土地高差如何处理？
用台阶、用坡道、用挡土墙…这些手段往往被用来作为景观的一部分，和建筑主题结合，实现“相得益彰”的平稳过渡。然而，如果在一个商业项目里，整个基地都处在一种有着颇为极端的高差条件的环境里，又该如何处理，才能最大程度发挥出项目建成后的商业价值 ？
南京天益汽车商贸服务园，一整块建设基地，4个角点，4个不同的标高数值，最大地高差高达10.3米。是想办法“规避”？还是开动脑筋对这块完全不在一个平面上的土地“特征”加以利用？这就要看设计团队的“段位”了。
项目名称：南京天益汽车商贸服务园
项目地点：南京市溧水区
建设单位：南京天益汽车贸易有限公司
设计单位：上海三益建筑设计有限公司
功能定位：汽车商贸服务园
特色版块：汽车展销，车管所，交警大队，汽配装潢
商业业态：零售，餐饮，娱乐，酒店，办公
用地面积：45,100㎡
土地标高：27.8m、24.4m、20.2m、17.5m
面对一个有着4个不同标高的角点、最大高差达10m的“汽车”商业项目，设计团队给出了一个“一箭双雕”的解决方案：
利用不同的标高位置设计不同的商业功能，实现人、车分流，同时把围绕“汽车”展开的包括售前、售后在内的多种商业形象“分区”展示，实现这个汽车商贸服务园的“完整”。
▼ 根据总平图可以明确看到项目一、二期间的联动关系，及本案设计上的功能版块设置
南京天益汽车商贸服务园，除新旧汽车展销、汽配装潢功能外，还包括了车管所，甚至交警大队的服务功能，买车、检车、验车、上牌，一站式搞定。
作为综合性商业项目，本案同样配备办公、酒店功能的塔楼，及配套的零售、餐饮、娱乐商业版块。
汽车商贸服务园是该项目甲方在此处开发的“二期”项目。一期“天利建材广场”已投入使用，为单纯的建材市场，无任何商业配套。
最炫新车区
项目用地北靠常溧路，东临琴音大道，整个项目基地的最高点正巧位于这两条道路的交叉位置。常溧路连接着溧水主城区与宁杭高速，琴音大道更是246 省道。
▼ 至高点恰逢两条城市主干道的交叉处，被设计成了新车销售区域的主入口，“夜景模式”下这个主界面魅力非凡
这个重要位置的功能设定，以新车销售为主。客群由此处的地面层进入，首先看到的是新车的展示；向下一层，则可进入二手车展示、销售的功能区域。
▼ 从平面图上可以看到整个L型建筑的各功能分区
整个项目的多个版块组合中，这栋L型的主体建筑被称为“唯一类似小型mall的东西”，这里未来将承担包括汽车展销、汽配装潢、检车、验车、上牌等一系列功能，设计团队还将屋顶设计为可通过转盘车行到达，且在屋顶区域预留了儿童赛车场娱乐业态的可能性。
一箭双雕的分流设计
和至高点对应的，是整个基地里位于西南角的至低点，位于基地西南侧。该角位与次高点东南角相连，面对项目一期已经开业的建材市场。
▼ 西南角标高仅17.5米，和东北角新车销售区相差近10米，将其与东南角相连，面对的则是一条面向南侧建材市场的内部道路
因此，设计团队在项目东南角设计了地下车库入口，通过转盘式通道进入。
这个位置的地面入口，是整个项目真正的1F，车辆在此选择室外或室内、上行或下行。相对应的路面、地库出口，则设于项目西南侧至低点。如此车行动线的出入安排，既保持了外部交通到达上的便捷度，也不影响整个项目在主干道上的展示效果。
▼ 规划道路车行动线分析图
功能上，此处的入口设计，与东南角室内“车管所”、“交警大队”业态设定呼应；引入的客流，也在消费目的上实现了与东北侧“没入地下”的1F二手车销售区域相一致。
至此，通过多首层设计手段，实现了一条人车分流的内部交通，更用这种交通动线设计，将整个项目L型的室内汽车主题功能空间完整串联起来——人车互不干扰，安全高效。
▼ 沿天利广场道路剖面图，东侧车行入口与西侧出口，足足差了一层
又见双首层
在地高差商业项目里，“双首层”是一种很好的解决手段。本项目内，除了新车销售厅2F变1F，结合车管所入口1F连接销售区域二手车展销的“双首层”设计外，在西北角的商业部分，又玩了一次“双首层”的把戏。
▼ 次低标高的角点被设计成商业街（销售型物业）入口，同时临近位置还设计有办公楼和酒店楼
项目基地的东南角位置，是基地4个角位中次低标高所在位置，也是整个项目唯二面对城市主干道的角位之一。
这个位置旁边有一个小公园，对面是住宅和零散的配套商业。这里需要一个合适尺度的商业定位，承担“内外呼应”的转承职能。
此外，选择在偏向生活区的位置做商业，还能最大程度带动销售型商业物业的销售成绩。
▼ 沿常溧路，可以明显看到项目基地标高的变化，同时，此处的商业部分也借地势变化巧妙设计出了“双首层”效果，进而推动销售型物业的溢出价值
▼ 酒店和办公楼也设计在这里，并专门为它们设计了车行交通入口
▼ 常溧路沿街局部效果图
下沉式「中庭」
詹晟所说的这个“中庭”，其实更像是一个商业内街的下沉式内广场。
▼ 作为一个汽车主题商业项目的“中庭”，这个室外的下沉式广场除了中心广场外，还设计了多个可用于汽车展示的平台空间
在和当地规划部门的多次沟通过程中，设计团队明确的收到了一个需求信号——这是一个汽车的Mall，必须有一个中庭。好在甲方对这个“中庭”是室内的还是室外、加盖或者无盖，并无特别要求。
▼ 从穿越中心广场位置的南北方向剖面图，可以很清晰的看到这个“中庭”的置入在项目南北向地高差处理逻辑上的作用
于是，设计方案里出现了一个位于项目中央的室外广场，它被自持的L型汽车主题版块、销售型的商业及塔楼版块包围，同时又承担着将人流从项目一期（建材城）引入位于外围的配套商业部分的职能。
二期的使命！共享+补充
一期已经建成开业的天利建材广场，是毫无商业配套的传统建材城。本案作为二期，建成后将对建材市场实现配套商业的补充，也分享来自一期的客源。
▼ 项目设计过程中，一二期部分的关系分析，直接导致项目的推敲结果
▼ 二期将于一期在地下车库实现打通，共享车库的同时，补充一期所严重缺失的配套商业业态
然而，本案的设计方案却将配套商业版块安排在了距离一期较远的位置，是失误？还是设计师的遗漏？
原来，在设计团队的严密逻辑里，有一套商业项目价值体系的排序标准，在溧水天益汽车商贸园项目里，销售型商业的销售价值、项目对外的展示面、外部居住区客群的常规引入，都排在一期配套的前面。
▼ 一期与二期之间，一条连廊被设计用来引入人流
尽管排序不靠前，但主创团队还为项目作为一期商业配套的“使命”下足了功夫：除了地下车库的连通可引入一部分人流外，项目还在地上设计了一条连廊，从一期通向二期。
这条连廊，从一期开始，经过层次丰富的中心广场，直接通向最外围的商业版块，缓步过程中，也最能直观感受整个项目极端地高差的魅力。
按计划，该项目将可能于今年年底开工。
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只看楼主 我来说两句-
duanjjxj
沙发
2018-04-27 12:28:27
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wrn011
板凳
2018-04-27 09:15:27
赞同0
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