有些地产项目，在设计阶段就已经垮了

许多地产人说，做地产越来越没成就感了。

过去做成一个项目，物质上得到回报，精神上获得成就感，工作越干越有劲。而现在地产越来越难做，许多项目不仅亏损，还被客户大规模投诉退房，对于每个部门来说都是巨大打击。

雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。对于失败的地产项目，各部门都应有意识复盘，我这个环节是不是项目垮掉的根源？亦或是压死项目的最后一根稻草？比如对项目成败影响巨大的设计环节，稍不注意可能就把项目推到危险的边缘……

设计阶段“埋雷”

项目进度质量成本难以把控

设计对项目造价起到70%的决定作用；同时，图纸又是工程阶段的依据，对整个项目的质量和进度都有着举足轻重的影响。而从现状来看，设计阶段常常“埋雷”，项目从一开始就注定成本、进度、质量要失控了。

 

1、图纸滞后，影响现场施工进度和质量

现在的地产项目三边工程依然很常见。要么“边勘察、边设计、边施工”，要么“边设计、边施工、边办证”，亦或者“边设计、边施工、边修改”。总之，就是不按建设逻辑关系组织工程进度，图纸还没出完，现场就开工了；等到工程做到一半图纸才出来，却发现图纸与现场做法出入太大，只能拆了重做。

这个问题症结最主要的原因还是高周转，设计的合理周期无法得到保障，导致设计与施工不得不改“串联”为“并联”。

此外，也与房企重视方案，忽视施工图的现象有关。

施工图是实现从设计思想到产品落地的关键环节，施工图纸的质量很大程度上决定了开工后的设计变更的多少。

很多房企方案设计阶段的周期达到半年甚至以上，期间方案不断的设计-评审-修改，再评审再修改，反反复复折腾N多次，直到后面发现进度滞后了，有些连扩初图都没出，又急急忙忙催促设计单位出施工图。基础开挖图一到手，就立马组织土方工程开挖，剩下的图纸边施工边出，三边工程就这样出现了。

 

2、图纸质量差，现场设计变更频繁

每个项目施工过程或多或少都会产生变更。设计变无法完全避免，但变更太多，不仅项目签证费用大幅超额，施工进度也会被严重耽误。

有些项目，外立面做完了，才提出需要通过提升立面来拔高项目档次，立面拆了重做；有些项目，就连门把手都换个两三遍才定下来。

工程阶段频繁变更，除了施工单位低价中标外，另一大主因还是在设计阶段。有设计师坦言，这几年地产项目的设计图纸质量不升反降。所谓萝卜快了不洗泥，高周转出图，叠加内部流程上的一些纰漏，导致图纸质量不尽人意。

 

①各专业各自为战，交圈不充分导致错漏和返工

房企内部对设计管理部门的进度考核抓得很严，设计人员一直在赶节点，生怕一不小心就被扣绩效。设计人员只顾着抢眼前的节点，无暇顾及对下游设计环节的影响。

比如在在方案设计阶段未对后期深化阶段审图、报规问题充分预估，最终施工完成后才发现存在以调整或优化的问题。

比如某项目，方案设计中将出租车的临时泊车位置放在会所的正前方。但后续设计过程中，该楼栋地下室增设夹层，抬高一层标高，楼前设了大台阶与雨棚。而该建筑退红线距离较小，增设台阶后出租车临时泊位被推移至红线外，不满足规划及审图要求，最终不得已将泊车位移到楼栋的侧面，影响了业主使用会所的体验。

又如某项目，到了精装阶段才发现，土建预留的鞋柜洞口与鞋柜尺寸不一致，柜子放不进去，不得已只能对洞口重凿。

再如，有些项目对图纸评审比较随意，只要大致符合要求就下发给工程部施工，遗留问题后续只能通过设计变更来解决。

 

整个设计周期中，从概念到方案到扩初到施工图每个阶段环环相扣，设计与施工也是密切关联，如果各专业各自为战，必然会出现大量的疏漏，造成后续的返工、遗漏等各类问题。

②设计交底不到位，施工图单位无法充分理解甲方意图

方案设计更偏创造，而施工图设计更接近于落地，关键要解决施工现场的问题。从操作上来讲，施工图数量多，细节繁琐，同样需要投入许多的时间精力。

而现实上，许多房企重视前期的方案设计，对施工图却关注度却低很多。

很多项目由于设计周期短，对设计管理岗位的考核又是以出图效率为依据，设计管理为了绩效会赶着完成节点，导致上游设计单位的图纸“带病”移交给下一个环节的图纸。

由于赶时间，许多项目上下游设计单位在交接的时候并没有进行交底，方案图纸出来后，直接以设计任务书的形式交给施工图单位。再加之一些设计任务书过于草率，下游的施工图单位更加无法充分理解甲方的意思，图纸出来之后与预期相去甚远，导致图纸修改不断，也增加了开工后设计变更的风险。

 

③图纸落地性低，现场施工难以达到理想效果

一些设计师对项目往往有理想情结，过于强调效果而忽略了实现难度；又或者因为对现场施工不够了解，做出来的方案很难保证施工效果。

举个例子，地面铺装设计太过复杂，模数太多，会加大施工的难度，拉长施工周期，如果遇到施工工艺比较差的班组，铺装出来的效果可能适得其反。

相反的，如果高度采用模数化设计，减小施工难度，不仅解决质量问题更能提高效率。

 

3、变更太多验收难通过，现场整改频繁造成浪费

设计变更频繁带来的连锁反应， 是竣工阶段项目验收难以通过。

一些项目，营销的想法越是变得比翻脸还快。今天说客群变了，要改图纸，明天说没利润了要砍成本；图纸变来变去，从最初到报建规划图纸，最终项目竣工验收，两三年时间内，营销需求不断变，设计图纸不断改；再加之设计师、设计管理人员、工程对接人员离职、变更，中间的断层越拉越大，最终做出来的项目跟原来报规文本南辕北辙。

 

更有甚者，为了进行产品迭代，要求在建筑面宽不变、地上总建筑面积不变的前提下进行户型变更。比如某项目，要将其中两栋楼130㎡的主力户型改成110㎡，另外两栋楼130㎡的户型变成105㎡；100㎡的户型变成125㎡。一顿操作下来，平面布局推翻重来，还要对局部墙体进行调整。

 

而相关部门来验收，并不会一次性就给你把问题全部指出来，每次提几个，整改；再验收，再提几个，再整改……如此循环，不折腾三五次，不搞到人仰马翻别想把整改搞完。

 

4、设计阶段一点小疏忽，造成成本大浪费

设计图纸决定了项目造价70%的成败。方案阶段产品配置、精装标准和示范区标准一个调整，动辄就是千万级别的成本；一个技术指标的优化，牵涉到百万级别的成本变化；施工图引起的工程返工、设计变更也涉及的金额也都是万元起步的。

 

某项目就因为对当地的规范解读不到位就造成了项目损失25万。

当地的《加气混凝土砌块墙》L13J3-3规定，加气砌块的最低强度等级不应低于A2.5,用于外墙时，其强度等级不应低于A3.5。该项目原设计方案中墙体砌块强度为A5.0，等于远高于规范，项目地上总建筑面积约6万平，包括五个单体，仅砌块原一项就造成了25万左右的成本损失。

 

来源：胖栋有话说

就像有人说的，设计多画一条线，一个楼增加成本5万，放在建设成本上来说看起来并不多，但是一百个楼都会有这种问题，就会有一百个5万被浪费掉了。如果每一项都损失一点点，叠加在一起足以吃掉整个项目的利润。

 

好图纸的背后

离不开好制度和好流程

图纸质量差，设计人员也觉得很憋屈。很多时候，不是设计不想把图出好，而是现实条件中太多限制。

想要设计出好图，需要配套合理的周期，科学的流程及制度来保障。

 

1、设计前置，争取更多的设计周期

 

多个标杆房企都形成了一套设计前置模式。比如某top房企在其图纸管理细则中要求，设计在±0以前完成建筑、精装修图类设计图纸。以下为具体的出图节点要求：

 

而在设计前置工作中，关键点在于开工前的介入，以及过程中各专项设计前置。

 

①设计前置到开工前，对地块及政策等充分研判

在项目前期，梳理清楚所有对规划形态有影响的地方政策、规定，如指标规定、风貌要求、技术规定等；以及基地周边环境条件及场地内的自身条件。比如考察场地高差，判断地下是否有军用光缆、市政主干管等不可更改的设施设备；是否存在临水临电、排污管道接入等问题，综合衡量地块的市政设施设备对施工的影响；周边存在的重大影响因素，例如变电站、医院等。

 

②优化设计流程，将下游设计环节前置

很多项目的设计流程都是按照规划-方案-市政-室内-景观-照明等按部就班的推进。这种模式中规中矩，但耗时较长，且容易出现前文所说的各专业交圈不充分的情况。

有些房企则将设计流程由“串联”变成“并联”，通过梳理各个设计阶段的交叉关系，将一些专项设计前置，让各类设计的无缝链接，为各专项设计争取更多时间。

即，概念设计后进行景观概念的设计，建筑方案确定后进行景观方案和室内方案的设计；结构和设备初步方案确定后进行景观和室内初步设计，而后进行市政初步设计；主体施工图完成后，即进行景观和室内施工图设计，紧接着完成市政施工图设计和照明设计。

 

2、建立严格的审图机制，减少不必要的变更

 

许多项目设计阶段的时间浪费在审图流程上。

参与设计评审的各职能线没有清晰的评审标准，最终导致两种结果，一种是评审不充分、不全面。

各部门不知道该从哪入手，提意见都比较随意，想到哪提到哪，最终提出来的意见也没有一个明确的决策标准可以参照，凭领导自己的想法来决策。

 

另一种是审而不决。有些房企反复评审，每次都觉得有更好的做法，导致方案反复修改始终定不下来，浪费了大量时间，最终进度太紧张只能草率收尾。

 

对于这类问题，标杆房企通过标准化来解决。比如有些房企连物业都建立了自己的审图标准，在审图会上，审图人员拿着这些标准，对照设计图纸一项项筛查，符合要求的打钩，不符合要求的打叉。打叉项做分析，如果是关键项，比如国家强制性要求，必须修改；如果非关键项，则适当扣分，并控制在一定占比范围内。

另外，一些房企也要求，方案、扩初和施工图阶段的评审后都已经把产品的做法都基本确定了，后面的设计变更主要都是产品优化，而且基本都是小的改动，这些小改动主要是基于提高产品价值来提升产品溢价，以此来控制后续设计变更的量。

 

当然，设计少变更，还必须建立在产品定位准确的基础上。设计前置也需要项目定位的明确与执行作为保障，才能够顺利推进。

 

3、设计与工程成本等充分交圈，在项目前期充分“排雷”

 

许多设计人员，尤其是年轻的设计师，现场经验较少，对施工不甚了解，不能充分思考到工地会遇到的情况和可能出现的问题。比如某项目示范区的设计方案指定了一种需从国外进口的白砂。由于工期紧张无法实现，最后只能变更方案，在国内寻找合适的材料替代。

设计需要一定工程工地，多去工地看看现场施工，对于施工团队的施工手法和工艺也提前了解，同时加强与工程的沟通。

 

工程方面的问题在于，一些工程人员觉得审图就是走过场，不提前研究图纸，也不知道从哪些方面抓问题点，审图阶段觉得图纸ok，到了施工阶段才发现错漏百出，不仅耽误了工期，也造成了成本浪费。

 

这工程与设计之间的交圈重点在于施工图。一是合图,所有建筑信息,建筑结构,各专业点位在施工图上充分体现。其次，双方沟通确认好现场需要重点注意的节点和材料，以及工艺工法。空间间信息、尺寸、材料等表达清楚，不出现诸如“刷乳胶漆”一类的模糊表述。

 

此外，设计也要有成本思维，设计阶段的设计阶段控成本并不等同于省钱，更重要的是以经济合理的设计来达到成本管理价值最大化。在成本控制中，首先避免不计成本地追求设计效果，其次避免成本配置不合理导致设计品质下降，再者要将钱投放在能提升溢价的地方。一言蔽之，就是要敢省也敢花，会省也会花。在与成本充分交圈的过程中，发挥各自的专业优势，在图纸阶段就实现成本的精准投放，产品价值最大化。