物业管理的责任

1、《物业管理条例》解读

《物业管理条例》作为第一部全国性物业管理法规，于2003年9月1日生效，《条例》共7章70条，对公众普遍关心的业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及法律责任等方面作了明确规定。此规定的出台既规范了物业管理企业的服务行为，也为民众评判物业管理公司合格与否提供了可行性标准，结束了物业管理行业无法可依的局面。

2、什么是前期物业管理？

指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业，根据双方签订的前期物业管理合同的约定对物业实施的管理。此时，业主与建设单位之间的房屋买卖关系已经成立，开发商与物业管理企业是委托与被委托的合同关系，业主与物业管理企业之间尽管没有合同关系，但存在着事实上的物业管理关系。

3、开发商指定物业公司，业主是否应当交费？

（1）应当交费。前期物业管理：指在业主大会、业主委员会没有成立时，由建设单位即开发商通过招投标方式或者协议方式选聘。

（2）是否应当交费与物业公司对小区的管理（维修、养护、管理）是两个不同的法律关系。如果物业公司没有对相关设施设备进行正常的维护，小区经常发生被盗事情，小区内环境非常差经常臭气熏天，保安保洁形同虚设等等同样不能作为不交物业费的理由，如果发生纠纷，业主可以此作为减少物业管理费的主张提出来。

4、前期物业管理合同期限可以由开发商与物业公司约定吗？期限有多长？可以约定，期限到业主大会及业主委员会重新聘用新的物业公司之日起。

意思是，不管开发商与物业公司签订多长时间的物业合同，一旦业主委员会成立，并与新的物业公司签订了合同，那么合同生效之日起，前期物业合同自然终止。这儿选择权在业主委员会。

特别注意：与新的物业公司签订的正式合同生效之前的物业费仍然由业主交。

5、开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？

房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中，即使开发商与物业是同一公司。

6、开发商做出虚假的减免物业管理费的承诺应当承担什么责任？

如业主认为自己受到了开发商减免物业管理费的承诺误导才签订了购房合同并且因此受到巨大损失，可以要求撤销购房合同，取回房款。在受到的损失的情况下还可以要求赔偿。

7、开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？

不能，不合法。物业管理合同与房屋买卖合同是两个不同的合同关系。实践中开发商都会要求抵消一年以上的物业费，而收取一年以上的物业费。

例外情况：如果业主与开发商及物业公司三方达成了“债务转移协议”，是可以的，但是违约金最多也只能折抵一年的物业管理费，其余部分仍应要求开发商支付。

证据的保存，业主在办理入住手续时，一定要保存好开发商逾期交房的书面违约证据。

建议：如果物业公司有没有其他违约行为，管理合格与否，由全体业主或业主委员会同其重新签订一份物业管理合同或者更换物业公司。

二、业主专题

1、怎样成为业主？

《物业管理条例》第六条规定，业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。

特别注意：物业法第十七条规定不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。

如果是购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人视为业主。

2、业主在物业管理活动中享有下列权利义务：

（1） 业主权利：

按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，待命行使投票权；选择业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业管理服务合同；对物业的共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律法规规定的其他权利。

（2） 业主义务

遵守业主公约，业主大会议事规则；遵守物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

3、别人替业主参加业主大会可以吗？

可以。一般情况下以书面形式委托代理人行使自己的表决权。

4、业主公约对承租人是否有效？如果承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？同样有效。而且要承担连带责任。

特别提醒：业主在出租房屋时，要对违反业主公约承租人应承担违约责任进行约定，加以约束；督促承租人遵守业主公约。

业主在出租房屋时，无论有没有对物业费用的交纳的约定，都将承担连带责任；在出租房屋时如果没有物业费用，可以适当提高房价，如果约定由承租人交物业费，应当通知物业公司，并对违约行为进行约定，加以约束。

5、承租人是否可以成为原、被告？

可以。承租人在使用房屋过程中，其使用房屋的权利受法律保护，同时应遵守相关的法律规定和业主公约的规定，因此，承租人可以参加诉讼。

6、业主是否可以在小区内养宠物或狗？

（1）看业主与开发商或与物业公司签订的合同中有无规定，同时要看业主公约中有无规定，如果明确规定不得养狗，则业主应当遵守。

（2）要符合公安部门的规定，办理养狗证。

（3）饲养宠物不能妨害其他业主的合法权益。

考虑到老人等人群的晚年生活及其他，一般会允许养，但一定要注意饲养动物的卫生清洁、噪声等因素，不妨害其他业主的合法权益。

7、业主是否有权改变自己房屋的使用用途？

业主作为物权所有权人，享有对自己物业的占有、使用、收益、处分的权利。但是业主在行使自己权利的时候，不是没有任何限制的，还要遵守为主公约的规定，不得侵犯其他业主的合法权益。

根据相关规定，房地产权人和使用人不得擅自改变房屋配套设施的用途、结构、外观。违反规定的，物业管理公司有权予以制止、批评、责令恢复原状并赔偿损失，而任何业主都可以投诉。

8、如果业主确有必要改变物业的使用用途怎么办？

首先征得业主大会和邻居的同意，之后还要向有关行政机关报批，并通知物业管理企业，一旦征得业主大会和邻居的同意，物业公司就无权制止了。

9、业主能否在公用部位堆放杂物或垃圾？

共用部位的所有权属于全体业主共有，因此全体业主都有义务维护共用部位的整洁完好。

10、业主对于违章搭建要承担责任吗？

对于小区内的“私搭乱建、乱停车辆、在住房共用部位乱堆垃圾，随意占用绿地或破坏绿化，污染环境，影响小区景观，制造噪声扰民”等行为，物业公司有权加以制止，（依业主公约）其他业主可以对违约业主提起诉讼，以法律手段解决争议。

11、小区内的树木归谁管？

属于全体业主。但不能随意处置。

根据国家有关绿化的法律，任何树木，无论是国家栽种的，还是集体个人的，一旦成活后，若想把它锯倬或者处理掉，不仅要征得物业公司的同意`还要得到当地城建、园林部门的批准，否则将属于破坏绿化行为，要受相应的行政处罚。

12、业主安装空调，物业公司能管吗？

物业公司有维护管理区域内环境容貌整洁的义务，当发现业主的行为有损小区整体环境整洁时，有权加以制止。对于空调的安装问题，现在一般都会留出空调机的位置，业主一般都会规定位置安装。当物业公司进入一个新的小区时，能否行使管理权，要看业主公约中对此有没有进行规定，若无此规定，物业公司是无权管理，更无权要求业主重新安装空调机。

13、业主安装太阳能热水器，物业公司能管吗？

物业负有维护小区整体性和统一性的义务，如果在业主公约或物业合同中有禁止安装太阳能热水器的规定，物业公司是有权制止安装热水器的行为。而且，楼顶和外墙面的使用权归全体业主共同所有，如果在业主公约或物业合同中无此规定，一般还要得到其他业主的同意。

实践中，一般只要没有明确提出反对意见就可能安装，发生纠纷再协商解决。如果业主在自家阳台上安装，只要不破坏建筑物的色调和设计风格，一般是应当允许的。

14、业主能改变房屋结构吗？

不能，而且一旦擅自改变房屋结构，不仅物业公司有权制止、提起诉讼，而且如给相邻的业主造成损害，不仅要恢复原状还要承担赔偿责任。业主在装修时，要通知物业公司。

三、业主大会与业主委员会专题

根据《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定：业主委员会的成立应当经过拥有物业管理区域内2／3以上投票权数的业主书面同意，并且为主委员会应当从选举产生的那天开始30日内，将业主大会的成立情况、业主公约、成员名单等材料，向房管局汇报并备案。

业主委员会是业主大会的执行机构，在小区管理中占据核心的地位，业主委员会应该时刻代表小区广大业主的权利，协助物业公司管理好小区，维护物业管理区域内全体业主在物业活动中的合法权益。

1、开发商能否参加业主大会？

在全部房屋售出之前，开发商仍是未售出房屋的所有权人，也是业主，因而有权参加业主大会并行使表决权。但当房屋全部售完后，开发商就不再是业主了，也无权行使投票权。

2、什么是业主大会？业主大会怎么开？

业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但无论哪种形式都必须有物业小区持有1／2以上投票权的业主参加才有效。

3、业主的投票权怎么确定？

业主在首次业主大会会议上的投票权，一般是根据业主拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素确定的，具体办法由各地政府规定。

4、业主大会的决定怎样才有效？

业主大会作出的一般决定，必须经与会业主所持投票权的1／2以上通过才有效；对于业主大会作出的制定和修改业主公约及业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金的使用和续筹方案这些重大事项的决定，必须经物业小区全体业主所持投票权的2／3以上通过方才有效。

5、业主大会的召开时间怎么确定？业主大会的职责有哪些？（略）

6、没有参加业主大会，会议决定对我有效吗？有效，只要程序上符合上述情形就有效。

7、业主委员会的委员可以委托他人参加会议吗？

不可以。业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该身份不得转让或委托。因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。

8、欠缴物业费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？

有资格。业主被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主身份。欠费问题是业主与物业公司之间的民事纠纷，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是业主。

9、业主委员会能否从事经营活动？

由于未进行工商登记，一般来说是不可以的。

但是其可以将所管理的属于全体业主的设施设备等委托他人经营或租赁。