一个真实案例：为什么看似有利润的合同，细算下来居然亏惨？

徒弟的老板正在洽谈一个特色小镇项目，老板认为合同的条件和利润尚可，准备签约。然而徒弟觉得合同绕来绕去，拿捏不准，于是发来图纸及甲方起草的合同草案（见下图），征询我的意见。

本文结合当时当地的市场行情，从项目比较、当地的市场水平、结算条件的分析对比等诸多方面，就 本案例的合同水平到底能不能干 这个问题，给大家分享我的分析过程，希望对商务造价人员判断合同水平能有所启发。

项目比较

1、工程总面积5200m2左右，一至两层，现浇混凝土坡屋面，门头及个别标志物为古典汉式造型；

2、此类工程与别墅相接近，但略有区别。

当地的市场水平

当时（2019年5月）当地此类工程的市场用工水平如下：

1、模板人工：65～70元/m2接触面（普通小高层住宅为43～45元/m2）；

2、钢筋工：65～70元/m2建筑面积（普通小高层住宅为53～55元/m2）；

3、砌体（含植筋、构造柱、圈梁、过梁）：400～420元/m3（普通小高层住宅为370～380元）；

4、内抹灰：20元/m2实际抹灰面（普通小高层住宅为16～17元/m2）；

5、架子工：28～30元/m2外墙面（普通小高层住宅为22～23元/m2）；

人工成本的大幅提高，此类工程在当地的市场习惯及水平是：按一类取费，人工费执行造价部门文件，材料费执行当地信息价，一般总价上浮8%～10%（项目较大的别墅群，周转次数多，可以有效展开流水作业；结构略简单的，总价上浮6%～8%）一般常态可有5%～8%的微利，本工程属于前者（当然也与管理水平、业主付款水平、项目体量大小、机械使用度等因素有关）。

                

工程结算条件的分析与对比

合同结算条件见下：

分析(一)、认价、甲供材对造价的影响：

1、据多年测算分析统计，主要材料执行信息价与认价，对总价的影响≈3%～4%（信息价有利润空间）；

2、工程的门窗甲方独立分包（不计入总价），钢筋、混凝土、商品砂浆、保温材料、防水材料、面层块料、瓦等占比大的主材为甲方认价。剩下的零星辅材执行信息价，故材料上已无大的利润空间。主材认价对造价的影响≈ -3%～4% 。

 

分析(二)、仿古定额对造价的影响：

1、“有斜屋面的工程屋面板及屋面板以上按仿古定额执行”，按排除法，平屋面及其它的分部项均不算仿古；

2、斜屋面板及屋面板以上的的工程做法比较简单，经初步的测算对比，该部分工程量执行仿古定额增加的造价比土建定额略大，在 +1.0%～1.5% 之间。

 

分析(三)、二类取费、让利对造价的影响：

1、经同条件测算对比，一类与二类取费的费率差为： 1.01% ；

2、工程按二类结算让利1%，相当于按一类取费标准下浮了 -2% ；

 

分析(四)、“安全文明施工费计取80%，规费计取25%，措施费按现场发生的据实计取”对造价的影响：

1、“措施费按现场发生的据实计取”。除模板、脚手架外，以费率计取的措施费占含税总价的比例及对造价的影响（见下表）：

2、“安全文明施工费计取80%，规费计取25%，措施费按现场发生的据实计取。”占含税总价的比例及对造价的影响（见下表）：

分析（五）、模板、木方按一次性结算对造价的影响：

Х省定额模板的综合平均摊销水平约3.3次左右（≈33%），由于工期紧，业主要求开展平行施工（全面开工），因此合同按模板一次的摊销计算；

1、模板计算一次摊销，相当于增加造价：（100.0% - 33.0%）×33.0元/m2信息价 ≈ 22.11元/m2模板接触面 ×1.85～1.95含模量≈ 42.0元/m2建筑面积。按土建1200元/m2计，相当于造价增加了42.0÷1200 ≈ +3.50% ；

2、一般来说，模板定额中木方的摊销平均水平为20%～25%。木方按一次性结算，相当于增加造价：0.549×2300元/m3×（100%-20%）×1.85～1.95 ≈ +19.19元/m2建筑面积。相当于造价增加了：19.19÷1200 ≈ +1.60% ；

 

分析（六）、“其他的材料损耗及垂直运输费不予计取”对造价的影响：

模板定额中的其他的材料及垂直运输费为1.76元m2（见下表，以斜板为例）。相当于造价减少了1.76元×1.85～1.95 ≈ -3.35元/m2建筑面积，占总造价的3.35÷1200 ≈ -0.28% ；

这样的合同水平能不能干？

“按一类取费，人工费执行造价部门的文件，材料费执行当地信息价，一般总价上浮8%～10%，可有5%～8%的微利”之前提，本合同的水平相当于在此基础上下浮了≈-4.4%，综合在-4.0%～5%之间（见下表）。

由于工程体量较小，远离市区，相对不便，市场的用工水平、总包的管理成本相对变高，综合各因素，我给徒弟的结论是：

1、 这样的合同水平不能干 ；

2、如管理水平足够好，最多勉强保本， 根本无利可图 。

其他提示

1、“1、工程以甲方预算价为暂定价，作为后期付款依据”：

应注意甲方故意压低定预算暂定价，以达尽可能少支付工程款的目的， 从而增加施工方的财务成本 。签订合同时，需协商出初步的预算暂定价，以免定价过低太离谱。

2、“2.2、认质认价材料及甲供材料除外的其他材料价格执行ХХ省造价信息材料价加权平均指导价计取（合同签订当月至竣工验收结束）”：

该条的可操作性需具体化、明确化。信息价每月不同，如何加权？以每月上报的形象进度为准，还是办理专门的签证手续？如以每月上报的形象进度为准，结算时甲方、审计对上报的形象进度认可吗？（尤其产生的交叉施工的，描述的界面是否便于结算）所以需要明确约定，而且约定要具备化、明确化，不要出现界面不清或可能产生第二种解释的用词，以免对最后的结算产生影响。

3、尤其注意提防： “  5、因工期施工紧，模板周转材料甲方给予模板、木方按一次性周转材料进行结算，其他的材料损耗及垂直运输费不予计取。”可能出现的陷阱：

3.1、 “……木方按一次性周转材料进行结算” ，定额中含量是摊销量，木方的一次性使用率到底是多少，必须需在合同中明确约定：按定额含量增加比例？比例是多少？按使用的米数折算成立方？使用的米数是计算的理论数，还是实际数？理论数的搭接等损耗率是多少？实际使用数如何确定等等。否则结算时将成为无穷的争议，工程一旦完工，吃亏的肯定是弱势的施工方。

3.2、 “……其他的材料损耗及垂直运输费不予计取。” 按语言逻辑，条文仅适用模板分部项。

定额的垂直运输费以建筑面积为单位计取，由于模板子目中不存在垂运费，故需提防以审减额提成的审计单位，为了利益断章取义，在结算审计时按造价比例扣除工程全部的垂直运输费用。更需提防其恶意曲解 “其他的材料损耗……不予计取” ，竣工结算时扣减工程所有的材料损耗量。如果两者皆被恶意扣除，原本微利的工程将顷刻变亏。

4、注意合同中其他排除自身义务，排除对方权益的 霸王格式条款 影响最后的结算。

5、分析对比定额、图纸，对个别较特殊构件，对造价影响较大的，但定额中却没有相应的子目，如何结算进行适当的约定，以免最后形成争议，对竣工结算产生不利影响。

 

*本文系黄燕翔 原创，独家来稿