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设计阶段做好这些!就控住了地产项目70%的成本

发布于:2021-04-01 11:19:01 来自:建筑设计/建筑方案设计 [复制转发]



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房地产成本中与设计相关的成本


1.1  房地产成本的基本构成

土地获取成本:

主要包含:土地获取成本、拆迁补偿成本、契税、其他获取土地的成本;

②  前期工程费:

主要包含:勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平、临时设施费;

③  建筑安装工程费:

主要包含:主体建筑及安装工程费;

④  红线内配套费用:

主要包含:水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程、其他红线内配套费用。

⑤  土地开发费用:

主要包含:管理费、销售费用、财务费用等;

注:每家地产的成本归口并不一样,但是所含科目基本一致。


1.2  房地产成本的基本构成中与设计相关的关键词

①  设计费:

规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等设计相关费用。

②  建安成本:

土石方工程、基础工程、结构及粗装修、公共部位装修、门窗工程、安装工程、室内设备供应及安装、 户内精装修费用。

③ 景观成本:

绿化工程、建筑小品、道路大门工程、围墙工程、室外照明工程等。

④ 其他成本:配套

不可售的配套成本:如物业用房、垃圾站、人防车库、设备用房等。

上述成本均与地产设计息息相关,是成本测算中无法忽略的,均需要地产设计部重点关注。


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与设计相关的成本,如何控?

限额和适配


2.1 设计费的成本控制-设计费限额

绝大部分的设计费透明,了解设计费的基本构成和费用,对于拿地成本测算和后续成本控制有力,而且标杆房企基本都对设计费进行限额。


2.2  建安成本的成本控制-设计限额、成本适配、成本不均衡投入

2.2.1 设计限额: 如果做不到面面俱到,不妨重点发力

根据华润地产《住宅建安成本限额设计指标(V1.0)》:

按高层统计,九项指标基本上锁定建安成本的60%左右!


九项限额设计指标较目前置地内部统计平均水平,整体建安成本将下降245元/m2,节约成本8.75%(建安单方按2800元/m2计算)。


以10w平项目量级,根据标杆企业及案例的统计,千万级及百万级成本需重点进行管控,需限额:


2.2.2 成本适配及不均衡投入策略

成本适配即与项目定位匹配(客群匹配、售价匹配、竞品匹配、利润匹配)

成本不均衡投入:严控结构性成本、关注功能性成本、重点投入敏感性成本。

成本管控,省钱并不是目的,赚钱才是目的。如何让花出去的每一分钱客户都看得到,而且愿意买单,就是成本管控的核心。


2.3  景观成本控制-符合定位、成本适配、竞品对标、不均衡投入策略


2.4  控制配套面积-可售比

金科地产: 可售比:可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积:包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积,不包括户内赠送面积;不可售面积:地下室(含夹层)、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积。

金科地产要求可售比不满足集团要求时,需要进行多方案比选满足货值最大化,或者与竞品项目进行对比后确定可售比,否则计入成本考核。


世贸集团: 住宅可售比=住宅可售面积/(住宅地上面积+住宅地下室+分摊的集中车库)*100%,车位不论可不可售均不计算可售面积。


绿地集团: 可售比(售建比)率=可售面积/总建筑面积可售面积:按规定可供销售的地上面积。不可售面积:地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论是否可售,暂一律不计入可售面积。


从上述三家地产对于可售比的控制来看,要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下:
① 降低地下面积;② 提高地上可售面积;③ 避免无效的赠送。


2.4.1降低地下面积;

① 控制单车位面积:地下车库投入巨大、收益较小,一般项目的车库面积占总建筑面积的20%~30%,建安成本占比却高达25%~35%;大量的成本占压,不利于开发商的资金周转,尤其是高周转企业更是被地库成本所累,另外,车库的去化周期较慢且绝大部分城市车库都是“投入和产出”不成正比,所以控制车库面积成为开发商的共识。


② 提高地上车位数量:最大化的提高地上车位数量占比(满足当地规划要求最高限制)被认为是降低地下车库成本的有效手段,只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求,小区内设置规划车位的数量越来越少,笔者依然认为在满足项目定位的前提下,最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段。


③  降低塔楼地下面积:

塔楼地下面积已经成为开发商最为头疼的地方,表现在:其一,建安成本较大、销售价格较少,产出比低;其二,地下空间公摊大,销售压力大,属于资金占用较大的大宗资产,尤其是在三四线城市。
针对上诉情况,有的开发商通过将塔楼储藏变为车库车位、两层储藏室变成一层储藏室等方式降低地下面积占用,提高可售比。


2.4.1 提高地上可售面积/避免无效赠送

① 控制地上配套面积

地上配套面积一般来说在政府层面上已经基本确定,除非拿地阶段就与政府协商减少配套面积,否则很难降低政府配套用房面积。所以方案阶段以满足政府最低配套面积要求为准,并且最大限度的降低开发商自身设计带来的非可售面积。


② 减少架空层等使用:

架空层一方面让建筑空间更加的灵活、通透,减少小区压抑感,另一方面可以打造成交流互动空间,增加销售卖点,但是需要重视的两点是,架空层是否能够带来销售溢价来弥补容积率损失,另外架空层是否真的后续被利用成交流空间而不是被利用成“自行车停车”“垃圾摆放区”,都是一大疑问。所以刚需项目在使用架空层上,要慎重。


③ 控制住宅内部不合理的偷面积,避免过度赠送合理控制赠送面积的比例,尽量避免以下现象:平面中比例过高的赠送面积;采用改造外立面的手法进行偷面积设计;大面积的内部改造,特别是大面积的补板;大面积无功能性的架空层或灰空间设计。尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送;


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投拓阶段的设计关注点


设计关注点1:当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。


上述要求均对方案的排布及成本增量有显著影响,明确上述风险对成本测算的准确性至关重要。


所以拿地阶段的风险管控极其重要,对成本的影响以千万来记取,打通各个部门的权责,让所有部门参与到拿地阶段的风险梳理显得非常重要,为此碧桂园下发《规划专业-前置条件一览表》,让各个部门都参与到前期的风险排查中,强化风险梳理的责任和权利。

设计关注点2:排查市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质,预估成本费用。


地块未拿地之前,地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入,区内不良地质条件则影响着地下结构的方案,这些都影响着拿地成本的估算,越详细的排查这些风险点,对成本测算越有利。


设计关注点3: 前期定 位准确、售价预估合理,产品排布货值/利润最大化


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方案阶段的设计关注点



方案设计阶段决定了项目成本的70%以上, 成本控制的效果明显,阻力小,应强化方案阶段的成本 管控!!


设计关注点1:地勘前置,指导方案设计

方案阶段,勘察介入摸排地下情况,指导方案设计概念方案设计基本完成后,建筑总图单体定位 基本确定,此时勘察需进场完成初步勘察报告,提供场地的地质条件及分布、抗浮水位、不良地 质、桩基参数等等。


设计关注点2:基础/桩基选型

根据初勘资料组织桩基选型方案比选,一般情况,各基础类型的成本按以下顺序递增:天然浅地基 基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩(逐渐受限制)→灌注桩;控制基础埋深,高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18,以满足抗倾覆和抗滑移的要求,在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足,则基础埋深可适当放宽,例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量,并对工期有利。


设计关注点3:支护设计

基坑工程中常用的基坑支护形式包括:放坡;土钉墙;复合土钉墙;重力式挡墙;悬臂桩;双排桩(双排桩+锚);单排桩锚;钢板桩;SMW 工法桩等。应根据每种围护形式的特点和适用条件进行选型。

一般同等条件下支护形式的造价从低至高依次为:放坡开挖<土钉墙< 复合土钉墙<拉森钢板桩<型钢水泥土搅拌墙(SMW工法)<锚桩/悬臂桩支护<地墙<内支撑。


设计关注点4:结构方案前置


设计关注点5:土方平衡

成本控制措施:因地制宜,场地内土方自平衡,节约成本,节省工期。



设计关注点6:装配式方案

装配式建筑方案应先行,装配式方案决定了建造工艺、平面布置、立面设计、部品部件选择及结构方案,也决定了成本。


设计关注点7:含钢量/含混凝土量限额

限额是最有效的成本管控措施

以三级钢4400元/t,混凝土500元/m3,优秀企业地上成本节约(比较差企业)=(48.185-32.351)*4.4+(0.443-0.362)*550=69.67+40.5=110.17元/m2,十万方项目即可节省1101万。


设计关注点8:门窗成本控制

控门窗面积(窗地比)、控体形系数、控门窗材质、控开启方式、控型材分格、控表面处理方式……


设计关注点9:控制节能设计

控体形系数、控制耗热量指标、控窗墙比,控节能体系的选择,精细化设计


设计关注点10:配置标准(建筑做法)

【案例1】建筑做法有漏洞,成本不可控因素多,推诿扯皮难以解决(山东某项目)


设计关注点11:单车位面积

关键词:地库柱网、层高、楼盖形式、覆土厚度、停车形式、高效空间、无效空间、设备机房面积等


设计关注点12:景观成本


设计关注点13:立面风格


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施工图/施工阶段的设计关注点


设计关注点1:保证方案的还原度和落地性


设计关注点2:减少设计失误,控制设计变更率

在诸多的设计变更缘由中,基本可以分为几种:

第一类:前期定位不严谨、不规范、反反复复导致的变更,如产品线选择不清晰,导致产品交付标准的降低或提升;

第二类:设计优化导致的变更,此类别更可列为省成本变更。

第三类:设计错漏空缺导致的变更,此类变更在施工阶段最多,几乎都是增成本变更。

第四类:规范、图集及验收标准导致的变更,此类变更一般具有“突发性”甚至带有“强制性”,很难避免。


设计关注点3:控制部品部件,满足定位阶段的配置需求


设计关注点4:精细化设计

来源: 胖栋有话说(RealEstateDesigner),本文已获授权,对原作者表示感谢。



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只看楼主 我来说两句抢沙发
这个家伙什么也没有留下。。。

建筑方案设计

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