土石方成本管理经验提炼~

当前形势下，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现，以前利润允许对前期把控偏差，但精细化当下，必须严格一定路径开展工作。一个项目按照计容面积按照10万方，地下室面积2.3万m2，按照挖深按照5米，至少11.5万方土，加上各种回填，一个项目345万。如何降低土方不确定因素及降本，需要分为6步。路径分为 投拓踏查、前期策划、招标策略、施工统筹、结算管控 关这六个部分。

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01 投拓阶段的土方勘踏

1、对土方工程的调研主要是施工难度、地质地貌、市场调研、土方平衡四个部分。

施工难度：石方爆破，周边道路，雨季施工、拆迁难度、基坑支护；

开挖周期：施工难度决定开发预售前周期，对现金流重大一个影响；

地质地貌：土方，淤泥，石方或者土质类型；不同的地质地貌，是否有采石坑、岩洞，对土石方的成本预估影响较大；

市场调研：富余还是稀缺，垄断化还是市场化，土源或弃土点距离、周边项目单价水平；目的是要能相对准确的预估土方综合单价；

土方平衡：大致预估挖填方量、是否能尽量地块内平衡；

根据以上调研数据，然后结合强排方案与地库形式及开挖深度，可初步估算土方平衡情况，从而达到相对准确预估该项目的土石方成本的目的。

2、土方踏勘清单：由于土地市场的狂热，为了能够让投资拓展小组人员能够快速而准确的对土石方工程完成踏勘，应针对此项工程制作专门的“土方踏勘清单”。

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02 土石方成本的前期策划

进行前期策划的目的是着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本。

调研同期内土方富余或稀缺情况相反的项目，在招标或者直接委托时规定项目土方来源或弃土点，会大大减少土方成本。

土方富余时采用景观微地形，减少土方外运方量，一来可以大量减少土方外运成本，二来，景观层次感增加，可以增加客户的体验感。

地库抬高或者采用节地模式，大大节约土方成本，但是使用此种方案的前提条件是：规划允许或者政府允许，地库抬高部分不计容，否则导致损失货值，则得不偿失。售楼部一般没有地下室，可选择不抬高。

   

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03 土石方价格因素的调研

拿到地块以后，土方招标或者直接委托之前需要全面的对土方各类要素进行调研，便于后续进行土石方招标或者直接委托价格的把控。

调研途径可通过咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方等进行。

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04 招标直委的要点和难点

招标与直接委托涉及到：方式选择，计量方式，计价方式以及界面划分。

遵循的原则就是能够招标、绝不直委，要取得相关政府部门的支持，重视投标单位的组成并与其充分沟通。

计价方式上能够综合，绝不分项，如果是进行招投标，则建议采用大包干综合单价，不区分土方、石方、淤泥、建筑垃圾与开办费；但是综合单价包含的内容，需要提前说明，并且为了便于投标单位预估石方的量，需要提供地勘报告作为招标依据之一。

计量方式为事前约定好，事中不扯皮，事后好结算。

界面划分一定要清晰，最终验收需要景观单位参与并且签字确认，避免后期景观单位因为苗木的死亡归咎于种植土不合格的原因。

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05 施工统筹

土方工程过程实施中有许多要点，如果有策划、有预警、有方案，最终方案方能顺利实施，且成本可控。

大盘土方忌讳分地块垄断，一定做到价格统一；

对于要赶预售节点，但又无法出土的情况，制定场内转运方案，并且进行报批；

运距增加，土方单位要调价的话，要把握一个重要原则：新增加的运距，调价原则只保证增加土方单位因此而导致的成本增加，不能包含任何的利润；

在进行基坑开挖时，设计给出的基坑开挖图，需要设计和工程同事进行签字确认，并且在合同中约定，如果开挖完成后应开挖标高需要进行调整，只计取二次开挖的工程量，其余费用不予计取；

区域土方之间不同项目互相平衡，其次一二期土方之间平衡等待，都需要综合统筹。

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06 结算管控

土方成本较为敏感，过程合规性与资料的合规性缺一不可，三大方面要重点关注：测绘方式，原始地貌，开挖方案。

测绘方式：一是如果自有测绘团队，项目上应书面邀请内部部门到场测量；二是外聘测绘公司，同一地块可以采取两家测绘公司进行测绘，以方量较少的测绘结果为准；三是禁止自行测绘，不管采用何种测绘方式，对于大型土方测量都不可以让土方单位自行测量。随机保留30个点，然后由工程部抽查，降低误差率；

原始地貌：标高、照片、摄像缺一不可；

开挖方案：基坑开挖图、平衡方案提前报批；

注重沟通：事前邀请，事中合规，事后备案。

注：文章中部分内容引用土地情报《土石方成本知识点，一文让你从入门到精通》。

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