一、涉及试点政策
充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。
二、相关案例
1. 南昌市某划拨机关用地调整为商业服务业用地转让案例
2. 西安市某公司土地调整规划用途转让案例
A公司于2012年2月以挂牌出让方式取得7宗国有建设用地使用权，其中工业用地3宗共155.776亩、商服用地4宗共137.801亩，出让总面积293.577亩。 7宗土地出让价款共32320万元，企业已全部缴清并办理了7宗土地使用权证。 宗地出让前，出让区域内就规划有预留高压走廊用地32.92亩，高压走廊用地由市国土资源局进行征 收储备。规划预留的高压走廊导致出让7宗土地分布零散，企业取得土地使用权后，开始进行部分开发建设。
2013年7月，西安市政府研究决定对出让宗地所在区域进行整体改造提升。规划部门对该区域的整体规划做重新调整，将预留的高压走廊用地调整为建设开发用地，拟与已出让的7宗地并进行规划整合。按照整合后的规划布局，已出让的4宗137.801亩商服用地和原高压走廊用地21.09亩共158.891亩土地重新规划为2宗居住 用地(131.295亩)和1宗商服用地(23.783亩)。对已出让的4宗商服用地，西安市政府原计划由政府收回后重新出让，经与A公司谈判协商后，双方难以达成一致， 存量低效用地再开发工作受阻。
由于涉及土地来源和权属不同、土地出让年期不同、政府收益与企业利益如何兼顾、出让中如何保证公平竞争等问题，西安市国土资源局大胆探索创新，决定采用“以公开挂牌的方式同时进行转让和出让”的供地方式，将上述3宗土地挂牌出让。出让方案中对宗地出让条件进行了以下约定:①竞买人需同时竞买政府出让土地及A公司转让土地:②竞买人需满足土地转让方提出的转让补偿条件(土地补偿费47586万元及地上附着物拆迁费5800万元);③竞买人需向政府缴纳土地出让金。土地出让金按照“宗地现用途和原用途评估地价为负值的按照零地价确定，为正值时按照差价确定，储备土地按照全地价确定”的原则收取。由于用地性质与规划指标均发生变化，土地出让年期以出让合同签订日期作为起始日计算。
经评估机构评估，23.783亩用地( A公司所有)的现商服用途和原商服用途的差价为728.2172万元，按照730万元确定起始价; 58.640 亩用地( A公司所有)现居住用途和原商服用途的差价为-4172.1033万元，储备用地评估全地价为5876.6425万元，按照5880万元确定起始价; 72.655 亩用地(含A公司所有土地与原高压走廊用地)现居住用途和原商服用途的差价为-3695.1399万元，储备土地评估全地价为4572.4253万元， 按照4580万元确定起始价。 经测算，宗地的出让总地价不应低于11190万元。
2017年7月21日至8月3日，西安市国土资源局在国土资源交易网以公开挂牌方式出让上述三宗土地使用权，B公司最终以11909万元竞得了上述三宗土地使用权。2017年8月11日，B公司与西安市国土资源局签订了出让合同，根据合同约定，B公司应于2018年8月11日前向市财政缴纳土地出让金1199万元，向A公司支付土地补偿费4786万元及地上附着物拆迁费5800万元。项目需在2 018年7月11日前动工，三年内竣工。目前，三宗地的土地出让金已缴纳完毕，该项目已进行开工建设工，B公司正在办理税费核定和缴纳，待税费缴纳后申请办理不动产权证。
该宗地的顺利转让，不仅使企业有效盘活了资产，同时，也使政府的低效用地得到了有效利用，改变变该区域内居住用地供应不足的现状，大大提高了存量土地资源配置效率，使政府和企业之间达到“双赢”。
三、案例综合点评
实践中，土地转让时证载用途与规划用途不一致的情况较为普遍。尤其是一些存量工业用地较多的老旧城市、老工业城市，大量历史形成的工业用地，在新一轮城市规划中均已调整为其他用途。这些土地的盘活利用，对城市更新、旧城改造具有重要意义。是否允许这些土地按新的规划用途转让、如何设计合理的增值收益分配机制，这些问题对土地二级市场的培育和发展具有重要影响。
国家层面，法律法规并未对这一情况作出禁止性规定，但一些省(区、市)或地方城市出于各种考虑，以政府文件的形式，要求土地用途涉及变更的一律收回，重新在土地一级市场招拍挂。但实际操作中，遇到了不少问题，例如收储价格普遍较低，企业积极性不高，协调谈判难度大;收储支出高、周期长，容易增加政府债务负担等。按照国务院关于“最大限度减少政府对资源的直接配置、最大限度减少政府直接干预”的要求，一些试点地区积极探索通过土地二级市场转让的方式，鼓励、引导原使用权人在土地二级市场公开转让，并合理分配增值收益，以此充分发挥市场机制作用，提高资源配置效率，加快要素流通，取得了较好的成效。在转让后增值收益分配上，各地也有不同的做法，有的是按一定金额对原使用权人进行补偿，有的是按转让成交的一定比例进行分配，既保障政府收益，又充分调动原使用权人的积极性。具体做法，需要各地结合本地实际确定。
以上案例摘自中国大地出版社近期出版的《土地二级市场改革与探索》一书。
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大尺度街道线性空间深圳三大干道的规划设计实践历程 深圳是中国改革开放的试验田，城市建设多年领跑，造就了众多的奇迹和大观，这其中，大道自然当仁不让地扮演了重要的角色。深南大道、深惠路(龙岗段)、宝安大道三大干道在城市格局中具有不可比拟的特殊重要地位:从空间维度看，三大干道分别是特区、龙岗和宝安的主轴（图1);从时间维度看，三大干道则见证了深圳不同历史时期的发展变迁，因而更显意味深长。 三条大道迥异的发展阶段决定了其规划目的、要求与内容各有不同，需要根据各自背景开展针对性的研究工作。基于这一认识，自深南大道进行城市设计整合研究开始，继而开展的深惠路沿线城市更新，再到其后的宝安大道城市设计，在此持续的规划研究历程中，对“大道”的认识解读不断完善、加深和丰富，课题间亦体现出相当的差异性，从“整合”到“更新”再到全面“设计”，反映出深圳在这一领域的研究正日趋深入和理性，并结合实际不断地向新的阶段推进（表1)。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳这是一个很不错的学习参考资料, 但是表述的还是过于简单,未提供相应参数及技术要求等, 建议上传一些附件技术资料(如CAD外形尺寸图和对应的型号规格及技术参数等,以方便设计人员选用),? 不过这里还是要谢谢楼主能发布和分享出来给大家学习和参考使用!
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