[门窗工程]地产成本视角下的门窗工程招采控制

地产成本视角下的门窗工程招采控制

作者：刘波

房地产资深人士，从事地产行业招标采购近8年，4年一线采购实操经验，近4年专注从事地产招标合约管理工作。专业涉猎广泛，技术基础扎实，善于体系搭建，着重于集采战采研究及供方关系管理。

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门窗工程基本概念

（一）门窗七大性能

1.1 抗风压性能：关闭着外（门）窗在风压作用下不发生损坏和功能障碍的能力。应按照GB50009《建筑结构荷载规范》第8.1条相关要求计算；

1.2 水密性能：关闭着的门窗在风雨同时作用下阻止雨水渗透的能力；

1.3 气密性能：门窗的气密性能指标即单位开启缝长或单位面积空气渗透量分为正压和负压下测量的正值和负值；

1.4 隔声性能：应符合规定，外门窗以"计权隔声量和交通噪声频谱修正量之和（R。+C.）"作为分级指标;内门窗以"计权隔声量和粉红噪声频谱修正量之和（R。+C）"作为分级指标。隔声性能值不应小于35 dB；

1.5 保温性能：门窗在冬季阻止热量从室内高温侧向室外低温侧传递的能力，用传热系数K表征。K＜2.5W/（㎡·K）；

1.6 隔热性能：门窗在夏季阻隔太阳辐射得热的能力，用太阳得热系数SHGC（太阳能总透射比）表征。SHGC≤0.44；

1.7 耐火完整性能：在规定的试验条件下，建筑门窗某一面受火时，在一定时间内阻止火焰和热气穿透或在背火面出现火焰的能力；

（二）建筑设计对门窗的关联途径及结果

建筑设计对门窗的关联途径及结果
序号	设计指标	指标含义	影响因素	关联结果
1	体形系数	建筑物外表面积㎡/外表面积所包围的体积 m3	K值	体型系数越大，则要求K值越小，门窗配置越高，成本越高
2	窗墙比	外门窗展开面积/地上建筑面积	K值	窗墙比越大，则要求K值越小，门窗配置越高，成本越高
3	窗地比	外墙门窗洞口总面积与地上建筑面积之比	门窗工程量	窗地比越大，则门窗工程量越大，成本越高
传热系数（ K）（注意区别于导热系数、热阻）：在稳态条件下，门窗两侧空气温差为1K时，在单位时间内通过单位面积的传热量，单位W/(m2.K)。

门窗常见指标表
序号	指标名称	评判单位	指标范围
1	门窗K值	w/m2.K	根据建筑设计要求确定
2	窗墙比	m2/m2	根据建筑设计要求确定，控制单一朝向比例过大
3	窗地比	m2/m2	0.18~0.25
4	铝型材含量	kg/m2	断铝：8.0~9.6 普铝：6.0~7.5
5	玻璃含量	m2/m2	0.75~0.85
6	钢附框含量	m/m2	2.3~2.5
7	实作/设计洞口比例	m2/m2	有附框：0.91~0.94 无附框：0.97~0.98

门窗计算示范：

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门窗工程的主材分析

（一）型材

型材种类：

表面处理方式：

铝合金型材表面处理工艺特点对比
表处工艺	使用寿命	表处层厚度	色彩	可修补性	耐腐蚀程度	加工综合费（元/吨）
粉末喷涂（主选）	10年	最小膜厚：》40um	多	聚氨酯漆修补	介于电泳与阳极氧化间	5900-6500元/吨（二涂常规色）
氟碳喷涂	25~30年	平均膜厚：》30um（二涂）》40um（三涂）	多	可修补	耐腐蚀	粉末基础 +50-65元/㎡
阳极氧化	20年	AA15级	少	无法修补	易受腐蚀	5800-7100元/吨
电泳	30年	有光/哑光透明漆： B级有光/哑光有色漆： S级	少	无法修补	耐腐蚀	6500-7800元/吨
备注：数据参照来源于ZSZY、LDJT、ZNZY、LDZY、KQZY等，仅供参考；

材料调差原则：

材料型号及规格未发生变化时：

铝合金型材调差：

a、仅对型材进行调差，调差部分只计取税金(安装税金)，不计取管理费、利润、规费等其他费用。

b、投标报价基准价在招标前由招标人确定。铝锭价参照向门窗单位下发开工令当日（下单当日）长江有色金属(https://www.ccmn.cn/)长江现货A00铝锭均价计算(下单当日长江有色金属网无信息价的，以前一日价格为准，以此类推)。

c、举例（不设风险系数）：投标时按照2021年2月6日的“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格15480元/t作为铝锭基价，开工令下发当日“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格Y元/t及数量A吨进行调价，则调差为=(订单采购会签当日价格Y-15480)*采购会签当日型材数量A。

d、举例（设风险系数）：投标时按照2021年2月6日的“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格15480元/t作为铝锭基价，开工令下发当日“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格Y元/t及数量A吨进行调价，则【涨价】调差为=(订单采购会签当日价格Y-15480*（1+X%）)*采购日型材数量A。则【降价】调差为=(订单采购会签当日价格Y-15480*（1-X%）)*采购日型材数量A。（风险系数可设置为3%-5%，相对较公平）

（二）玻璃

序号	类目	具体内容
1	中空玻璃	由2片玻璃原片、分子筛、干燥剂、双道密封胶组成。
2	分子筛框	通长铝间隔条比每边一条铝间隔条，增加成本约5元/m2。
3	中空层厚度	限定6-12A，中空层越厚，K值越小，但太大易形成空气对流反而不利，9-12A中空层有较好的节能经济性。中空层厚度每增加3mm，成本增加约3-5元/m2。同时，对型材需求也有影响。
4	惰性气体(氩气)	中空层为干燥空气，若充入惰性气体利于节能和隔声，成本增加约8-10元/m2。
5	中空玻璃装饰条	一般采用成空心管状铝合金装饰条，可降低成本。

玻璃设计、施工中应关注的其他问题（参照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113）：

（1）抗风压设计：按不同玻璃种类，合理取定设计值；

（2）防热炸裂设计：除钢化玻璃外，均应进行放炸裂设计；放炸裂措施：玻璃内侧窗帘、百叶窗及其他遮蔽物与玻璃之间距离不应小于50mm；

（3）安全玻璃最大许用面积；

玻璃组价分析：

运距计算规则：以施工单位工厂所在地到项目所在地的公里距离计算，以百度/高德地图提供的驾车最短路程为准。

玻璃调差：

a、如有集采情况下：玻璃钢化增加费、Low-e镀膜增加费、中空处理、夹胶处理、暖边处理、充氩气、单面磨砂增加费等在集采协议期内不变；

b、普通白玻单片按以下办法调价：以国家统计局（http://www.stats.gov.cn)“流通领域重要生产资料市场价格变动情况”（2020年X月上旬）公布的“浮法平板玻璃（4.8/5mm)”价格信息X元/吨为调差基准价（简称“A”，税率13%），每个项目在签订合同时，查看当月公布的最新价格信息（简称“B”），按以下公式进行调差：

①普通白玻单片1㎡/mm差额=[B-A*(1±5%)]/1000元/kg*2.5kg/㎡/mm（单位：元/㎡/mm）

②调差后价格=集采战略价（协议价）+普通白玻单片1㎡/mm差额*玻璃厚度。

c、在每个项目合同协议签订前完成调价，（B-A）/A在±5%以内（含5%）时不调价，超出±5%时只调超出部分，结算时不再调差。网价为含税价，调差时需除税。

d、调价完成后，属于近期分判，除合同约定外，玻璃价格锁死。

（三）五金配件（五金件）

五金配件成本控制因素
序号	因素	控制要点
1	五金品牌	适配本项目
2	门窗分格	合理分格控制开启扇面积
3	开启形式	满足要求即可
4	开启扇数	减少开启扇数量减少用量
5	五金选型	控制开启扇重量控制对合页、铰链等五金件的承载力要求。
备注：排名靠前的地产商都对门窗分格有专门研究。