保障性住房与住宅产业化的互促机制分析

一、前言
住房是人们生存的前提，随着经济的发展，我国居民的居住条件也得到了显着改善，居住的水平不断地提高。对于弱势群体则有保障性住房。

二、保障性住宅的基本含义
保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。按照党的十八大报告提出的要求，住房保障制度建设的基本方向是：加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进。


三、保障性住房建设中推行住宅产业化的优势
1、保障质量
住宅建筑通常存在着开裂渗漏等质量通病，保障性住房也不例外。鉴于保障性住房工程是一项民生工程，它的质量好坏得到各方关注。有资料显示，目前经适房的维修率普遍高于商品房。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提，能够较好地解决传统施工方式存在的质量通病，同时可以方便使用过程中部品的维修更换，全面提高保障房的品质。


2、降低成本
大规模保障性住房的建设，能够产生大量的规模需求，促使部品通过工业化生产大幅度降低生产成本，从而降低建设成本。住宅产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，住宅的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势。当产业化规模加大，其成本增加的数额会呈下降态势，这是因为其规模化采购、规模化生产、规模化运输等环节的直接成本下降。


3、提高建房效率
保障性住房的建设是一项艰巨而紧迫的任务。我国传统的住宅建设方式效率低下，发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米/人年左右，我国整个产业的人均年竣工面积28平方米左右，仅为美国和日本的1/4和1/5。保障性住房的供给不足对建房效率提出了更高的要求。推进住宅产业化可以大大缩短设计和现场施工的时间，加快建设保障房速度。


4、节能减排
现在的环境气候被破坏严重，雾霾要长时间地笼罩着各大中小城市，提高能源利用率已经与国计民生紧密结合在一起，实施迫在眉睫。


保障性住房建设是一项长期工作，要贯彻落实科学发展观、实现可持续发展，理应依托住宅产业化将保障性住房建设成为省地节能环保型住宅。我国目前每年近20亿平方米的房屋竣工面积当中，97%属于高耗能建筑。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2020年有将基准排放降低29%的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。


5、促进住宅产业化技术创新
保障房有量大、面积小、重复率高等特点，要保证这些要素充分发挥作用，就应当通过产业化的方式去实现。做产业化的产品，首先技术上需要有一套产业链的生产模式，实现标准化、集成化。目前激增的保障性住房建设需求对住宅产业化发展来说，从增加产品需求角度，对激励我国住宅建造技术的创新，无疑蕴涵着很大的机遇。


四、住宅产业化发展对保障性住房供给的推动机制
住宅产业化能提高保障性住房建设效率，强制性产业化配建有利于保障对象积极参与和低收人群体的混合聚居。对于保障性住房供给中数量少这一问题，导致其结果的因素较多，比如其中一个重要因素就是缺少对参与保障性住房建设企业的激励和监督机制，如果采用保障性住房能采取住宅产业化的生产方式，政府对在工厂中生产的住宅产品的数量将更容易控制；此外，如果想通过补贴生产者的手段来刺激产品生产，该项激励措施也会更容易奏效。解困型保障住房的资金来源主要由居住人、政府和投资权销售收入几方面组成，个人承担部分也可以由政府垫付，日后通过租金方式收取。基本型保障住房的资金来源主要由居住人和投资权销售收入组成，个人承担部分按保障等级划分承担比例，主要是随着保障面积的增大，个人承担的比例也随之增大，以此体现保障的公平性和政策的导向性。改善型保障住房的资金来源主要由居住人和投资权销售收入组成。改善型住房加大了居住人的承担比例，以体现全民性和公平性。


住宅产业化能极大提高保障性住房质量，更好地满足人们的住房需求。住宅产业化让住宅在工厂中按照标准进行精密制造成为可能，而且质量极易控制，这对政府监督保障性住房建设企业相当有利，尤其重要的是，这种工厂化生产模式也为中低收入居民参与设计标准的制定和住房质量的监督提供了便利条件，住房质量将有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投资终究还是一项民生工程，其最终目的就是更好地满足社会弱势群体的住房需求。

五、以住宅产业化方式提供保障性住房的措施建议
从建设保障性住房入手，全面推进住宅产业化。首先应制订政府主导保障性住房资源制度。由于中低收入人群并非一个固定的群体需要有一个经济适用房的退出机制。这时候需要实施经济适用房政府回购制度，即政府拥有经济适用房资源的主导权。政府也应拥有尽可能的住宅产业化的优势资源，以此保证保障性住房的价廉物美。同时，应对相关主管部门及其官员建立监督机制，从源头上杜绝住房分配腐败。


住宅产业化能极大提高保障性住房质量，更好地满足人们的住房需求。 住宅产业化让住宅在工厂中按照标准进行精密制造成为可能，而且质量极易控制，这对政府监督保障性住房建设企业相当有利，尤其重要的是，这种工厂化生产模式也为中低收入居民参与设计标准的制定和住房质量的监督提供了便利条件，住房质量将有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投资终究还是一项民生工程，其最终目的就是更好地满足社会弱势群体的住房需求。

令人高兴的是，国家已经出台了促进产业化的扶持政策，积极推动产业化的进程，很多大中城市已经制定了产业化程度的硬性要求，如上海要求2015年达到50%，到2016年要达到100%。

其次，在方式的选择上，可以有以下几种情况：在部分出让的商品住宅用地上按一定比例配套建设保障性住房，在旧城旧区旧村改造中按一定比例配套建设保障性住房，具体实施办法可以在进一步商讨并广泛征求意见后出台，各类产业园区建设中集中配套建设公寓、宿舍。

最后，筹建保障性住房的渠道创新。为改革和创新保障性住房建设模式，总结出以下筹建保障性住房的渠道：政府直接投资组织建设，鼓励企业投资建设保障性住房，利用符合规划调整原则的待建土地建设保障性住房，政府依法没收的可以用于居住的住房，政府向社会统一购租的住房。

六、结束语
实施住宅产业化有助于解决保障性住房高品质低价格之间的冲突。保障性住房与住宅产业化之间相辅相成互相促进。