转发牛刀-------论高房价的崩盘

牛刀：谁的需求？谁的供给？——六论高房价的崩盘
在北京15000元以上的房子全线滞销，上海由每天1200多套直落600多套，深圳积压楼盘由20000多套直线上升至48000多套时，现在的需求去了哪里？都过圣诞去了吗？
供不应求是高房价的鼓吹者们用得最多的词之一，需求旺盛才导致房价拼命走高以致狂涨也是这种论调的最强音。他们甚至认为，政府是在打击需求，打击经济规律，并提出要对这种所谓的规律抱有敬畏之心，一言以蔽之，中央政府的宏观调控做错了，中央政府的住宅民生化也错了，违背了经济规律，只有房价拼命涨才是对的。真是这样吗？
那么，先让我们来看看，本轮房价暴涨究竟是谁的需求？
无论是北京上海广州还是深圳，当房价超出绝大多数市民的购买力时，所谓需求也就是个幌子了。我们毫不怀疑，今年上半年，许多地方出现过排队买房，抢购等情况，尽管有虚假的一面，比方说开发商雇请大量的民工加入排队；但是也有真实的一面，比方说深圳炒房团加入买楼的队伍。在这似真似幻的抢购中，凸显了许多欺诈。
让我们先来看看实质，首先我们不否认需求。请看，大量的每年400多万大中专毕业生走向社会后，需要房子；一年1800多万被城市化的群体，需要房子；还有大量的涌入城市的农民工，需要房子；然而，他们当中又有多少买得起商品房呢？既然只有少数人买的起，那为什么还有需求？
因此，我们现在说的需求，有很大一部分是投资性的需求，有更大一部分是投机性的需求。就深圳来说，70%是这些需求，而真正买房子住的还不到三成。换言之，如果房价不涨，这些需求都会过圣诞去，没有谁去买房子。再看看广州，北京，上海，概莫出乎于此。有专家于是说，房贷新政是在打击需求。要我说，打击的好，只是政府的打击力度还不够，还太温和，必须再加以重拳，要把这些投机性的需求打击得四处逃遁。
让我们再来看看，现在的房地产市场是谁的供给？
住宅是民生所需，居住权是基本人权。我想，对于这点，应该不会有什么人会持有异议？因此，保障民生所需，应该是第一位的，是最重要的。然而，我们面对的现实是，保障性的住房仅占住宅开发总量的2%。现在还没有确切的数据来说明，中国民众每年需要多少住宅，各大城市需要开发多少，中国政府现在还没有人来规划这件事。
我们现在的市场上所能提供的都是商品房，总体占住宅开发总量的98%，是绝对的强势。那么，现在的商品房是如何开发的呢？先来看看政府，每年推出一定的住宅用地，这些住宅用地每年推多少，是政府说了算，不必征求民众的同意。推出这些地采取的方式是招拍挂，这个臭名昭著的买地的方式是从前英国殖民地香港复制过来的，名义上是为了防止腐败，而腐败无处不在，防不胜防。结果是地价越拍越高，面粉贵过了馒头。照理，拍地的钱，应该用于解决民生所需，为老百姓造房子，可是，基本上这些卖地的钱，不是被地方政府挥霍一空，就是用于建一个比一个更豪华的办公楼了。
所以，我们现在看见的供给，是地方政府与开发商合谋，盘剥普通购房者的供给。就是这样盘剥，他们还觉得不够，还有手头上有闲钱的二奶，官太太，贩毒的，贪污的，当然也包括一部分做生意的小老板，一起把手伸向房子，开始中国有史以来最大的投机活动。然后，把炒高了的房子再供给给老百姓。
政府在这里扮演了一个极不光彩的角色，只管开发，不管销售，任其投机资金兴风作浪。这样供给出来的房子，普罗大众还买得起吗？
仅仅只是房子也还无所谓，可偏偏这个房子要变成私有，还要从银行来贷款，这样就把事情搞大了。比方说这间房子本来只值100万，开发商卖200万，炒家把它炒成了至少400万，然后在银行可以贷出至少280万，他们甚至希望不停的翻倍涨下去，最好能涨到1000万，就能贷出700万，再抵给银行，大家都赚钱，银行赚的是泡沫，是虚拟资产。
当然，最后的结局只有一个，高房价崩盘，银行倒霉。而银行里的钱正是民众的，因此是民众倒霉。——这就是房地产的供不应求。

牛刀：城市化滥觞于房地产——五论高房价崩盘
很多网友以为我一直是站在弱势群体的立场上，大谈高房价崩盘。其实，这是一个误读，因为我一直强调的是，房价既关乎民生，也关乎中国社会的和谐和进步。从这个立场出发，未来十年，中国的房地产都没有任何投资价值。所谓“不要看眼前房价会跌，长期必定升值”，那是根本没有看清中国社会的发展方向而妄加猜测。
从这一轮的房地产投机大潮中，我们看到这么一个趋向，凡是市中心的物业，都是投机资金光顾的物业，然后是有概念支撑的物业，比方说海景湖景，西部通道，奥运，地铁，大运，一小时生活圈。三五年后，再来看这一轮的炒作，有的人会觉得十分可笑，不就是一条路嘛，值吗？有的人会觉得十分伤心，一个小小的大学生运动会，让人亏去几十上百万。
对前一个趋向，我们都很清楚，中国现在的城市中心化不久就会改变，理由是无法解决的废气，污染，噪音，一个个都是城市的致命杀手，而杂乱无章的建筑，拥挤的交通，庞杂的人流，带给城市无法治愈的诟病。从一线城市来看，上海，广州高架桥已建至30多米高，连住在15层楼的人都无法逃脱噪音和污染，可是，交通问题解决了吗？没有。堵车，堵车，还是堵车------北京也好不到哪儿去，摊大饼式的规划，使北京成了先天性的残缺，该堵车的地方永远会堵，交警再多也没用。而且，北京在四环以内，听说种植了近亿棵杨树，每年的春夏之交，树絮飘飞，住宅和写字楼连窗户都不敢开，几近无人能免。而上海呢，因为这几年大量的地面建筑，已经导致地面下沉速度加剧，如果海平面超高，你用什么来阻止海啸的发生-------
之所以说这些，是中国在城市中心化这一落后的理念指导下，已经给大城市带来了诸多无法解决的难题。在问题越积越多后，综合性的城市病总有一天会突然爆发，到时要解决是十分艰难的。因此，与其坐以待毙还不如从现在就开始，大规模倡导城市空心化，让工作在繁杂的都市的人们，可以享受郊外的阳光和空气。美国曼哈顿仅仅只有64万人口，而周边的城市群却聚集着大量的高级白领，财富阶层，影视明星等等，经济学家总结说，汽车轮子改变了美国。而中国的现实是，汽车越多越往城市中心挤，越有钱的人越住在繁华的地段，这也是抬高房价的因素之一。如果我们能解决交通，工作规律，生活习惯等问题，我相信，中国人也会向美国人一样住在郊外去，所谓房价长期升值也不攻自破。
当然，中国的城市化其实也陷入了一种误区，地方官员对城市化都有一种误读，似乎，中国的城市化就是房地产。于是，连二三线城市也纷纷将市中心好的地段拿出来开发房地产，最典型的是杭州，居然在西湖边搞那么多要命的开发，房价是涨上来了，城市的文化和素质却降下来了。如果从长远来看，一个城市的素质下来了，房价也涨不到哪儿去。
因此，我们所讲的城市化是指以建设和完善城市功能，提高城市素质，培养城市精神，创建城市文化为特征的城市化。城市就是城市，乡村就是乡村，城市有城市的繁华，乡村有乡村的魅力，不必为了城市化而将郊外的农民人为的变成城里人，这其实不是帮助农民，而是造成世世代代的歧视农民的心理，而且给那些人为推高房价的人以口实，看，有需求了吧？其实这种需求是假需求，在现在的条件下，很多农民已经不愿意成为城里人，自然也成不了商品房的购买主流。
房地产对城市化的伤害是极其深重的，要改变这个现实还需要很长时间。作为地方政府，一定要对城市化有个明晰的认识，城市化不等于房地产。作为中央政府，在宏观布局上，要向三线城市和县城倾斜，中国不是没有大的都市，而是缺少星罗棋布的有特色的中小城市，并且发展严重失衡。如果我们的三线城市和县城建的很有特色，不仅解决了大城市的就业压力，也间接解决了高房价问题。
从长期来看，中国中小城市发展潜力巨大，城市化的潮流是谁也挡不住的。但是，需要澄清一个谬误的是，中国的城市化不是一线城市的城市化，更不是高房价的城市化，而是中小城市的城市化，是天下苍生的城市化。