探讨住宅产业化发展现状及对策

一、住宅产业化的比较优势
1、全面提升了住宅品质
我国房地产产品年开发量大，但质量参差不齐，鉴于以上情况，住宅产业化从提高部品、部件的工业化水平入手，将重点放在如何生产出高质量、高性能的部品部件，促进了产品系统配套与组合技术的系统集成。同时，标准化、系列化和工业化的生产方式使其加工精度和品质都远远超过现场手工操作的方式，这就有效避免了传统施工方式存在的安全隐患，为提升住宅品质提供了有效保障。


2、缩短了工期，提高了生产效率
目前，我国住宅建造周期较长，与发达国家相比，建造同样一栋住宅建造时间是发达国家的2-3倍；同时，劳动生产率因为现场施工的因素仅为发达国家建筑工人劳动生产率的1/4-1/5。而产业化的建造方式使得施工现场大都是组装构件，减少了施工现场湿作业，加快了工程实地建设速度，从而使施工周期缩短了1/3以上，极大地提高了生产效率。


3、促使农民工转化为产业工人
与传统的生产方式相比，住宅产业化采用工厂化生产、装配式施工，使得大量的农民工转化为产业工人，现场施工人数比原来减少2/3。住宅生产方式的转变也会引起其他相关行业发展方式的转变，与此同时刺激了就业，从而为农民工转化为产业工人提供了有利条件。


二、我国住宅产业的发展现状
1、住宅技术保障体系进一步完善
颁布了《住宅建筑规范》、《住宅性能评定技术标准》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》、《住宅建筑模数协调标准》等一系列重要的技术标准，出版了大量相关的标准图集，为推进住宅产业化提供了技术支撑。


2.基本形成了符合住宅产业化方向的住宅建筑体系
包括当前在高层住宅中广泛采用的各种类型的现浇钢筋混凝土住宅体系和钢结构住宅体系，在多层住宅中大量采用的新型砌体结构住宅体系，以及适合低层住宅的轻钢结构体系和木结构体系等。近年来还引进了北美地区冷弯薄壁型钢多层住宅体系，并成功建设了试点工程。沿海省份和土地资源稀缺地区的大中城市已经普遍停止使用实心粘土砖，传统的砖混结构住宅体系在这些地区新建住宅中已经被淘汰。住宅建设过程的工厂化生产比重明显增加，机械化水平大幅度提高。由于商品混凝土和泵送混凝土在大中城市住宅建设中逐步得到普及，使现浇混凝土结构实现产业化生产方式成为可能。


3、初步建立了住宅建筑材料和部品的工业化和标准化生产体系
众多住宅建筑材料和部品实现了通用化设计、系列化开发、集约化生产。一批不符合节约资源、保护环境方针的落后产品在住宅建设中被强制淘汰，如一次冲水量大于6升的坐便器、螺旋升降式铸铁水龙头、冷镀锌钢管等，而代之以一次冲水量6升和6升以下的节水型坐便器、陶瓷芯水龙头和各种新型管材等。住宅建筑材料和部品的规格品种大幅增加，质量普遍提高，性能明显改善，并实现了社会化供应。各种性能良好的门窗、厨卫设备、装饰装修材料等大量上市，为住宅产业化的发展提供了物质条件。


4、城镇住宅的质量控制体系进一步完善
建立健全了比较严格的市场准入制度、设计审查制度、工程监理制度、质量监督制度、竣工验收备案制度、质量责任追究制度、住宅工程质量保修制度、质量事故处理和索赔制度等。近年来住宅品质明显提升，居住环境显著改善，曾经困扰消费者的住宅工程质量通病基本消除。

三、我国住宅产业化发展对策
1、各级政府应采取切实可行的措施推进住宅产业化的发展
有效的经济政策支持是推进住宅产业化的重要保障。针对目前房地产开发商等对住宅产业化不感兴趣的现状，各级政府推进住宅产业化的力度不应仅停留在号召、出台几条相关的意见以及专家研讨等方面。推进住宅产业化，由于加大了科技含量，完善了住宅功能，在现阶段可能会增加成本，这也是开发商所顾虑的主要因素。政府对住宅产业化的支持要落实到税收等具体问题上，以此解决开发商的后顾之忧。对率先进行住宅产业化的企业要优先扶持，给予开发成品房的开发商和施工企业税收减免待遇，并促成开发商和有能力的部品供应商之间的合作，对住宅产业化的部品体系、建筑体系和技术支撑体系给予在税收、金融等方面的优惠政策支持，才能对住宅产业化的推进工作产生良好的激励作用。

作为国内最有影响力的房地产公司，万科在2013年，全国新开工产业化面积698.07万平方米，主流项目工业化开工占比达42.37%。在万科内部推工业化也曾是一个很难的事情。目前国内建筑部件工业化生产体系并不完善，建筑市场对于工业化构配件的需求不够旺盛，如果未能形成足够大的规模，工业化越多，项目的成本就越高。于是规模化成为降低成本的重要方法。

规模上来了，万科还找到了其他秘方，让产业化不再烧钱，反而比传统方法更省钱。万科的做法是“两提一减”，提高生产效率，提升单位工人的产出效能，减少施工的误差率。

拿如何省钱举例说，现在万科盖一个18层的楼，如用产业化施工能比传统施工省出3个月时间，提前交付，提前按揭，资金成本能省不少；第二个省钱，北京市所有做产业化住宅经过核定之后给3%的建筑面积奖励，奖励形式是钱；第三，产业化住宅产品在车间生产，工地上省水省电省人工。

2、提高住宅产业的科技含量
住宅产业化的核心目标是提高住宅性能。保证住宅性能除了依靠严格的质量保证体系外，主要依赖于科技进步。全国各地的大专院校、科研、设计单位要利用自己的科研、技术优势，加强住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系、住宅性能认定体系以及建筑节能、节水、节地、环保、住宅一次装修到位等经济、政策、技术的研究，鼓励和引导住宅新型建材、住宅部品和成套技术的开发，推进技术创新和成套技术集成的应用，使科技转化为实际生产力，更好地促进住宅产业化的发展。

3、加强住宅产业的标准化工作
标准化体系的建立是住宅产业化的基础，没有标准化，很难降低成本。标准化的重要手段就是建立模数制度。只有建立了住宅体系及部品、构配件的模数协调制度，加快建立住宅的标准规范体系，才能建立住宅产业技术保障体系，指导有关人员在设计住宅体系及选用部品部件时遵守模数化要求。才能保证组成住宅的部品、构配件都按标准化的原则制作和生产，使各种住宅部品都能准确无误地安装到指定的部位。并且不同企业生产的部件可以互换，以便构配件生产厂家和施工单位针对标准构配件的应用情况组织生产和施工，形成规模效益，进而提高施工效率，保证施工质量，降低造价。

4、通过举荐制度实现住宅部品的标准化、通用化
住宅建设涉及到建筑材料、钢铁、化工、电子、机械等多个部门和行业的不计其数的部品与产品。它们的生产厂家往往是各自独立的企业，甚至可能不属于同一地区、同一行业。如果不约束和协调建筑的尺度关系，很难达到简化构件类型、提高施工效率的目的。

建筑部品的生产应该标准化、系列化、规模化，并向通用化发展，这一点可以通过部品举荐制度来逐步推广。通过建立住宅部品和构配件的淘汰、认证和推荐制度，可以逐步废弃现有的不符合模数的产品，推动产品的更新换代，使住宅的上下游产品向着标准化和通用化发展，确保部品和构配件的先进性。

5、工业化生产代替劳动力生产降低成本
现在建筑工业化生产的机遇期，因为劳动力价格上涨，愿意当建筑工人的年轻人越来越少，有技术的建筑工人逐年减少，工业化生产正好可以解决由此带来的各种矛盾同时降低开发企业成本。

如某集团采用工业化生产方式建设的某幢楼为例，按照传统方式建造同等规模的工程，一般需要劳动力140人左右，平均7天完成一层楼，而采用工业化生产方式只需要劳动力70人左右，平均5天一层楼（包括外装饰），不仅减少了人工成本，而且大大缩短了生产周期，生产效率得到了大幅度提高同时也降低了成本。

四、结束语
推进住宅产业化工作是一项复杂的系统工程，目前我国住宅产业化进程中还存在一定的问题和障碍，应从政府、消费者和相关企业角度全面系统的研究相应的对策，为加快我国住宅产业化进程提供各方的决策参考和依据。

参考文献
[1]刘颖春.我国住宅产业化现状与发展对策研究.吉林工商学院学报2012-11-15
[2]李纪华.我国住宅工业化发展制约因素及对策研究.重庆大学2012-05-01