含钢量、含混凝土量
含钢量、含混凝土量
含钢量、含混凝土量知多少？
建安成本中，知晓含钢量和含混凝土的成本占比有多少，有助于我们知道开发商为什么要控制这两个指标，我们以济南某项目具体案例来说明上述问题。
案例一： 济南7度设防，住宅项目，地上11层 （层高2.9米） 、地下1层，剪力墙结构、天然筏板地基，2016年开工，2017年竣工，地上含钢量28Kg/m2，地下含钢量161 Kg/m2（含二次结构砼） ，地上含混凝土量为0.25m3/m2，地下含混凝土量为1.750m3/m2，简装标准。
备注：商砼按平均330元/m3，钢筋按平均3500元/t
（1）整个项目建安成本为1572元/m2；其各分项建安成本占比如下：
（2）主体工程中包含二次砌体、混凝土工程及钢筋工程，其成本占比为：
混凝土工程及钢筋工程 成本约260元/m2，占整个建安成本的16%~17%。
案例二： 济南7度设防，住宅项目，地上33层（层高3米）、地下1层，剪力墙结构、钻孔灌注桩，2017年开工，2018年竣工，地上含钢量33Kg/m2，地下含钢量372Kg/m2（含二次结构砼，综合地上地下），地上含混凝土量为0.348m3/m2，地下含混凝土量为8.4m3/m2，简装标准。
备注：商砼按平均330元/m3，钢筋按平均3500元/t
（1）整个项目建安成本为2046元/m2；其各分项建安成本占比如下：
（2）主体工程中包含二次砌体、混凝土工程及钢筋工程，其成本占比为：
混凝土工程及钢筋工程成本约400元/m2，占整个建安成本的20%左右。
对于毛坯住宅（公区简装），其主体结构成本占建安成本的比重最大，而含混凝土成本及含钢量成本又占到主体成本的比重最高， 含混凝土成本及含钢量成本占建安成本的20%左右 ，这些成本因素决定了开发商不得不重视 含混凝土及含钢量的成本控制，成本永远是开发商不得不考虑的因素。
含钢量、含混凝土量控制措施
① 控制建筑层数，尤其是结构敏感高度。如24米、60米、80米、100米
② 控制建筑可售比，提高可售比指标
控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送；高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。
③ 控制层高-根据产品档次
层高对成本的影响-来源碧桂园
④ 地下控制
主要包括地下柱网、楼盖选型、层高、覆土厚度等要求。
⑤ 对住宅项目降低结构转换
普通住宅项目慎用转换层
⑥ 选择好的设计团队、方案阶段结构参与设计、装配式建筑方案的选择；
⑦ 其他如：单体高宽比、建筑体形系数、布墙率、建筑赠送等等；
施工图设计阶段：
① 结构布置形式，剪力墙布置方案控制、设计精细化等；
②以人为本，服务建筑，提高溢价
案例（来源 腾远居委汇 ）： 某项目入户玄关，原设计玄关两侧都是剪力墙，最好两侧都不做结构墙，但靠近厨房侧去掉难度较大，只去掉了下侧墙。
建筑节能成本
节能成本占比多少？
以实际案例介绍建安成本中的节能成本占比
案例：济南2016年某项目地上11层，层高2.9米，地下1层，层高5.1米，筏板基础，毛坯交付，建安成本1571.76元/m2；塑钢耐火窗，挤塑板保温。
门窗+外墙保温成本占比仅次于主体工程、安装工程，成本占比高达20%！
以开发商限额角度来看节能成本占比
图片来源：中国建设工程造价信息网
根据济南市造价信息的统计数据，济南市高层住宅的平均建安成本已经高至2640元/m2；小高层平均建安成本已经高至2200元/m2；多层平均建安成本已经高至1800元/m2
成本视角下的节能成本小结：
无论是毛坯住宅还是精装修住宅，门窗成本及外墙保温成本都占据建安成本的第三、第四位，建安成本占比高达15%~20%左右，成本高是开发商无法忽视的重要内容。
节能成本的控制措施
以实际案例介绍建安成本中的节能成本占比
（一）根据分区有的放矢
我们知道中国北方地区以寒冷地区和严寒地区为主，多以外保温为主，当然最近几年外保温材料的稀缺导致有一些北方地区的项目也开始做内保温。
（住宅：鲁能领秀城·公园世家项目内保温）
南方内保温、北方外保温的原因，有如下几点：
① 南方地区保温要求较低，基本上以隔热为主，外墙不需要太小的传热系数。
② 南方冬夏温差较小，不宜产生热桥现象，北方地区如果采用内保温，热桥部位难于处理。
③ 南方地区多以制冷为主，内保温多以保温砂浆为主，室内面积占用少，不会存在北方地区保温厚度较大的问题。
我国建筑节能能耗特点为，北方建筑采暖能耗高、比例大，属于建筑节能的重点，目前住宅及一般公建的能耗和发达国家的能耗相比处于较低水平，但有明显的增长趋势。
针对以采暖为主地区的节能，可通过如下途径实现：
① 改进建筑物维护结构保温性能，进一步降低采暖需热量，外围护结构采用浅色或光滑的饰面材料，减少太能辐射得热的吸收。
② 降低房间的空气泄露，尤其是提高外窗的气密性要求，避免过大的热量损失。
③ 改善采暖末端调节性能，避免过热，推行地板采暖等低温采暖方式，降低供热热源温度，提高热源效率。
（二）根据节能与防火多方案比选
【案例】本工程为济南地区某项目1#住宅楼，地上29层，地下2层。体形系数0.3，窗墙比：南向0.33，北向0.23，东西向0.06。
每个方案不同的经济性和设计施工可靠性，需要权衡利弊。备注：门窗面积6575m2，保温面积：21091m2，其他材料采用济南市的材料价格测算（测算内容此处略）
（三）重视节能设计
控制体型系数，控制耗热量指标计算值I ：当体型系数控制在节能直接判定时的限值标准时，其能耗最低，整个保温系统（外墙保温、门窗、屋面保温、地面保温）的总成本越低。Ii：当体型系数超过直接判定的标准时，外围护结构需要权衡判断。外墙保温、门窗、屋面保温、地面保温需要参与能耗计算，各项指标需要统筹考虑，以建筑物的耗热量指标进行整体判断。Iii：当计算值无限接近耗热量指标限制时，此时建筑物的能耗最为经济合理。
（四）控制门窗及限额设计
控制窗地比
恒基地产限额设计标准-(2014-6-20)
门窗限额设计
恒基地产限额设计标准-(2014-6-20)
（五）节能精细化设计
1、重视立面线条设计
大量EPS造型带来建筑外面率增加、成本增加，施工复杂、加工周期较长
2、门窗精细化设计-门窗分格深化
案例来源：杨乃涛
门窗成本
本项目位于济南，地下2层，地上11层，2018年建安成本2290元/m2，其中外窗采用隔热断桥铝合金推拉窗、平开窗、上悬窗，外窗单方结算成本为713元/m2，外窗面积为1455m2，窗地比为1455/6530=0.223；
外饰面成本
序号 |
材质 |
综合单价 |
备注 |
1 |
外墙普通涂料（平涂） |
40~50元/m2 |
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2 |
外墙弹性涂料（拉花） |
50~70元/m2 |
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3 |
真石漆 |
100~150元/m2 |
与品牌、岩片配置比例、色彩有关 |
4 |
多彩石（多彩涂料） |
90~120元/m2 |
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5 |
质感漆 |
110~130元/m2 |
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6 |
面砖 |
110~130元/m2 |
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7 |
一体板（硅钙板） |
280~350元/m2 |
含保温层，以EPS保温测算 |
8 |
超薄石材一体板（石材面层） |
450~550元/m2 |
含保温层，以EPS保温测算，普通石材面层12mm，背栓固定。 |
9 |
干挂铝板 |
600~1000元/m2 |
2.5mm铝板 |
10 |
干挂石材 |
800~1200元/m2 |
不含保温层，以EPS保温测算，普通石材面层25mm，龙骨固定。 |
11 |
玻璃幕墙 |
1000~1800元/m2 |
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备注 |
以上价格仅供分析使用，实际价格与市场、地区、材料等均有出入 |
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建筑平面图
| 项目特征 | 计量单位 | 工程数量 |
| 1.基层类型、喷刷部位:外墙 2.涂料种类、刷喷要求:1.外墙弹性涂料 2.刷弹性底涂，刮柔性腻子 （达到规范及竣工验收要求） |
m2 | 13531.02 |
| 1.基层类型、喷刷部位:出屋面楼梯间 机房 风井外墙 女儿墙内侧墙面 2.涂料种类、刷喷要求:1.外墙弹性涂料 2.刷弹性底涂，刮柔性腻子 （达到规范及竣工验收要求） | m2 | 1263.2 |
弹性平涂
弹性拉毛
水包水涂料
真石漆
质感漆
干挂石材
（图片部分来源：三棵树，点击查看大图）
外墙饰面材料的使用除了与项目档次有关系之外，还有就是涉及到饰面材料本身的耐久性及施工性能，每一种材料都有各自的优势及劣势，在使用的时候应重点考虑材料本身的特性，甚至要考虑与材料配套的材料特性。
比如：弹性平涂厚度相对较薄，在北方地区使用易产生细小裂缝。保温材料如岩棉等非块状材料，不易采用弹性平涂涂料，也考虑了弹性平涂抗裂性交差的原因。
还有就是材料本身的抗污性、耐久性以后后续维护打理性上各种相同，都需在材料选择时考虑。
由于外墙饰面工程本身的价格波动性较大，所以开发商在使用时都需做限额设计，各大开发商在限额设计时，有如下几点控制细则：
（一） 控制体形系数
在我的文章中，不仅一次的提到控制体形系数的好处：
① 体形系数与建筑节能：体形系数每增加0.01，能耗增加2.5%；
② 体形系数与结构布墙率：体形系数越大，单体结构布墙率越高，含钢量指标越高。
③ 体形系数与结构产业化：体形系数越小，其建筑/结构越规整，其预制构件标准化越利于实现。
金地集团：
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
体形系数作为建筑方案中重要的控制内容，其涉及节能、外墙饰面、结构含钢量及产业化等一系列的房地产核心成本指标，控制体形系数的重要性不言而喻；但是，在诸多开发商缺乏设计标准化（尤其是户型及交通核无法标准化的前提下）的前提下，很难对体形系数的控制游刃有余，更别提成本控制的前置化。
数据来源：中梁地产集团住宅产品适配标准（V2.0版-2016年）
金地集团：
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
禹洲 地产：
禹洲住宅产品配置标准
外墙涂饰必定与项目楼盘的档次有必然联系，表现在高端楼盘使用高端外墙材质，反之采用相对低端的材质，另外，控制外墙涂饰的材质及比例，约束材质的品牌对成本的控制至关重要。
（三）约定外立面率限额
外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率，一方面外立面率与体形系数相关联，另一方面外立面率与建筑风格（或者建筑装饰线条）有很大关系。
根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：
序号 |
项目类型 |
外立面率 |
备注 |
1 |
普通住宅（刚需） |
1.15 ~ 1.25 |
高层住宅 |
2 |
中档住宅（首改） |
1.2~1.3 |
高层住宅 |
3 |
中档住宅（再改） |
1.25~1.4 |
高层住宅 |
4 |
豪宅 |
1.4~1.5 |
多层为主 |
中梁地产：
| 外立面率 | 高层1.15 洋房1.3 别墅类1.6 |
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绿城集团中式 VILLA 产品配置标准及成本限额指标（试行版）
金地集团：
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
禹洲地产：
禹洲住宅产品配置标准
建筑做法
房地产建安成本中，除了主体结构之外，牵扯面最广的成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架，那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤，分散在建筑的各个部位，零散但是非常的重要。
建筑做法的重要性：
其一：由于牵扯面广，影响成本巨大，毛坯住宅装饰工程的成本占比约12%~15%。
建筑做法涵盖的内容较多，且普遍
上图《保利华南实业有限公司成本字典》
小范围包括：楼地、屋面装饰层、墙、顶面装饰层
大范围又涵盖：防水、外墙饰面、保温、栏杆工程等
【案例1】：
山东省某项目，2018年开工，地上30层，层高2.9米，地下2层，层高2.9+2.7，剪力墙结构，总建筑面积29165.3m2，毛坯交付。未包含门窗工程的建安成本为1536m2，其中装饰工程为206元/m2，占到建安成本的13%。
装饰工程中，各项占比：
其二：由于牵扯到营销交付、工程施工、验收、具有一定的设计风险和验收风险，面广而杂乱，设计如果不全面，极易造成后续的一系列风险；
忽视建筑做法，结构降板不足，三小间形成反坡
防水材料系统性不好，引起渗水、漏水
其三：建筑做法是一个系统工程，设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准，否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。
各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法，以减少设计人员的主观臆断，提高设计管理的标准化程度，降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集，原因无外乎：
① 国标图集或省标图集无法涉及到方方面面，不具备全面性和适应性。
② 国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家，做法具有明显的引导性。
③ 国标图集或省标图集为最低标准，有些达不到开发商的交付要求。
④ 国标图集或省标图集更新的速度较慢，跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。
做法中对于非涉水房间也采用防水涂料
你是开发商，你如何破？
图集照抄，成本堪忧
实事求是，做法勿超配
【案例1】： 考虑到一些功能空间没有涉水隐患，耐水腻子可改为普通的柔性腻子，但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子
建议改为：普通腻子
【案例2】 ： 某些空间刷涂料，是否有必要，如果当地可以取消涂料做法，建议取消，不是偷工减料而是确实没有必要。
建议取消：涂料做法
【案例3】 ： 来源网络：
高层地下室顶板面层原设计图纸做法为：现浇混凝土顶板扫净后，板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料。
根据三期高层的收楼经验，业主会更注重展示区景观、住宅品质，整体效果，而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料，在地下室昏暗的光线中，也起不到很好的展示效果，且日积月累， 涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料，不影响其结构的使用功能 。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通，同意取消原板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料做法。
综合单价：22.85元/m2
优化面积：107838.63m2
长沙四期超高层节约成本246万元
【案例4】 ： 外墙保温粘贴时，砌块墙体需找平，混凝土墙体平整度满足规范要求时可以免整体找平，没有必要整体找平。
上图来源：山东省《外墙外保温构造详图(二)挤塑聚苯板保温系统》
【案例5】 ：来源博牛
立面中一些直观不可见的部位如百叶遮挡及凹口等部位外墙饰面可采用同色平涂，节约成本。该优化部位每平米（建筑表面）可节省造价30元左右，本项目此单项节约成本60万元。
某开发商集团标准中要求对开敞阳台的外墙也做平涂性材料，防止颗粒涂料擦伤业主，故此项优化节省成本的同时兼顾人性化考虑，一举多得。
重视防水工程，否则后患无穷
防水工程涉及的面广、成本占比较高，且一旦渗漏难以维修，造成大量投诉。
防水工程的成本估算： 《保利华南实业有限公司成本字典》
（1）经验成本参考：根据防水集采价格，地下室防水综合单价建议按 50 元/㎡测算，地上部分建议按 30 元/㎡测算。
（2）防水建面单方参考：地上建面单方 25 元/㎡（地上建筑面积），地下部分建面单方 180 元/㎡（地下室建筑面积）。
防水应采用：重点部位重点加强、根据涉水情况有的放矢、满足规范最低要求
【案例6】 ： 根据涉水情况有的放矢 ，案例来源网络
某高层建筑图纸设计说明，外墙面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂浆防水层，经项目工程部同事实践分析提出，在阳、露台和飘窗处的外墙部位无雨水，可取消该层做法，已经取得设计院的同意:替换为普通砂浆，但防水砂浆需伸入阳台、飘窗等外墙面200mm。
优化结果：优化16元/m2，优化金额52万元
【案例】 ： 防水代换，以经济为主，更要考虑施工可靠性
最近这两年，刚性防水大行其道，成本比较经济，有的效果也不错，具体是否使用建议考察已完成项目，调研后选用
刚性防水的经济性比较，来源厂家
本号不对正确性负责
绿色环保 以人为本
有的做法重复，建议简化
有的做法没有考虑业主后续装修，建议简化
【案例9】 ：绝大部分的毛坯住房，业主入住后都需要重新装修，有的做法可以去掉
有的地区可以取消内墙涂料做法
如允许建议取消，后续业主自己装修
【案例10】 ：有些毛坯住宅的三小间内墙交付时，面砖自理，但是有一些开发商也刷了腻子涂料，造成后续业主需要二次处理腻子涂料，然后再贴砖，完全没有必要
上图为正确做法
面砖自理时，防水层上简单做保护层或者免保护层即可
【案例11】 ： 不知无机纤维喷涂为何物，导致的笑话
做法让人哭笑不得
无机纤维喷涂无法做面层
装配式建筑
装配式建筑为什么贵？
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我们以常规住宅项目，进行含混凝土、含钢量进行测算：
项目 |
含钢量(kg/m2) |
混凝土量（m3/m2） |
预制桁架板 |
11.48 |
0.122 |
现浇板 |
9.35 |
0.105 |
与现浇板相比增量 |
18.55% |
14% |
装配式建筑如何省？
2.1最大化的利己-用好政策
装配式建筑的应用实践既要埋头苦干，也要抬头看路；埋头苦干修炼技术，抬头看路找准方向……
装配式建筑的发展，各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变，然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则， 最底化实现装配率要求，可以最大化的降低装配式建筑的成本增量，这条原则不变 ，当然要申请装配式建筑评级的可以除外。
要实现最低化的成本增量，首先要彻底的了解当地对于装配率及装配式建筑面积配比的要求，或者在前期土地招拍挂阶段就要参与此项目的产业化面积要求（很多地区在土地出让时，就明确了装配式面积要求）。
（1）所以装配式建筑管控的第一把刀，就是懂政策。
以目前大部分城市对装配式建筑的要求，装配式建筑执行双控指标（同时满足）：
第一：控建筑面积控制指标 ， 以济南地区为例 ：
按照济南市2018年11月9日下发《关于设计阶段落实装配式建筑实施要求的通知》的要求：开发项目新开工民用装配式建筑面积占项目建筑面积的比例应不低于土地出让合同中的约定，如合同无约定，原则上按30%执行 (平阴、商河按15%执行)。
根据济南市政府2019年1月2日出台的《济南市人民政府办公厅关于降低工程建设成本的实施意见》，装配式建筑采用项目整体装配式指标计算比例方式，装配式建筑比例指标基于项目总建筑面积计算，也就是说30%为项目的总建筑面积（之前为地上建筑面积）。
衔接进入：
点击放大
第二： 控单体装配率指标
2018年11月1日，省标《装配式建筑评价标准》实施，目前山东省执行本标准，
装配率≥50%，其他省市均有类似标准颁布，可以参考当地的标准执行。
结语：
只有满足装配式建筑面积指标和单体装配率要求才可以满足产业化的要求（也有其他地区其他要求，以当地为准）。
划重点：
1、如果非示范项目，建议考虑最低的装配式建筑面积指标要求，现阶段装配式建筑成本比现浇建筑高是事实！
2、先高层，后多层，直到满足最低的装配式建筑面积指标要求；楼栋越高，标准化程度越高，构件越容易实现“高复制”，成本增量相对较低。
3、先商业，后住宅。商业只需要满足47.5分的要求（可以不做厨房），住宅需要满足50分要求，且商业项目，业主关注度较低，敏感度较低。
4、先大户型，后小户型。大户型的部品部件数量少于小户型，应用比例更容易实现。
（2）装配式建筑管控的第二把刀，就是利用政策规避产业化要求。
以济南地区为例：
根据《济南市人民政府办公厅关于降低工程建设成本的实施意见》，如下情况可以不做装配式建筑：
（1）实体经济项目原则上不强制要求装配式建筑比例指标。实体经济包括：厂房等工业项目。
（2）学校、幼儿园等教育设施项目建筑面积小于5000平方米的，以及商业、办公等公共建筑项目建筑面积小于10000平方米的，不强制采用装配式建筑方式。
（3）建设项目中有建筑单体超出国家、省现行有关装配式建筑标准、规范规定范围，不宜采用装配式技术的，不强制采用装配式建筑方式。别墅、独栋办公楼等低层建筑项目，有特殊工艺要求和使用功能要求的项目，可向装配式建筑主管部门提出申请，通过组织专家论证的形式确定是否采用装配式建筑方式。
（2）装配式建筑管控的第三把刀，最大化利用政策提高货值。
充分利用各地区鼓励装配式建筑发展的政策，比如容积率奖励，比如提前预售奖励，比如提前返还墙改基金等等，最大化的弥补产业化要求带来的成本增加，但是要算经济账，比如容积率奖励的盈亏平衡点跟售价的关系等。
2019年1月12日省政府第29次常务会议通过《山东省绿色建筑促进办法》，其中第三十三条，对采用装配式外墙技术产品的建筑， 其预制外墙建筑面积不超过规划总建筑面积3%的部分，不计入建筑容积率；
容积率奖励以北京、沈阳为代表，北京市规定：在原规划的建筑面积的基础上，奖励一定数量的建筑面积，项目奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。
预制外墙不计入建筑面积，以上海、长沙为代表，和山东地区类似奖励不超过总建筑面积的3%。
容积率奖励仅考虑成本因素，当达到盈亏平衡点以上时对于开发商来说是合适的，但是实施过程中行政成本过高，涉及到国土、规划、房测测绘、税务等等，实施较难。
2.2 最大化的趋利-重视装配式方案 |
装配式建筑是一个系统工程，重视方案阶段的装配式建筑至关重要。
山东省《装配式建筑评价标准》必选项35分
山东省装配式评价标准评分项15项，其中必选项：主体结构1项，围护墙与内隔墙2项，全装修1项，共计35分，居住建筑仍需要15分（最低选择三个得分项）满足装配率50%的要求，11个选项中选择3个得分项，共计55种组合，每一个组合代表不同的成本增量、施工难度，方案的重要性可想而知。
衔接进入：
方案一：基于刚需盘为主的装配式建筑方案
根据大数据统计：目前住宅项目中，开发商优先选择的装配式建筑方案：
主体构件中水平构件得分最大化，不做竖向构件，此种方案下成本增量约355元/m2~550元/m2。
方案二：基于改善及以上为主的装配式建筑方案（主要是考虑改善盘及以上对装修标准较高的要求）
本方案中，主体结构中增加竖向构件最低应用比例得分，水平构件得分最大化，围护墙与内隔墙得到最低10分，再加上全装修得分5分，此种方案下成本增量约500元/m2~650元/m2。
备选方案三：可选择方案
本方案中，复合保温体系+铝模体系，可以获得竖向构件、非承重围护墙非砌筑、围护墙+保温，三项得分。
此种方案下成本增量约420元/m2~550元/m2。
备选方案四：钢结构体系
衔接进入：
本方案中采用装配式钢结构，钢结构体系为天然的“装配式建筑”，其主体结构轻松获得50分的得分，再加上围护墙和内隔墙最低10分，全装修5分，钢结构体系最低得分为65分＞50分的评价要求。
其成本增量比装配式混凝土成本高20%~30%左右，应用案例不算多。
划重点：
装配式建筑不同的组合，代表不同的成本增量，重视装配式建筑的方案选择，成本角度装配式建筑方案比选的重要一环。
装配式建筑方案选择中，重点关注一：保温体系的选择
2.3 最大化的避害-控风险
控制施工、交房风险就是最大的成本节省，一定要知道各部品部件的缺点
装配式建筑的发展，各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变，然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则， 最底化实现装配率要求，可以最大化的降低装配
主体结构风险控制一：尽量减少竖向构件的使用
2018年7月13日，在“装配式建筑装修与建筑设计一体化及BIM技术应用经验交流会”上，住房和城乡建设部陈宜明总工程师提出了“三步走”战略：第一步先做建筑的水平构件，第二步再做建筑的竖向非承重构件，第三步做建筑的竖向承重构件。
竖向构件目前存在的问题：
① 竖向构件设计、施工难度最大，也最复杂，对工人素质要求很高。
② 外墙热桥、防水问题比较难以处理，而且密封胶耐久性令人堪忧。
③ 灌浆套筒检测技术未列入强制性检测范畴，灌浆质量问题层出不穷，灌浆料在低温环境下的适应性尚在试验当中。
④抗震性能没有接受较长时间的检测，等同现浇理论下的接缝、连接较复杂，竖向构件预制和现浇处开裂风险较高。
⑤缺乏这方面的产业化工人、专业设计人员。
灌浆套筒工艺
划重点：
竖向构件必须使用时，建议从内墙到外墙，从单一竖向构件到批量竖向构件，从小面积到大面积推广，并强化灌浆套筒的现场检测，保证连接的安全。
主体结构风险控制二： 尽量减少涉水房间采用叠合板，减少其他部位裂缝隐患
① 由于涉水房间管线较多，若采用叠合板，后期极易产生渗水隐患；
② 除三小间以外，住宅项目建议优先采用双向叠合板设计，施工时注意养护，减少冬季及初春施工，降低裂缝风险；
风险控制三：减少墙体开裂，减少渗水，减少“业主不理解”
① 非承重围护墙非砌筑及内隔墙非砌筑多采用条板，条板的开裂率较高，据标高企业统计条板的开裂率为20%左右，容易引发业主投诉及后续的渗水隐患，一定要加强条板施工工艺的控制；
衔接进入：
②围护墙的保温、隔热、装饰一体化目前应用还存在一定的问题，尤其是外墙渗水、热桥、瓷砖脱落等问题难以解决；内隔墙与管线、装修一体化在SI建造体系中应用，在目前建造体系中应用较少，且业主多有抵触；
风险控制四：尚未有非常明确的技术文件统一全装修标准
2002年，住建部在《商品住宅装修一次到位实施细则》中首次提出了“全装修”的概念。
装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅
2018年7月，山东省出台《山东省装配式住宅建筑全装修技术要求（试行）》，对装配式建筑全装修进行了要求。
《山东省装配式住宅建筑全装修技术要求（试行）》
风险控制五： 装修与设备管线分项
① 干式地暖需配合冷热水管线分离，且对施工要求较高，不然宜形成地板不平整；
衔接进入：
② 集成卫生间设计需前置，满足标准化设计要求，但是对于高档住宅，整体卫浴品质感较差，业主接受度较差；
③ 整体厨房集成度较为复杂，厂家较少，市场应用不多。
地产成本的基本构成
地产成本构成
长沙市《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》
注：有专业人士质疑上述房价按“成本计算法”的问题，此处暂时忽略。
从地产成本构成看设计管控措施
图片来源：任泽平《房地产周期》
图片来源： 郭 仕 明 《财务视角下的房地产运营管理》
图片来源： 中国建设工程造价信息网
图片来源： 中国建设工程造价信息网
假设济南某地区A企业的可售比为75%，那么实际建安成本为2646/0.75=3528元/m2；
济南某地区B企业的可售比为70%，那么实际建安成本为2646/0.70=3780元/m2；
从上面可以看出每提高可售比1%，其实际建安成本降低50.4元/m2；
也就是说10万平的小区，A企业建安成本比B企业低504万，即赚504万建安成本的差值；如果考虑到多出来的5000m2可售面积，假定售价为1.2万元/m2，即A企业比B企业多销售6000万。整体盈利6000+504=6504万元。
可售比的重要意义在于此，细思极恐的成本影响。
控制可售比的基本原则在于：
① 控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。
举例：假定地下车库的建安成本为2500元/m2，单车位效率分别为A企业35m2/辆与 B企业 32m2/辆的价格差为3*2500=7500元，若地下车位为1000辆，那么A企业要比B企业多花7500*1000=750万的建安成本。
2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。
3、控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送；
高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。
偷面积的策略在于：
① 利用规范规则的偷面积，虽然建筑面积上不体现这块数据，但是其土建成本却真实反映成本的增量，可谓“建筑偷一偷，成本上涨百万”一点不为过。
② 通过改造的偷面积，会大大增加后续改造成本，变相的增加单方的建安成本，让然就会增加销售价格。
所以开发商一般都严格限制赠送面积的比例。
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版
高房价、高总价、高地价三高时代，限售、限价、限贷、限利润的大环境下，唯有成本控制好的企业才能脱颖而出，所以说成本控制已经成为了现阶段房地产企业的核心竞争力，这一点无论你承不承认，它都实际存在。
小结
1 、 标 准 层 含 钢 量 / 含 混 凝 土 量 （ 两 项 ） ：
2 、 窗 地 比 ： 即 外 窗 占 地 上 面 积 的 占 比
3 、 地 下 室 层 高 / 含 钢 量 （ 两 项 ）
4 、 地 下 车 位 平 均 面 积
老 生 常 谈 的 问 题 。
对 于 绝 大 部 分 地 区 的 项 目 ， 只 要 车 库 面 积 占 比 大 于 1 5 % 的 就 已 经 不 经 济 ， 而 且 车 位 的 售 价 较 低 却 往 往 占 用 大 量 的 成 本 ， 对 现 金 流 回 正 的 贡 献 小 ， 必 须 严 控 。
5 、 软 硬 景 面 积
据 经 验 ： 一 个 1 0 万 方 的 楼 盘 景 观 面 积 约 2 ~ 3 万 方 ， 2 0 万 方 的 楼 盘 的 景 观 面 积 约 5 ~ 6 万 方 。 景 观 面 积 占 楼 盘 可 售 面 积 的 3 0 % 左 右 ， 而 景 观 造 价 根 据 不 同 的 品 质 ， 基 本 在 3 0 0 - 7 0 0 元 间 浮 动 ， 核 算 到 建 安 成 本 中 ， 景 观 成 本 占 4 % ~ 9 % 不 等
景 观 成 本 中 硬 景 成 本 相 对 较 高 ， 需 根 据 产 品 档 次 平 衡 软 硬 景 比 例 控 制 成 本 。
根 据 《 成 本 致 胜 ： 微 利 时 代 再 造 房 企 核 心 竞 争 力 》 一 书 ， 上 述 七 项 的 刚 性 成 本 如 下 ：
随 着 地 产 进 入 低 速 、 高 质 量 的 发 展 时 期 ， 仅 仅 通 过 七 大 刚 性 指 标 控 制 建 安 成 本 已 经 难 以 满 足 精 细 化 管 理 的 需 要 ， 地 产 管 理 更 加 细 化 的 “ 限 额 ” 随 之 而 来 ， 成 本 控 制 的 前 置 “ 限 额 ” 标 准 也 陆 陆 续 续 的 产 生 。
1 、 可 售 比 / 赠 送 面 积 比
金 地 地 产 总 结
住 宅 建 筑 作 为 推 向 市 场 的 产 品 ， 有 时 会 将 附 赠 面 积 作 为 主 要 卖 点 ， 常 见 的 附 赠 面 积 方 法 有 ： 楼 板 开 洞 后 续 补 板 、 客 厅 挑 空 、 假 飘 窗 等 。
附 赠 面 积 会 导 致 可 售 比 显 著 降 低 ， 造 成 建 筑 面 积 不 变 的 情 况 下 ， 建 造 面 积 大 幅 提 高 ， 反 映 在 成 本 维 度 则 是 按 照 建 筑 面 积 统 计 的 钢 砼 含 量 远 大 于 按 照 建 造 面 积 统 计 的 含 量 。
根 据 以 往 项 目 经 验 ， 如 果 没 有 赠 送 面 积 ， 高 层 住 宅 的 建 造 面 积 与 建 筑 面 积 的 比 值 一 般 为 1 . 1 0 ， 一 般 来 说 高 层 住 宅 按 建 造 面 积 统 计 ， 含 钢 量 约 为 4 2 K g / m 2 ， 折 算 成 按 建 筑 面 积 含 钢 量 为 4 6 . 2 K g / m 2 （ 4 2 * 1 . 1 0 ） 。
首 先 ， 假 设 标 准 层 未 赠 送 时 建 筑 面 积 为 “ s 1 ” ， 建 造 面 积 为 1 . 1 * s 1 ， 标 准 层 钢 筋 总 量 为 a = 4 2 * 1 . 1 * s 1 ；
其 次 ， 假 设 在 建 造 面 积 不 变 的 情 况 下 进 行 赠 送 ， 假 设 赠 送 率 为 “ y ” ， 这 种 情 况 下 建 筑 面 积 为 “ s 2 ” ， s 1 = s 2 * ( 1 + y ) ；
s 1 ] = 4 6 . 2 * y K g / m 2 。
比 如 赠 送 率 为 1 0 % 时 ， 含 钢 量 增 加 4 . 6 2 K g / m 2 。 如 以 前 述 项 目 计 算 ， 成 本 上 又 将 相 差 2 5 0 万 ~ 3 0 0 万 元 。
据 经 验 总 结 ： 提 高 1 个 百 分 点 可 售 比 ， 建 安 造 价 节 约 5 5 元 / 平 米
2 、 外 立 面 率
外 立 面 率 ” （ 有 的 开 发 商 也 称 为 墙 地 比 ） ， 百 度 百 科 的 解 释 为 “ 外 立 面 率 指 扣 除 门 窗 洞 后 外 立 面 装 饰 面 积 与 地 上 计 容 面 积 比 率 ” 。
一 般 情 况 下 ， 建 筑 的 外 立 面 率 越 高 ， 其 成 本 越 高 ， 楼 盘 的 档 次 也 越 高 。 根 据 标 杆 企 业 的 工 程 经 验 ， 外 立 面 率 控 制 如 下 ：
外 立 面 率 这 个 指 标 在 于 控 制 外 立 面 装 饰 成 本 ； 线 条 和 凹 凸 越 多 越 复 杂 ， 外 立 面 率 越 高 ， 越 费 人 工 和 模 板 ， 用 的 装 饰 材 料 也 多 ， 成 本 越 高 。 建 筑 形 态 不 同 则 外 立 面 造 价 及 结 构 体 系 不 同 ， 结 构 体 系 影 响 外 立 面 指 标 和 外 立 面 消 耗 的 模 板 ， 而 建 筑 风 格 不 同 对 外 饰 面 的 标 准 与 造 价 亦 有 影 响 。 因 而 ， 控 制 外 立 面 率 、 外 墙 面 保 温 层 与 外 装 饰 面 的 造 价 及 施 工 模 板 的 损 耗 、 措 施 费 的 增 加 ， 是 减 少 成 本 的 重 要 举 措 。
3 、 体 形 系 数
体 形 系 数 越 大 ， 建 筑 散 热 面 越 多 ， 建 筑 平 面 凸 凹 越 多 ， 能 耗 成 本 越 高 ；
另 外 ， 体 形 系 数 大 → 外 立 面 率 高 → 结 构 布 墙 率 高 → 建 安 成 本 高
4 、 布 墙 率
根 据 中 海 ： 《 中 海 地 产 结 构 设 计 限 额 控 制 指 标 》
布 墙 率 是 指 住 宅 塔 楼 底 部 加 强 层 以 上 第 一 个 标 准 层 剪 力 墙 投 影 面 积 之 和 与 本 层 结 构 面 积 的 比 值 。 布 墙 率 限 额 控 制 指 标 表 中 ， 一 般 指 高 宽 比 不 大 于 7 的 情 况 。
布 墙 率 限 额 控 制 指 标 表 中 ， 一 般 指 体 形 系 数 不 大 于 下 表 数 值 的 情 况 。
济 南 地 区 （ 6 度 设 防 时 ）
控 制 上 部 荷 载
（ 1 ） 根 据 建 筑 做 法 ， 核 算 结 构 荷 载 ， 减 少 过 多 的 荷 载 富 余 。
（ 2 ） 结 构 计 算 时 : 设 计 基 础 时 ， 应 按 荷 载 规 范 对 楼 层 活 载 进 行 折 减 。 设 计 基 础 时 ， 不 应 考 虑 消 防 车 荷 载 。
勘 察 报 告 的 审 查
通 过 与 周 边 地 块 地 勘 取 值 对 标 验 证 我 司 项 目 地 勘 报 告 取 值 合 理 性 ， 召 开 专 家 论 证 论 证 勘 察 报 告 的 合 理 性 ， 包 括 地 下 水 位 等 。
合 理 的 布 桩
应 按 上 部 荷 载 在 桩 基 础 传 力 路 径 最 短 的 原 则 布 桩 。 剪 力 墙 结 构 应 尽 可 能 采 用 墙 下 布 桩 方 案 ， 且 局 部 墙 下 荷 载 重 心 和 整 体 结 构 的 总 荷 载 重 心 与 桩 形 心 的 偏 差 均 满 足 规 范 要 求 。 采 用 桩 变 刚 调 平 设 计 ， 根 据 上 部 荷 载 和 桩 基 承 载 力 ， 采 用 不 同 桩 径 、 不 同 桩 长 布 桩 方 案 。 钻 孔 灌 注 桩 应 根 据 地 勘 土 质 情 况 ， 宜 考 虑 采 用 后 注 浆 工 艺 。 其 他 等 。
试 桩
根 据 静 载 荷 试 验 结 果 ， 要 求 地 勘 单 位 对 地 基 土 力 学 参 数 进 行 调 整 。
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