以公共交通为导向的多业态规划模式——日本TOD经验分享

说到TOD，我们首先会想到日本，日本将TOD规划做到了极致，成为众多国家效仿的对象。

TOD模式transit-oriented development 是以公共交通为导向，规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区，能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。

资料显示，仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。据介绍，目前日本TOD领域主要有6家民营化JR铁路公司、16家大型民营铁路公司，以及三井不动产、三菱地所等房地产商。

从东京涩谷站到日本六本木新城到大阪到日本新宿再到二子玉川综合体，用TOD模式串联起整个城市的交通脉络也成为日本在城市发展中所展示出其独特的个性。

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涩谷-东京规模最大的TOD城市更新

涩谷（Shibuya）位于日本东京都，JR山手线、JR琦京线、JR湘南线、东急田园都市线、东急东横线、京王井头线、地铁银座线、地铁半藏门线、地铁副都心线这9条线路在这里交汇，每天的换乘人数超过300万人次，涩谷站是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。

以全向十字路口和忠犬八公像闻名的涩谷，汇集了世界最大级别交通量的十字路口。也是《迷失东京》、《生化危机4》与《速度与激情3》等电影和ONE DIRECTION的MV《One Way Or Another (Teenage Kicks)》的拍摄地。

图 / 涩谷站大厦一期（东栋）楼层结构图 

涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。物业形态涵盖商业、文化设施、办公，物业形态分布为：B3-5F商业、6F-7F餐厅、咖啡厅、8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13F-16F剧院、17F-34F办公空间。

由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，引入了城市公共空间，以电梯和垂直交通取代了传统街道。其定位为30岁左右的创意、IT人群，为了增加目的性消费者，还引入了百老汇和多功能的生活空间，来丰富区域业态和消费结构。

通过分散设置公共开放空间，设置独栋、亭阁等建筑，营造了多首层高价值的垂直空间。建筑外立面采用折边设计，通过绿化分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造了区域内标志性建筑物。

该项目基于TOD模式，形成对土地的集约化利用，通过与地铁站无缝链接

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新宿-商业积聚下的城市“副中心”

新宿也是一个依托于交通枢纽站而兴旺的典型代表城市。

新宿距离东京直线距离约16公里，是世界较为成熟的TOD枢纽，汇集了日本旅客铁道（JR）、地铁等共9条轨道，设有178个出口，是日本重要的枢纽站，也是获吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人次最多的车站。

新宿站通过对车站设施、道路基建、周边建筑等进行一体化规划及建设，形成明了、舒适、密集的步行网络，通过结合地形和功能，构建地下、平面、地上等多层次步行空间，形成有效连接车站与周边城市功能群体的广域网络。

通过平面网络与竖向空间的整合，原本单纯以移动为目的的步行网络兼具了休憩、逗留和聚集的功能。

图 / 新宿站轨道线路停靠站台指引示意图

在新宿，名企总部云集，是东京久负盛名的大型繁华商业区之一。汇聚30余万人，产业人口集聚下，东京之繁华，新宿咫尺可见。

据了解，东京居民对公共交通的依赖程度高达80%。其中东京新宿站，以出入闸人次计算，每天客流量高达364万人次，使得新宿TOD流动人群的购买力层级、出行目的异常丰富。

图 / 图片来源：21世纪报道

根据日本经济新闻数据显示，东京圈2017年出售的新房均价约5971万日元 （约人民币345.48万元），同比2016年上涨6.9%！同时，从2013年到2017年，东京都的平均地价总体呈上涨趋势。特别是新宿站周边的地价，在短短5年时间内上涨了37%。

新宿站将交通枢纽与周边商业高效联通，并有效提高了周边土地的利用效益。不仅有效的促进地上和地下空间的充分利用，更增加了商业空间，打造出了家和办公室之外的“滞留空间”。

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大阪-搭建起立体的创业之都、知识之都

大阪梅田，是关西地区最早也是最大体量的一个TOD商圈，其中内部包含了七个轨道交通站点及数十个购物中心，形成了一个辐射关西地区的超大型商圈。

包含JR大阪站、阪急梅田站、阪神梅田站、地铁御堂筋线梅田站、地铁谷町线东梅田站、地铁四桥线西梅田站和JR东西线北新地站等7个轨道交通站点，及阪急百货、阪神百货、希尔顿广场、GFO综合体、友都八喜梅田店等大型商业设施，同时在区域内设置了多层次的空中步行系统便于行人同行。

以大阪的Grand Front为例，位于JR线大阪车站的北侧，原址是大阪货运站。占地4.8万平米，总面积约57万平方米。

整个项目从南至北，主要由梅北广场、景观大道、创造之路、南馆、北馆及其屋顶庭院，A、B、C三座塔楼和拥有者之家几部分构成。在南北向的地块上，以丰富的连廊、绿色水景，将办公、酒店和住宅业态的塔楼联系起来，实现了可以充分享受徒步乐趣的都市，构建了一个立体的知识之都、创业之都。

其实，大阪Grand Front并不算严格意义上的地铁上盖，商业部分距离大阪车站约40米，但项目充分利用周边其条轨道站点的交通条件，有意识的设置了空中步行连廊，引导人流往项目方向走，同时在项目内部设计了一条能够将所有业态串联起来的交通动线，在动线的末端设置室内主中庭，通过丰富的经营活动来吸引人流，项目运营以后，每日平均有250万人次通过大阪站流入Grand Front。

以枢纽车站为中心的高度复合、集聚型开发模式在大阪片区表现的可谓淋漓尽致，梅田区域也自此成为大阪不可替代的购物商圈。围绕阪急电铁沿线，通过打造多个配套中心，令区域内的土地大幅度升值。

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六本木新城-“TOD社区理念”世界鼻祖

六本木新城是东京著名的购物中心和旅游圣地。

作为“TOD社区理念”的世界鼻祖级代表性项目，六本木以轨道为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将城市空间与车站空间融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。

在打造时，六本木也有很细致的前瞻性规划，亦克服原坡道地形，形成了立体广场空间。建筑物的电梯井、楼梯间和公用单位的核心部分，都移到南北两边，为中心保留了更大空间，人群能够在商业区和文化区自由流通，以便于后期进行改建或装修。

不仅如此，项目在保留原有景观的基础上，打造绿色长廊，将项目融入到周边集群。其还引进了国立新美术馆、六本木山庄等文化设施业态，形成了一个具有文化氛围区域性的六本木艺术三角区，有效地提升了环境品质，增强了地区活力。

将TOD与社区生活做到了很好的串联，人们可以在生活区穿梭自由。不仅满足了人们品质生活所需，又有效的疏通了人流，解决来往地铁的人群拥挤问题。

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二子玉川-生态生活的最佳人居之地

二子玉川是一个以交通枢纽带动活力的东京近郊开放式住区，位于日本“睡城”——世田谷区。片区人口繁多，紧邻涩谷、新宿等繁华地区，人流量巨大。

二子玉川项目是 基于“城市到自然”的开发理念。

以地铁交通枢纽为核心，无缝衔接二子玉川地铁站，打造的东京近郊、多功能为一体的大型城市综合体，是日本郊外型商业的典范，最初定位于创新行业和创新工作者，区别于东京中心的常规白领企业楼。

在开发模式上，其采取长期规划、长续经营、滚动开发和政府互动等几种策略，比如：

协同多方业主完成物业分配；除住宅物业出售外，其他均持有经营；

先行开发商业、住宅，形成片区氛围的同时，实现资金回流，再投入到后期商业、写字楼和酒店开发中；

为政府开发城市配套设施，获得大量公共补贴等。

项目在规划前期便做足功课，开发期通过多种方式减轻开发压力，以达到效益的最大化，二子玉川综合体在开发模式、功能布局方式、项目差异化定位方面值得借鉴。整个项目像是镶嵌在大自然中，集智能、生态、时尚于一体，被评选为日本人最理想生活方式的最佳地点。

事实上，除郊外开发，东京大量TOD项目更多是针对公共设施不完善的低利用率土地、未利用土地，通过公共设施与住宅用地一体化开发，实现土地高效集约利用和城市功能更新。

当一座城市开始既要“里子” （向存量更新要发展），也要“面子”（向世界级城市要格局），TOD所具有的“多功能有机协调”“对城市格局进行引导”的意义让它成为了未来“大城市的解药”。