房地产成本管控的设计限额措施

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楔 子

地产五条红线、集中土拍下，强成本控制能力与低成本融资能力 、强资源整合能力、高防风险能力成为了地产开发商的核心竞争力。地产低利润时代，越来越考验开发商在成本管控上的综合能力。

随着地产精细化成本管控以及大数据支撑，越来越多的开发商开始关注成本前置工作，让成本的控制进入“先策划，后控制”的成本策划时代，这个时代成本管控的典型特征是：

基于成本策划，目前房地产成本控制的典型内容包括：

第一：分级分档制定配置标准，满足产品定位需求

地产的产品线正是成本控制的最基处逻辑，无论高、中、低产品线，还是刚需、改善、再改、豪宅产品线，无一不归到产品以及成本的适配。

第二：成本限额、适配、对标

第三：成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放

在功能性成本和敏感性成本上，需要按照价值工程理论进行成本的增加以获得一定程度的溢价，这叫做成本的不均衡投放策略；另外，在这些成本项上，依然需要对成本科目的颗粒度进行细化，将成本进行二次的不均衡投入。

第四：先测后控，强化设计阶段的成本策划，以利润等经营性指标为基准，利用多方案比选进行成本控制及优化。

（一）成本策划，挖掘设计潜能：

① 在总图布局和产品设计上，多方案比选，力求实现利润最大化或货值最大化。

② 在提高可售比、优化停车效率、桩基/基础选型、土方平衡、支护降水、结构选型控制、新工艺新材料上等进行对标、多方案比选，降低项目的建安成本，提高项目利润。

（二）成本策划，降低决策风险：

第一：当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。

第二：市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质，预估成本费用。

地块未拿地之前，地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入，区内不良地质条件则影响着地下结构的方案，这些都影响着拿地成本的估算，越详细的排查这些风险点，对成本测算越有利。

第三：前期定位是否准确。

所谓定位：在对本产品和竞争产品深入分析，对消费者的需求进行准确的研 判的基础上，确定产品与众不同的优势及与此联系的消费者心中的独特地位，并将它们传达给目标消费者的动态过程。

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限额依然是成本策划时代

最有效的管控手段

（一）控制可售比

【定义】：

可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；

不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

【可售比的意义】：

根据各地建安成本差异及售价差异：

可售比每提升1%，可售成本减少40~55元/m2；

可售比每提升1%，净利润率提升0.55%~0.65%；

（二）标准层含钢量/含混凝土量

结构的限额设计通常采用含钢量和含混凝土量两个指标来衡量，其基本内容包含地下指标、标准层指标两大块限额设计，以标准层指标控制为主要内容，基本定义为标准层含钢量和含混凝土量=上部标准层的钢筋重量（混凝土的立方量）/（计容面积+不计容面积），上述面积为结构面积，与建筑面积的基本区别在于建筑面积中有些不计容的部位结构面积统计时都需要统计进来。

含钢量/含混凝土量是成本敏感、客户不敏感的“刚性成本”，对开发商而言需要满足“安全”的基本要求前提下，降低保守设计，将设计控制在“合理”“合规”的范围内。

在众多限额标准中，含钢量/含混凝土量是开发商应用最多，应用最不好的限额指标。

据统计数据，含钢量/含混凝土量的可优化空间均在千万级（以10万方的项目来计算）。

（三）外立面率

【定义】：

外墙展开面积(不含门窗面积)/（地上建筑面积+赠送落地凸窗房间面积+可封闭空间的面积），包括空中花园、线条、房间构造但可封闭空间的阳台等。

【影响因素】：

【成本因素】：

（1）外立面率高，外墙展开面积大，饰面面积大；

（2）外立面率高，外墙展开面积大，保温面积大；

（3）外立面率高，线条复杂，建安成本大，施工难度大，施工速度慢。

（4）外立面率高，可能会有大的线条，有较大投诉风险。

（四）窗墙比/窗地比

【定义】：

（1）窗地比：

窗地比指标=地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

（2）窗墙比：

窗墙比指标=地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的外墙面积㎡。

【窗地比意义】：

反映的是：窗的面积。窗地比越大，窗面积越多，成本越高。

窗墙比意义：

反映的是：窗墙比越大，窗的面积越大，其散热越多，能节能越不利。

（五）单车位面积

【定义】：单车位面积为地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值。单位为“㎡/车”。

【意义】：控制单车位面积主要是为了控制地下车库规模，降低开发成本。

【限额内容】：单车位面积为地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值。单位为“㎡/车”。

（六）软硬景比例

【定义】：在景观面积上，软景与硬景的比例。

【意义】：

景观工程是客户对项目品质的高敏感区域，也是产品实现卖价很重要的体现。

同时，景观成本也是成本较为敏感的分项工程，约占到工程成本的2%~4%左右（此时以景观成本400~650元/m2，建安成本3000~3500元/m2，地下占比25%，地上容积率2~3，建筑密度25%测算）

【成本控制的方法】：

（1）硬景成本比软景高得多；控制软硬景比例。

（2）景观中花钱多并不一定效果好；合理搭配才重要。

（3）绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；

（4）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。

一般情况下硬景：软景的成本=2~3倍左右，假如硬景成本为600元/m2，软景成本为250元/m2

方案一：软硬景比例4:6，则景观综合成本为=（600*4+250*6）/10=390元/m2

方案二：软硬景比例3:7，则景观综合成本为=（600*3+250*7）/10=355元/m2

假如项目地上面积10万方，地上容积率2，建筑密度20%，那么景观面积为10/2*0.8=4万方

那么方案二比方案一节省成本约45*40000=180万。

（七）建筑层高

【定义】：建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离。

【限额内容】：地上标准层层高、车库层高

（八）面积赠送比

【定义】：指赠与业主使用的不计容部分建筑面积，包括按1/2 计入容积率面积的户内入户花园、阳台、不计容积率的落地飘窗、露台、户内地下室及留给业主改造的空间等。

赠送面积比=赠送面积/实际建筑面积（计容面积）。

【意义】：

赠送面积的目的是为了增加产品的附加值和竞争力，从而在竞品销售中获得较快的销售速度和溢价空间。

【影响因素】：

①豪宅或者改善类项目需谨慎确定赠送面积比率，具体赠送多少合适需根据目标客户对售价的敏感性进行价值判断后确定。

②对于刚需楼盘、低地价项目及容积率用不完的情况下应控制赠送，因赠送所带来的建安成本会降低项目利润，故需详细论证后方可确定是否赠送及赠送比率。

（九）体形系数

【定义】： 建筑物体形系数 S是指建筑物接触室外大气的外表面积F0，与其所包围的体积V0的比值，即S=F0/V0。

【意义】：

它实质上是指单位建筑体积所分摊到的外表面积。体积小、体形复杂的建筑，以及平房和 低层建筑 ，体形系数较大，对节能不利；体积大、体形简单的建筑，以及多层和高层建筑，体形系数较小，对节能较为有利。

体形系数高 → 外立面率高 → 保温/涂饰面积大→ 成本高

体形系数高 → 节能性差 → 保温、外窗性能要求高→ 成本高

体形系数高 → 产业化构件难做 → 土建成本高

（十）布桩系数

【定义】：布桩系数：桩基总承载力/建筑总荷载

桩总承载力用来控制桩基的利用率，建筑总荷载用来控制荷载的安全储备，两者都很重要。

【限额】

根据公式定义，布桩系数越小，桩基越节省；桩基承载力利用率越大，桩基越省，反之越浪费。

根据标杆企业的要求：布桩系数小于等于1.15较为合理；

【控制内容】

一是要控制结构的重量。标准层重量的控制要从剪力墙厚度、剪力墙数量、隔墙材料（容重取值）、隔墙厚度、楼板厚度、建筑面层重量以及使用活载取值等方面着手。

二是要控制用桩数量，布桩要均匀合理、布桩时要精打细算。

（十一）结构高宽比

【定义】

《高规建筑混凝土结构技术规程》：结构计算高度/结构最小计算宽度的比值。

【意义】

高宽比对结构成本影响也较明显，当高宽比超限时，结构设计经济性也较差。

（十二）设计费限额

【控制设计费的意义】：绝大部分的设计费透明，了解设计费的基本构成和费用，对于拿地成本测算和后续成本控制有力，而且标杆房企基本都对设计费进行限额。

（十三）设计变更率

【设计变更率】：金科地产

设计变更率=设计变更总费用÷动态成本金额（指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本）；

批量精装设计变更率=设计变更总费用÷动态成本金额(精装动态成本)；工程变更率=技术变更总费用÷动态成本金额（指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本）。（金科地产）

按项目考核，变更率考核计算规则。

a) 正负冲抵原则：各专业所有正负变更冲抵后计算变更总额，即变更率=同一目标成本运营分期变更总费用÷动态成本金额。

b) 因方案调整（含因定位、报规报建、市政竖向标高及管网资料不准确及户型变化导致的方案调整）导致的工程变更不纳入考核。

在诸多的设计变更缘由中，基本可以分为几种：

第一类：前期定位不严谨、不规范、反反复复导致的变更，如产品线选择不清晰，导致产品交付标准的降低或提升；

第二类：设计优化导致的变更，此类别更可列为省成本变更。

第三类：设计错漏空缺导致的变更，此类变更在施工阶段最多，几乎都是增成本变更。

第四类：规范、图集及验收标准导致的变更，此类变更一般具有“突发性”甚至带有“强制性”，很难避免。