随着各地精装修政策的相继出台，各房企之间在精装修领域的火拼也将更加激烈。关于如何从0开始做精装，具体到设计层面，标杆房企又有哪些亮点可以学习？
首先，从标准化下的个性化到真正意义的定制化。做定制精装风险较大，因此户数较少的豪宅项目才敢为客户提供定制化精装服务，但其实通过菜单式的选择，也可以完成风格的多样化，实现个性化。
其次，做到极致的人性化。经过几年的实践，标杆房企的人性化设计又有了很大提升，光是插座这一项设计，就有9个令人惊叹的细节……
第三，新技术、新工艺或新设备的应用。随着客户生活水平的提高，大家对于健康、安全、便捷的生活有了更高需求，房企如何才能将其应有到精装房中实现溢价呢？
下面明源君详细来说。
01
从标准化下的个性化
到菜单式的定制化
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一直以来，很多房企对精装修是又爱又恨，爱它可以溢价，恨它难管控。
曾有关于知名开发商的高端精装修研究数据表明，一般住宅精装修的溢价在10%~20%，高端住宅的溢价甚至高达50%以上。
很多标杆房企为了抢占这块的利润，投入了大量的时间精力进行精装修产品研发，而为了降低风险，控制成本，精装修大多建立了分级体系，并按照标准化要求在全国各地项目落地。
比如绿城就对二代高层产品进行豪华型、舒适型、经济型3个档的次划分，并规范不同档次产品的精装标准及相应成本限额要求。
以外立面为例，A档的全部为石材，而B档只有2层以下为石材，C档的要求则会更低一些。
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在标准化的要求下，很多项目风格相对统一，难免被客户诟病为千篇一律、缺乏个性。市场上也只有少量豪宅项目真正能做到定制化精装。
但实际上，通过给客户提供菜单式的精装则可以解决这个问题。
比如万科去年推出的“美好家”精装体系中，换装系列规划有6大定制核心，包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选以及量身定制。
举个例子，橱柜、衣柜的尺寸是统一的，但门板颜色、衣柜材质、门把手样式都可以不同，加上不同颜色的壁纸、墙地砖，就可以形成N多种排列组合。这样一来，整个精装风格就多样化了。
同时，万科把所有空间收纳功能做了模块化设计，甚至模块之间可以自由组合。
在此基础上，客户也可以通过功能加载，进行颜值、收纳、健康升级。比如升级吊顶、地板、背景墙，加上更多的储物柜等等。
如果说个性化是更高级的需求，那么人性化则更考验开发商对于生活细节的理解。
经过这些年的实践，标杆房企人性化设计又有了不少新的提升。比如金地推出的五心精装家，提取出十五个系统，五十个价值点。
成都龙湖前两年呈现的27处魔鬼细节，更是瞬间火爆整个地产圈。那么，在这些人性化设计中，有哪些值得反复推敲的细节？
举例来说，很简单的一项插座应用，其设计细节竟然可以达到10个。
（1）玄关处：玄关柜台安装24小时不断电usb接口，回家可以直接给手机或充电宝充电，出门也不会忘带，且可供吹风机吹干鞋子等其他烘干需求，非常实用。
（2）卫生间：马桶旁预留插座。龙湖认为，过几年后，业主可能会更换更好的马桶，可能需要插电，因此专门在旁预留了一个插座。
（3）衣帽间：据说这是龙湖调研业主而来，衣帽间里为挂烫机预留插座。
（4）主卧预留落地灯的插座：总有人不喜欢台灯而喜欢落地灯，那就多预留一个插座咯。
（5）卧室的床头设计有USB的充电口，这个设计简直是手机党的福音，睡觉前哪个现代人不是要刷一遍朋友圈才肯睡觉，如果手机没电那估计要失眠了。
（6）水龙头下预留插座，有了这个插座，业主可以自行安装净水器和垃圾处理器。
（7）厨房插座一个是高度有门道，一个是要带开关。防溅水又防潮防漏电。
通常这个位置的插座是用来给电饭煲或者烧水壶插电的。一旦插座位置偏高，就会因频繁的蒸汽而缩短寿命，还会有漏电的风险，但如果过低又不方便插电。因此，龙湖设计师经过反复测量后选择了一个最适中的高度。
当然，加上一个开关会更加安全。可以避免手湿时拔插座可能造成的意外，同时为了避免像电饭煲这类常用家电需要经常插拔的问题。
（8）客厅设有地插，有了地插，业主泡茶不用再拉个长长的插线板了。
举完插座这个例子，明源君下面来说说，“6大系统”下的设计亮点分别有哪些？
1、玄关系统
华润针对玄关系统提出了8大设计细节，基本包括了大部分需求。
爱心挂钩：很多房企在做HD设计时都会想到的一个细节，但这个版本的爱心挂钩在设计上还花了一点小心思——在挂钩外围设计了一个圆形保护圈，这样一来，挂钩不用时就可以收回保护圈里，以此降低被挂钩误伤的可能性。
入户门锁：很多房子要么是钥匙要么是密码，但绿城的入户门锁采用钢木混合结构；有密码、指纹、卡、机械钥匙四种开启方式（选配）。忘记密码或忘带钥匙，还可以通过指纹开门，这对于粗心大意的小伙伴不要太实用了。
玄关收纳：万科认为具有强大收纳空间的多功能玄关非常有必要，既要便于换鞋，放置进门随身物品，同时又有充分的空间放置当季鞋和过季鞋。4类满载鞋柜，可满足约150双鞋的收纳需求。考虑到女性冬季靴子的放置，设计了可灵活调节的隔板。
一键开关断电：设施也配备于玄关柜处，日常上班或出远门时，换好鞋子后，发现某处灯或电源未关，也不用麻烦再换鞋折回去，在玄关处一键轻松切断电源（除冰箱），方便更安全。
无把手玄关柜：龙湖这个设计很赞，不止是玄关柜，所有柜子都设计成无门把手状态，并做暗槽设计，这是为了防止尖锐的把手对婴幼儿造成伤害。
2、客厅系统
在一线，房价越来越贵，请人到家里做客的情况越来越少，客厅更多成为家人聚会的地方，一家人一般不会同时使用客厅和餐厅；很多家庭都是由父母辅导孩子做作业的，一般又都是在晚饭之后。
所以，在一线的刚需、刚改项目里，把客厅、餐厅、厨房乃至书房一体化，变成“家庭厅”正在成为主流。
这样的话，同一个空间，不用变来变去就能满足多种需求，而且空间较大，如下图所示。
地面辐射供暖，不易造成污浊空气对流，室内空气更洁净。采用干法地暖安装，方便检修，传热更快。
3、卫浴系统
卫浴除了收纳整理，防潮防漏电也是关注的重点。
吹风筒的收纳：在洁柜的台面上特别设置的吹风筒收纳——一块简单的铝合金托板上，设计一个直径8厘米的圆孔，不但可以收纳吹风机，还能防止遇水漏电。
铝合金托板：选择这种材质的托板，就是为了避免传统托板遇水发霉、爆边等问题。
马桶伴侣：对于明源君这类马桶族，没厕纸不是大事，没手机才是。但玩手机却没有收纳台怎么办？在卫生间特别设置了一个马桶伴侣（如下图），书啊、苏菲啊、手机啊，统统可以收纳，这也太洞悉人性了~
漏水口设计：在洁柜的漏水口设计上，不像一般的设计处理做在中间，而是做在了水槽边上，这是为柜体腾出多余空间。由于漏水口设计在边上，如此一来下水管就可以设计在里侧，下身柜体的空间利用率就提高了。像卫生间常用的纸巾就可以直接存放在柜子里。
悬挂式柜体：悬挂式柜体设计，使得柜体下面能腾出30到40厘米的空间，这个空间可以放放孩子的浴盆、水桶、小板凳等物件。
温暖干燥系统：在浴室配置干燥系统，不仅配备暖浴快，更有镜柜下方的暖足机，从头到脚，让人置身于温暖如春的美妙环境中。
电热毛巾架：电热毛巾架的设计，不仅能够将潮湿毛巾变干，还能有效杀死上面的各种病菌，同时，对于毛巾的收纳也非常方便。
洁具可遥控：卫生间采用的是顶级杜拉维特智能洁具，可以根据男女主人不同习惯，设置水温、水量大小，时间，一键选择，且可通过遥控进行控制。
高级风暖浴霸：卫生间使用的是高级风暖浴霸，整体除了排风、换气、保暖之外，有除湿，除菌，加温的诸多功能，并可遥控。
无影灯箱镜柜：左右两侧灯光柔和照明，让脸部不受遮挡影响，方便女性化妆。
4、厨房系统
从早期的L型、U型设计，到现在的更注重社交需求，厨房的创新设计也不少。
比如万科的4人西厨早餐台（吧台）设计，配置水盆，可以在上面做美食，也可以作为孩子写功课的空间。墙面预留方便家庭火锅的电源插座，吧台下方空间兼顾双边开门设计。
中式厨房U型布局，收纳空间采用全吊柜设计，方便业主存取餐厨物品，减少人体疲劳感。
双色橱柜拉伸空间：龙湖的豪宅项目中，吊柜和地柜的颜色不同，深色在下，浅色在上，形成对比层次感，可以有拉伸效应，感觉层高要比实际的要高。
5、阳台系统
观景+生活阳台完全隔离开来，生活阳台预留安装电动晾衣杆插座。
观景阳台预留浇花水龙头，方便业主随意培育花草。
6、卧室系统
智能灯光场景控制：万科豪宅项目中的配备，不同的生活场景下，灯光由你设置，比如派对、晚餐、阅读或入睡，都可以做到一键切换。
一键电动窗帘设定：手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，灯光的色温与室内的温度略微调高。
在越来越注重环保和健康的今天，房企通过一些新技术可以有效降低成本，而对于新材料和新设备的应用，则可以从健康、环保的层面打动客户。
1、 新技术
新技术更多从提高效率以及降低成本的层面出发。比如万科目前很多项目都开始使用BIM技术设计，降低人力时间和成本，避免二次返工。
2、 新材料
现在的客户对于健康、安全、环保都非常注重，新材料的应用也主要围绕这几个层面。
壁纸：比如龙湖北京一个大平层项目就采用棉线壁纸，替代了普通壁纸，这种壁纸能做出漂亮的肌理之外，材料是完全天然的棉线制成，甚至用来粘贴的胶水也来自天然糯米材料，无毒可食用。
防噪音：三层中空玻璃静音，将室外噪音降至最低，同时具有隔热、防腐、防尘、密封等特性。
另外，万科有项目在入户门装了静音器与防撞条，在开阖之时，做到几乎没有声响，尽量将室内声音降至45分贝以下。
樟木板：在主卧衣柜放置1-2块樟木板替换原衣柜层板，降低使用樟脑丸的健康隐患，达到防蛀、防霉和杀菌功能。
3、 新设备
除霾新风系统：实现室内空气24小时不间断、持续更新。正压式整体送风换气，低能耗、低噪音，不开窗也能享受新鲜的好空气；
净水设备：项目内装有双重净水装置，其中厨房安装超滤净水器，过滤精度为0. 01μm，经五重过滤后，达到直饮水标准。
而为新材料、新工艺包装一个新概念，可以达到更好的宣传效果。比如去年杭州万科
的样板房使用了除霾新风系统，通过包装城首个除霾主题样板间，而受到广泛关注，从而省下了大笔的宣传推广费用。
小结
在政策的助推下，精装修竞争将越来越白热化，对于缺乏精装房经验的房企而言，留给你们的时间已经不多了，赶紧对标标杆房企，学起来，否则将面临残酷的淘汰。
转自：明源地产研究院
全部回复（48 ）
只看楼主 我来说两句-
lvzhx
沙发
设计很好，但市场上很少见，有的也水很深，性价比较差。精装修房子，什么时候才能来到普通百姓身边。
2018-06-12 14:51:12
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-
小清新
板凳
真心不错，谢谢楼主分享！
2017-08-22 07:38:22
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