浅析房地产开发项目投资经济分析

房地产投资项目在决策前要对房地产市场做全面的分析，包括该城市的产业结构，建设规划，房产市场潜力，人们的居住消费倾向等进行调研分析。在确定项目投资后的经济效益，如项目的盈利情况，有无风险的预测等，以及项目的销售价格盈亏平衡点，土地价格盈亏平衡点等指标时，必须对项目投资进行经济分析。
房地产项目进行投资经济分析是对投资项目的主要技术经济指标、项目投资成本、销售收入、税费、财务评价以及投资风险进行全面的分析，为投资决策提供有力的依据。下面从六个方面来阐述如何做好项目投资的经济分析。
一、 主要技术经济指标分析
一般政府对土地的规划都有明确的技术经济指标，如规划基地面积、容积率、建筑密度、绿化率、学校、商场等规划面积。为分析项目投资成本和销售收入，还必须计算以下技术经济指标：
1、规划建筑面积
规划建筑面积=规划基地面积*容积率
2、物业管理用房面积
物业管理用房面积根据当地有关部门的规定计算，一般为规划建筑面积的7‰。
3、居委会用房面积
居委会用房各地规定也有差异，一般根据规模大小，20平方米/每100户，最少不少于100平方米。
4、商业用房、住宅、自行车库、汽车库等建筑面积
以上建筑面积可根据设计方案计算确定。
二、 项目投资成本分析
项目投资成本分析是对土地费用、开发前期准备费、主体建安造价、社区管网及园林环境工程费、开发间接费等进行分析，下面就五项内容作一介绍。
（一）土地费用
土地费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用。由于各地的政策及土地价格不一致，土地的环境因素、交通因素、土地的地质、地形状况不同，容积率和市场情况也不同，这就要求对土地费用的分析要结合当地实际。通常情况下，我们所指的土地费用包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置费及土地契税等。
1、土地出让金一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金价格并结合地块所处的地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行综合分析，也可以依据政府颁布的城市基准地价，结合上因素进行分析估算。
2、配套费用是因政府投资进行城市基础设施如城市道路、自来水厂、污水处理厂等的建设而由受益者分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施如幼儿园、中小学、公共厕所等的建设费用分摊，这些费用的估算可根据各地的具体规定与标准进行。
3、拆迁安置补偿费按拆迁房屋的建筑面积、户数，根据当地政府的拆迁政策分析计算。现在政府出让的土地基本上是净地，也就是说拆迁安置补偿费己包含在土地出让金里。
4、土地契税一般按土地出让金的3％。
土地使用权出让包括熟地出让和生地出让。熟地出让是指出让使用的地块已完成了征地拆迁、七通一平等市政基础设施建设。熟地的地价应由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用三部分因素构成。生地出让是指出让使用权的地块未完成拆迁补偿和七通一平等。生地地价由出让金、基础设施配套建设费用两部分因素构成。
（二）开发前期准备费用
开发前期准备费用主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、三通一平、临时设施费等。
1、项目规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算，一般情况下，规划设计费按规划建筑面积8～15元/M 2，可行性研究费占项目总投资的1％左右。
2、水文、地质勘测所需费用可根据有关收费标准估算，一般为建安造价的0.5～1％。
3、三通一平等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物、场地回填平整费用和通电、水、路费用，这些费用可根据地块地形，计算实际工作量，参照有关标准估算。
4、临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占地费等。临时围墙费用可根据地形图计算工程量直接估算，其他费用可根据规划建筑面积0.5元/M2考虑。
（三）主体建安工程费
主体建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建安装费用、给排水、电气照明及设备安装、通风空调、消防设备安装、弱电设备及安装、电梯设备及安装等。
房地产主体建安工程费估算通常采用以下几种方法：
1、采用单项工程造价（包括土建、水电、暖通、消防等）估算法;
2、采用类似工程概、预算比较法，如有近期可以利用的已建类似住宅工程概预算、结算资料，只要将其中与待建住宅中不同做法的部分及概预算编制年度的取费标准及调价系数方面有出入的部分加以必要的换算即可。
3、采用部分近似工程估算和部分住宅快速投资估算法，分别编制出单位工程估算。
4、采用市场询价加系数办法编制。
总之，主体建安工程费的投资估算也应根据具体条件和要求，同时采用以上各种方法进行分析估算。
在对新项目进行估算时，项目的市场定位是重要前提。装饰材料、设备、环境等质量、品牌等不同，对建安造价影响很大。在新项目预测采用前期经验数据时，对以前工程结构、造价水平合理性，进行分析，总结经验，使新项目造价水平控制在合理范围内。同时要考虑建设期（特别是分期开发、建设期较长的项目）造价增长因素。
（四）、社区管网及园林环境工程费
社区管网工程费主要包括小区给排水、室外给水、采暖、燃气、室外高低压、室外消防以及小区智能化系统等费用，其中小区智能化系统费主要有有线电视、电信网络、小区保安及停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统等费用。
园林环境工程主要有环境设计绿化、建筑小品、围墙道路及广场建设，室外照明系统等建设费用。
各地已有开发项目的，已基本形成、总结出一些系数、比例，根据新项目具体情况加以修正，即可作为新项目选择时测算参考依据。以上费用根据实践经验，一般按规划建筑面积150-200元/M2左右。