——转圈游

多级洄游动线，丰富场景体验

? 高效布置：设置洄游动线应充分考虑功能高效串联，提升生活便捷度

? 流线宽度：流线宽度不宜小于0.8m

? 洄游种类：可分为玄关洄游、餐厨洄游、客厅洄游、主卧洄游、运动洄游、整体洄游

6.动线6.0——环岛游

加强室内外互动性

? 一般室内走道结合阳台形成长距离运动洄游

? 使室内慢跑成为可能，使人产生室内大空间的感觉