毛坯交付复盘案例，避免穿新鞋走老路！

方案及施工图复盘

（1）储藏间分隔：地下储藏间进行 分隔设计时应考虑负一层及屋面空间的充分利用 ，可以作为一层住宅的复式下层或顶层住宅的复式上层（跃层）考虑 预留楼梯位置 ，以提升空间可售价值；

（2）地下设备房预留：地下预留设备房时，应 考虑设备房的面积利用率 ，满足使用条件即可， 防治浪费面积 现象（包括风机房、配电间等）；电信间和热表间不用每栋楼都预留位置，预留数量满足要求即可；

（3）户内隔墙、洞口设置留设：住宅户内 各房间的隔墙、墙垛等零星砌体构件，能取消的设计上可以用虚线标示 （特别是厨房、衣帽间等部位）， 厨房门洞口预留尺寸尽量大，上部不要再设置过梁 ；

（4）入户门配置：入户门的尺寸可以按照非标尺寸：1200×2300 设计，提升入户门整体质量和效果（增加门扇厚度、增设密码锁等），两遍 门垛宽度不小于 50mm（最好保持在 80mm 以上） ，便于入户门两侧压边安装；

（5）外立面线条做法：外立面所有 线条建筑设计时全部考虑用保温板代替砼构件 （窗口处外凸线条除外）；

（6）大堂内布局：大堂内通道宽度应满足日常通行需要，最窄处不易过窄（建议不小于 1.4 米），考虑 一层层高增加以提升大堂空间高度 ，或留置 部分一层空间为小区业主公共活动区域 ；公区消防箱位置应合理布置，不得影响入户门、防火门正常开启；大堂内的防火门材质提高档次（防火门材质均考虑用玻璃门），颜色及材质应跟其它部位有所区别；

（7）公共区域要求：两梯两户的楼栋， 水电井位置尽量能放置在楼梯间 ，楼梯间等公共部位窗台高度应保证在 1.2 米以上（保证临边安全，窗户上部过梁取消）；

（8）室外景观：室外正对大堂外的消防登高面面层材料要合理规划设计、保证整理效果；园区绿化乔木要考虑增加常绿乔木数量，使用当地常见容易成活的树种，苗木慎用以下品种：

香樟： 抗寒性差，成活率不佳，生长不茂盛；

鸢尾： 冬季苗株整体萎缩干枯落叶，观赏性极差，用兰花鼠尾草代替；

珍珠梅、大花六道木、韭兰： 落叶，观赏性差；

夏娟： 抗寒性、抗病虫害差、生长不茂盛；

地被小苗慎用品种：薰衣草、玉簪、粉花绣线菊、榆叶梅、金叶梅等观赏性也不佳，建议园区慎用；

 室外草皮要求：四季常绿、易成活、长势慢、易修剪、效果好的品种；

灌木收边的美观处理问题：用灌木收边时要处理效果美观，不能出现灌木收边后漏土或泥浆流出的现象。

 

（9）室外园建和管网：路边石下部要设置砼垫层进行加强，防治后期车辆碾压道牙出现沉降现象；雨污水管井周边如果经常有车辆碾压或支管超过 3 个以上的， 慎用 PVC 成品管井 ，要用砖砌管井代替。

安装工程复盘

√ 电气部分：

（1）应急照明灯具优化： 公共区域照明跟应急照明线路合二为一 ，应急照明线路及应急灯具取消（照明灯与应急等共用）；地库内照明灯具可以考虑 热敏感应、应急照明灯具合二为一 ；

（2）公共区域电气线路预埋：公共区域电路及预留电气点位应提前 考虑介入精装修设计 ，电气预留位置按照精装修设计进行预留到位，电气照明平面设计图灯具位置要有定位，杜绝预留位置偏差，避免后期不吊顶顶板电气预留位置误差过大出现剔凿顶板现象；

（3）配套设施预留：消防控制室、监控室面积应一次性预留到位，满足后期使用要求，避免后期再进行改造；

（4）照明线路优化：地下部分走廊因管道过多， 吸顶灯设计可以考虑改为壁挂 ，顶部电气预埋管道取消，改为明敷，储藏间内所有暗埋电气管道取消，改为明敷；

（5）标示标牌：地下车库往各主楼去出入口的疏散指示灯、标示标牌（楼梯、电梯间标示、楼栋、单元号标示灯）建议全部更换为 LED 灯标示，提升整体展示效果；

√ 水暖部分：

（1）排水管道暗敷：车库积水坑排水管道 设计时考虑暗埋与筏板内 ；

（2）消防管道占用车位空间：车库内明挂的消火栓箱进水管道前期设计及后期施工过程中预留孔洞时应考虑对车位的影响，严禁出现管道占用车位空间的情况；

（3）室外管网加强和优化措施：主楼外的管网部分要考虑加强措施，防治管道沉降断裂渗漏，屋面落水管落至地面水平段和垂直段要考虑断开设置，进行承插连接；

问题复盘及分析

1、入户门质量问题： 针对入户门出现的门体晃动、锁具问题、成品保护问题等，分析如下：

（1）要保证门的质量；

（2）入户门安装现场合理把控安装插入时间，不易插入施工过早（室内尾活施工全部完成后插入）；

（3）门洞两侧墙体内预埋预置砼块位置应提前结合沟通门的固定点位置后确定具体位置， 便于后期门体安装固定牢固；

（4）安装质量保证（配件、安装工艺）；

（5）门洞口尺寸预留合适，特别是门体外侧走廊墙面不粘贴砖时更应注意，安装电梯门框前

应确定好入户门预留洞口尺寸，总包、公区精装修、电梯安装、入户门几方书面确认；

（6）加强入户门的成品保护措施，建议增加入户门保护措施。

 

2、墙面空鼓问题：

（1）采用新工艺，根据市场材料供应情况，采用薄抹灰或石膏砂浆抹灰；

（2）现场施工工艺改进：机械喷浆改为拍浆、保证两遍成活；

（3）保证现场临时养护用水，现场临时用水管网要整体考虑设计，以满足建设全周期的临时用水要求；

（4）保证原材料质量：现场搅拌或成品砂浆。

3、渗漏问题：

（1）采用新工艺：皮肤式防水做法；

（2）屋面采用抗渗砼 P6（预算不调整费用）；

（3）加强砼收面质量及后期养护效果；

（4）外墙防水高度应高出室外回填土面 300mm 以上；

4、外墙预留孔洞位置偏差过大：

（1）设计上统一明确到位；

（2）施工前技术交底到位，各方书面签字确认；

（3）加强过程验收，各方共同参与现场三层会验；

5、水电井内布局不合理问题：

（1）前期设计阶段优化到位，布局合理；

（2）坚持样板先行，经过各方验收后方能展开施工，保证满足后期使用要求。

6、外墙出墙管道管根渗漏问题：

（1）预留套管按照防渗漏套管预留；

（2）施工前交底到位，严格施工工序验收。

7、公共区域敷设供水管道的成品保护问题：

（1）提前规划管道路线，采取砼板内压槽措施；

（2）提前考虑用水泥砂浆包裹进行保护；

（3）合理安排施工工序，减少交叉施工时间。

8、水电井内桥架、上下水管道孔洞预留与后期处理问题：

（1）尺寸预留合理，钢筋网片不切断预留；

（2）前期施工合同对于孔洞封堵界定明确清楚责任；

（3）孔洞砼封堵及防火封堵处理一次性处理到位。

建造标准复盘

注：《建筑防火规范》-GB50016-2014 中对于外墙保温材料的规定要求：建筑高度大于 27 米，但不大于 100 米时，保温材料的燃烧性能不应低于 B1 级；当采用 B1 级保温材料且建筑高度大于 27 米的住宅建筑时，建筑外墙上门窗的耐火完整性不应低于 0.5h。

房价较高城市外墙保温可以考虑用外墙结构保温一体化板，保温具体做法根据当地实际情况进行使用。