商业 办公配比，三种转化思路——保利的解决之道

引入内街后，商业街长度为原来仅沿规划路布置商业的2.7倍。内街将项目划分为5个尺度宜人的组团，面向城市开放，串联起三个不同主题的中心地带，打造具有共享、开放、活力的街区型居所。

■ 利用高差，消解密度要求

按普通街铺设计，则覆盖率高达27.6%，远超规划设计条件20%的要求。利用项目用地南北高差，将南侧山海路定义为地面层，抬高基底，内街商铺后侧作为停车库，满足规划设计条件20%建筑密度的要求。

■做精内街，提高产品溢价

内街的引入化解了需做大型集中商业的问题，保证了项目的基本收益。为进一步保证内街的溢价，设计中通过对于立面以及地形的推敲，保证内街的品质感，进一步提高溢价。

代表项目：厦门叁仟栋

叁仟栋项 目位于厦门市同安新城滨海西大道东侧官浔溪南侧，同安湾西侧，临近同安湾，交通便捷。项目紧邻城市海岸线沙滩，享受一线海景和超长海岸线，住宅价值较高。

但是目前，同安区的商业承载力较低，而该项目商业面积占总计容面积的14%，约2万平方米。结合项目地理区位以及环境资源优势，为保证产品溢价，设计中充分利用项目本身滨海资源优势，打造环境品质兼备的滨海大师工作室，提高项目调性。

■ 庭院最大化，看海视线最大化

■ 庭院立体化，海景参与化，打造最佳观海戏海的舞台

将约5300平方米的商业指标转化为“滨海大师工作室”，在建筑设计方面充分利用环境优势，注重建筑看海视线的打造。复合的海景、流动的空间、私享的庭院，坐落于一线海岸的大师别墅不仅提高了产品的溢价，同时也是海岸线上独特的风景线。

在目前“重住宅，轻商办”的传统观念下，商业商办作为公认的难去化产品，很多企业基本上“谈商色变”。面对严峻的市场，福建公司结合自身情况，通过商铺产品创新来降低商铺去化压力。

责任编辑：梁甜荔，卫文魁

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