外围护系统的成本限额控制

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楔 子

地产的成本控制，依然是一个极其重要的课题，这是一个系统课题，需要地产决策层的支持和支撑，否则一切的成本控制都是空谈。

各家地产的成本控制从技术角度而言，大体相同，只是有的控的比较严格，有的控制比较稀松；技术角度的成本控制就像安装在电脑上的软件，软件运营是否高效其实跟电脑的硬件息息相关，地产成本控制的硬件其实就是公司对于成本控制的体系搭建和组织搭建，所以说优秀的地产成本控制总是有着较为强大的成本控制体系这个硬件，然后再辅以技术措施和高效的人员配置。

言归正传，今天再聊聊地产对于外围护系统的限额措施，看看优秀地产的限额的到底需要做什么工作。

甲方为什么关注外围护系统？其中一个很重要的原因便是成本高，成本浪费可观 ，先看一个案例：

济南某住宅项目，7度区（0.10g），地上17层/地下1层，剪力墙结构，总面积12315㎡，地下面积540.7㎡，地上面积11774.59㎡，筏板，2018年9月开工，毛坯工程，建安成本2514元/m2。

案例与外围护体系息息相关的成本：保温、外窗、外墙饰面、栏杆百叶、单元门

共计304元/m2，占到建安成本的12.1%。

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维护系统的限额现状及限额内容

建安成本中外围护体系的内容有： 保 温、外窗、外墙饰面、栏杆百叶、单元门 ，基于这五大内容，我们选取了9家标杆企业关于上述内容的限额，看看对于外围护系统需要怎么进行成本控制。

2.1 保温工程

开发商对于保温工程的限额极其有限，甚至没有采用限额措施，保温工程的成本控制几乎是所有开发商的短板。保温工程限额之外的其他措施，比如各个区域保温专项的研究，在一些开发企业中有涉及；邀请顾问单位进行保温优化，也是一些开发商的操作思路。

保温工程的成本控制难，有下列几方面的原因：

其一：中国气候区较多，保温工程与建筑节能息息相关，专业性较强，开发商不具备或者很难具备这种能力，这就造成了开发商主动管理的难度加大。

其二：气候区较多，保温材料及体系复杂，属地化的内容较多，这就造成头部房企标准化的难度较大，甚至不具备标准化的意义。

上图来源：中梁地产《外墙保温工艺专项成本研究》

2.2 外立面工程

在房地产项目中，外墙饰面工程是设计和成本协同管理的重点，其重要性体现在以下三个方面：

①  在 外立面工程中工程量最大，系统复杂； 建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面花架、格栅等等。

② 建筑外立面材料丰富，成本波动性大，成本敏感性较高。

③ 直接影响建筑物的品质，最容易受到外界破坏；

开发商对于外立面工程的限额控制，绝大部分是通过：

① 用产品线进行成本适配，头部企业会建立标准化的立面手册，用于指导设计和成本控制；

② 根据业主的敏感度，进行材料的使用，尤其是限制高价格材料的使用范围。

③ 约束综合单价，便于成本控制。

④ 其他成本控制方法：如控 制外立面率和建筑风格的控制等。

2.3 门窗工程

开发商对于门窗成本控制的限额措施如下：

① 根据定位分级分档进行限额控制：

 根据定位需求，限制门窗材质

开发商会根据定位需求，细分市场，对不同的产品档次配置不同的门窗，限额表现在：

门窗材质。比如刚需盘首先选用塑钢型材，改善盘使用铝合金型材，豪宅采用系统窗；

② 窗地比

窗地面积比就是房间窗洞口面积与该房间地面面积之比，简称窗地比

砌块墙体的成本约300元/m2左右（含保温和涂料），而75节能下门窗成本一般在500元/m2左右，对窗地比进行限额设计能够降低门窗的面积，降低建安成本；

③ 控制型材壁厚不超规范。

④  型材面层喷涂形式。

图片来源：地产成本圈，《 铝合金门窗（2.0版）│门窗工程系统性总结（一） 》

⑤ 五金件的档次。

对五金件的档次进行控制，限制高档五金的使用；限制外窗开启方式，不同的开启需要配合不同的五金，成本增量各不相同。

⑥ 控制玻璃的形式。

玻璃作为门窗中能耗最薄弱的部位，限制使用玻璃的产地及玻璃的选型对外窗成本也有积极意义。

⑦  门窗样式标准化、价格限额，战略集采

户型标准化之后，需门窗标准化，大大降低门窗的成本。

2.4 单元门工程及外立面栏杆/百叶工程

统计的开发商对于单元门工程及外立面栏杆/百叶工程限额如下：

① 单元门工程的成本占比相对较少，开发商对于单元门工程的成本控制在产品线适配，材质以及综合单价控制上要求较多，个人开发商还控制了门洞尺寸、五金配件的品牌以及单元门智能化要求。

② 栏杆工程，开发商对于成本控制的策略有：标准化栏杆形式、约束材质以及指导综合单价。