楔 子
楔 子
地产开发的逻辑一直都在发生变化，就像“温水煮青蛙”，有些人一直未感受到这种前所未有的变化，有些人早就开始布局“变化”，如今早就领先了。
如果说地产上半场，大家比拼的是开发商对地产周期的“踩点”是否正确，那么如今“房住不炒”的政策未曾动摇，地产也就没有了所谓的周期，时时刻刻都是低潮点，时时刻刻都需要开发商百倍的投入。
如果说地产上半场，大家比拼的资金杠杆，那么地产下半场，高周转不在，地产“五条红线”的紧箍咒紧紧锁住开发商的融资渠道，那么现金流是否稳定成了开发商最重要的“血量”。
如果说地产上半场，大家吃的是“人口红利”和“城镇化速度”，那么未来人口红利将不在，城镇化速度将放慢，业主对居住品质的要求将提高，“糊弄事”的开发商将慢慢退出地产舞台。
如果说地产上半场，开发商比拼的是人才单兵作战能力，那么未来开发商比拼的将是团队协作能力、运营能力，有短板的开发商是不可能在“高强烈、低容错”时代活下去的。
未来是哪里？对于绝大部分开发商而言，未来尽在眼前。
地产下半场发生了哪些变化？
（1）项目定位越来越重要
项目集中供地下，大量的土地资源集中面世，如何根据自身实力评估拿地的策略闲得尤为重要，头部企业可以通过“财大气粗”疯狂的掠夺优质的土地资源，中小企业不得不面临有限资金拿到适宜的土地资源。
一个优秀的项目定位从土地、客户、市场以及公司未来的战略出发，准确的预测市场风向，提供适合区域的产品竞争力，并具备相当的成本控制能力。
从成本角度而言，定位不仅仅考验的是产品设计能力，更是成本的管控能力。
所以定位便是成本管控的前端，这个阶段成本管控的是货值和产品的成本适配。试问，这些东西没有标准化的体系，根本做不到成本的适配。
项目定位倘若出现偏差，便会在拿地阶段造成成本管控的失控，集中供地下，这个矛盾会越来越突出。
【案例来源碧桂园】前期调研不明，后期成本失控
拆迁补偿： 投资部意见土地为净地交付，后增加耕地占用税等费用454万元。
人防：目标成本按缴纳人防异地建设费单方24元m2，实际要求项目必须建设人防工程，且不小于地下室 面积的1/4 ,剩余按非人防地下室面积49元/m2收费 ，人防费用调整为1713万。
铝合金门窗： 目标成本按铝合金门窗综合单价考虑350元/m2，建筑面积折算单方77元/m2，实际需做断桥隔热铝合金门窗680元/m2，增加外遮阳工程220元/m2，两项建筑面积折算单方（150+29）元/m2。
（2）成本策划越来越重要
以成本策划和成本耦合为重要特征的地产成本管控越来越重要。
从拿 地阶段开始地产成本策划便要进行成本的对标，以发掘项目成本的不均衡投入点及产品力发力点。成本策划能力是考验整个公司的标准化及运营效率的重要依据，没有组织运营及标准化大数据的支撑，成本策划根本无从谈起，拿地的成本测算便不准确。
对标竞品，形成“人无我有、人有我精”的配置
碧桂园：成本对比，差异化成本策略
（3）集中拍地下，项目标准越来越高，考验开发商的成本控制及技术是否领先
5月10日北京土拍狼烟四起， 北京的土拍规则主控2个层次：
资料来源：克尔瑞地产研究
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只看楼主 我来说两句 抢板凳学习了，了解下房地产的知识。
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