开发商的成本优化像是“小儿科”！

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楔 子

这年头贬值最快的莫过于“金钱”和“学历”，前者是因为货币超发，后者是因为“高考”扩招带来的“人才超发 ” ，个人认为，人才是不会“超发”的，人才只会越来越稀有，只有那些没有什么本事的人才会被稀释。随着互联网时代的深入，知识鸿沟不断地被拉平，专业与不专业的区分越来越小，可以肯定越来越多的地产人会被带入“优化整合”的行列中来，在企业中变得越来越边缘化。

记得10年前，我研究生刚刚毕业，那时候山东毕业生的第一志愿莫过于去政府单位、事业单位，然后去一些好的设计单位去实现自己的技术梦想，鲜有毕业生去地产企业，因为那时候大家都觉得地产企业的技术含量有点low，容易荒废了大学学到的专业知识。这几年，形势发生了比较大的变化，越来越多的毕业生涌向了地产企业，地产企业的专业素养越高越高，以至于很多地产企业的技术能力已经比专业单位更加有优 势，下游单位已经沦落成了“代加工”的角色，所以知识鸿沟在地产行业各个环节中逐渐被拉平，上游倒逼下游转型越来越明显，吃”智商税”的现象越来越少。

地产成本控制这件事，这些年被头部企业带节奏带的足够高，玩概念玩的足够高端，以至于很多的企业都莫名的认为自己也掌握了头部企业的核心成本控制法则，于是乎一些领导们飘飘乎的认为“小儿科”的事情显然不需要太多专业人的插手成本控制，成本控制这种低端小儿科的事情还需要领导们过分关注？

控制开发成本，这种小儿科的事情，在很多开发商眼中表现无非两种手段：

其一：减少材料使用。能少用的尽量少用，能不用的尽量取消。

其二：替换材料。减少名贵材料的使用，能替换的替换。

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粗暴的省成本办法

（1）外墙立面：减少较贵材料的使用，用类似材料进行替换

常见材料的价格：仅供参考

【案例】案例来源网络

将空调位顶棚取消外墙涂料饰面，将空调位内侧墙体外饰面改为同色（同外立面色）平涂。 在不影响项目品质的情况下，该单项最终与甲方对量优化节约41.30万元。

（2）外窗：降低窗墙比，减少外窗用量

窗地比每增加0.01，地上单平米成本增加6~7元/m2；

如果地上10万平小区，0.18的窗地比与0.28的窗地比，其建安成本相差：（0.28-0.18）/0.01*10*6~7=600万~700万。

（3）建造标准：减少材料使用

原有做法：

车库顶板消防道路标准做法： 石材或沥青面层做法（详园林）； 150厚C25水泥混凝土面层

150厚6%水泥石稳定层；

车库顶路基填路； 车库顶板及防水层（详建筑） 。

优化后做法：

车库顶板消防道路标准做法： 石材或沥青面层做法（详园林）； 150厚C25水泥混凝土面层；

120厚5%水泥石稳定层；

车库顶路基填路； 车库顶板及防水层（详建筑）。

整体成本降低7~10元/m2。

（4）建造标准：替换材料（案例来源：济南中正信造价咨询）

合计优化 54 万

计算明细：

取消室内地面1.5厚聚氨酯防水：—35343.84*29.92*1.09=-1163236.46；

增加室内地面 1.5 厚 JS 防水：35343.84*21.02*1.09=817220.27；

取消室内墙面 1.2 厚聚氨酯防水：—23559*25.44*1.09=-659275.06；

增加室内墙面 1.2 厚 JS 防水：23559*18.07*1.09=468282.243；

（5）建造标准：降低品牌

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小结

某地产关于成本优化的指示

地产现金流稳定日益成为开发商保命的重要手段，越来越多的开发商开始通过成本优化进行成本的控制，在“控成本指标”的重要指示下，剑走偏锋的控成本措施层出不穷，低端的成本控制措施大行其道。成本控制本身就是一个系统课题，基于客户敏感角度，基于成本价值最大化角度等等，切不可想当然的认为成本节省无非就是“省用料、换材料”的小儿科事情。

优秀的人才习惯透过现象看本质，有些“偷师学艺”的人喜欢走捷径，殊不知走捷径看起来不费力，实则学费大的惊人，地产成本管控亦是如此。