江苏省2013年部分住宅产业化企业调研分析报告

一、调研基本情况
　　2013年9月上旬，江苏省住建厅住宅与房地产业促进中心对全省24家住宅产业化相关企业进行了调研，调研企业具体分布情况为：国家住宅产业化基地企业7家，康居示范工程实施企业8家，开展住宅性能认定及成品住房全装修示范工程企业5家，住宅产业化其他相关企业4家。
　本次调研采用实地调研和发放调查表的方式进行，共实地调研了7家企业，列入调研对象的24家企业全部发放了调查表，有效回收21家企业上报的调查表，占87.5%。调研内容主要涉及企业的基本情况、企业2010-2012年经营情况、企业实施住宅产业化各类示范项目和技术产品研发应用情况、企业现状分析和推动全省住宅产业化发展的政策建议等。
　　从调研的统计情况来看，调研企业对住宅产业化发展的重视程度在逐步提高，住宅产业化探索和实践不断深化，企业总资产、营业收入和净利润等逐年增长，产业化开发面积稳步提升，住宅工业化生产、示范工程、成品住房发展、部品材料研发等发展水平有了明显提高。

　　二、调研企业的主要做法及经验

　　1.积极探索住宅建设的标准化、工业化和产业化

　近年来，我省部分国家住宅产业化基地企业，结合创建住宅产业化研发基地，进一步加大了探索住宅开发建设的标准化、工业化和产业化研发应用实践力度，积累了一定的经验，取得了较好的成效。
　　中国房地产百强第20位企业、我省房地产开发龙头企业新城地产，于2005年制定了《新城地产住宅产业化研究实践五年规划》；2007年成立了企业建筑技术研究院，与清华大学、东南大学、黑龙江宇辉集团、日本大和、积水等建立了紧密的研发合作关系；2008年完成了产业化研发园区一期有关标准化研究、实验和展示基地的建设；2009年完成了公司产品线规划与研究，全面启动了客户分类、产品系列划分和项目规划、建筑、景观、全装修、材料部品、智能化的标准化管理，并将标准化工作纳入集团区域公司主要负责人的关键绩效考核。到2010年，实现了门窗类、栏杆类、智能化、给排水、电气、景观配套、成品住房等10个类别的住宅部件构件生产的工厂化、建筑外维护结构的全混凝土钢模现场模块化浇注施工、成品住房施工除厨卫空间局部湿作业外的全部现场装配化，与80多家住宅部品部件材料企业形成产业化联盟，全公司标准化应用率达到85%，基本找到了一条适合开发商住宅开发走标准化、工业化和产业化的道路。
　　具有施工建造、房地产开发、新型材料生产等多个产业板块的综合性集团企业南京大地建设集团，在住宅生产标准化、工业化和产业化发展方面进行了长期的、积极的探索和实践，取得了较好的经济效益和社会效益。该集团企业是国内第一家从法国APP公司引进预制预应力混凝土装配整体式框架结构体系技术（简称“世构体系技术”）和房屋预制框架结构全套生产线的企业，较好地对引进的技术和生产线的消化、吸收和再创新，完全实现了本土化。该企业主编了国家标准《预制预应力混凝土装配整体式框架结构技术规程》，截止目前，在住宅、商业、综合楼等200多万平方米物业项目上进行了实际应用。特别是近年在万科南京公司代建的南京上坊保障房项目上大量使用了该集团生产的预制叠合板、楼梯、阳台等，利用该公司“世构体系技术”和生产预制的住宅建筑部品，建设了一幢整体装配式公共租赁住房，装配率达到了80%以上，在保障性住房建设领域进行标准化、工业化、产业化方式开发建设发挥了较好的示范引领作用。
　　中南控股集团通过技术合作，从澳大利亚引进、吸收、研发出新型全预制装配整体式混凝土剪力墙结构体系技术，在南通海门市和辽宁沈阳市投资建设了住宅建筑部品生产基地工厂，具备了住宅建筑构件工厂化生产与现场装配的工艺、技术、队伍和设备等。该企业主编了江苏省地方标准《预制装配整体式剪力墙结构体系技术规程》。截止目前，已在集团房地产业板块和辽宁沈阳市场上共应用120万平方米，其中竣21250万平方米，在建70万平方米。该集团在住宅生产标准化、工业化、产业化发展方面迈出了坚实的步伐。
　　龙信建设集团，在借鉴国内外先进的建筑结构体系技术的基础上，与日本鹿岛公司开展技术合作，投巨资在南通海门建立PC工厂，计划今年投产，将PC件工厂生产的建筑部品应用于国家康居示范工程龙馨家园老年公寓项目，目前正在积极探索之中。

　　2.稳步推进成品住房发展

我省成品住房全装修龙头企业龙信建设集团有限公司，与新加坡企业仁恒置地（中国）有限公司在上海、江苏成品住房市场上走过了20余年的合作道路，在商品住宅土建装修设计、施工一体化方面积极了丰富的实践经验。该集团公司主编的国家行业标准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304-2013），已获住建部批准，将于2013年12月1日起施行。近期，该集团公司在南京河西江心洲为中新南京生态科技岛开发有限公司代建的大型拆迁安置房项目全部以成品住房方式交付，这在全省乃至全国尚不多见，体现了该集团公司在成品住房发展及住宅全装修部品部件材料等方面具有较强的集成管理能力、良好的品牌信誉和全装修完整的产业链企业联盟。
　　新城地产，在其幸福启航、乐居、圆梦、尊享等四个产品系列中大力发展成品住房，已经形成了《新城地产全装修标准化设计》和健全的住宅全装修生产与产品交付体系。2010年，该公司生产交付了成品住房60万平方米，全公司住宅全装修生产与成品交付率达到45%；2013年成品住房生产将达到200万平方米，到2015年，该公司的产品全部为成品住房交付。
　　本次调研的南京建邺城镇、栖霞建设、城开集团、南通中洲置业等龙头骨干房地产开发企业，也在大力推进成品住房开发建设，建成了一批成品住房示范工程、住宅性能认定2A、3A项目，在当地市场上发挥了良好的示范作用。

　　3.积极创建各类示范工程项目，着力提高住宅产品的质量和性能

　　本次确定为调研对象的示范骨干房地产开发企业，多年来致力于国家和省康居示范工程建设，积极开展住宅性能认定试点示范，利用自身丰富的开发经营管理实践经验和专家智慧，不断提高住宅房地产开发项目规划建筑设计、施工组织管理，产业化成套技术应用等管理水平，主动承担社会责任，为社会生产提供了一批质量和性能优良的住宅产品，为当地市场树立了商品住宅开发的标杆，发挥了积极的示范引导作用。如栖霞建设开发建设的南京天弘山庄、江畔人家、花岗幸福城、苏州新加坡工业园区的风情水岸等项目，江苏苏嘉房地产在盐城开发建设的钱江方洲项目，南京银城地产开发建设的聚福园项目，南京奥体建设开发建设的奥体新城清竹园项目等，这些示范项目的规划建筑设计、施工组织管理、“四节一环保”技术应用等方案，经过专家的充分论证和优化，经过开发建设单位的精心组织实施，项目得到了市场和社会的追捧和充分认可，实现了较好的经济效益、社会效益和环境效益。栖霞建设在代建的大型保障房项目花岗幸福城项目管理实践中，探索运用项目全寿命周期管理、项目总控、价值工程、项目管理策划、“3L”住宅等先进理念，通过管理创新，运用BIM信息技术和项目管理信息系统管理手段，对项目实施精细化、集约化管理运作，实现了项目全寿命周期的成本控制和品质提升，取得了较好的效果。

　　4.住宅部品材料企业发展势头良好

　　本次共调研了5家住宅部品材料企业，其中苏州科逸股份是国家住宅产业化住宅部品基地企业、全国整体卫浴生产经营的龙头企业。近年来，全国住宅工业化、成品化、产业化形势发展很快，整体卫浴的市场需求的不断扩大，该公司苏州生产基地的产能和产品系列已难以满足市场快速发展的需求，科逸股份去年在安徽芜湖又投入巨资新建了新的生产基地工厂，产能得以较大提升，产品系列、规格品种进一步丰富和多样化，能满足市场高中低端需求。目前，公司由整体卫浴集成供应商进一步向住宅整体厨卫集成供应商拓展，公司未来五年生产经营发展规划已初步成型，经营管理层对未来充满信心。 　　调研的3家新型墙体材料企业江苏建华（产品：陶粒混凝土内外墙条型板）、江苏佳汇（产品：镁质凝胶板材）、江苏盐阜建设集团属下的嘲玮建材（产品：蒸压加气混凝土砌块、蒸压灰砂砖、干混砂浆、凝胶砂浆），目前已具备一定生产经营规模，在当地市场已形成了一定影响。江苏建华是由广东迁入我省镇江句容的企业，其生产的新型墙材覆盖镇江、南京市场，目前该企业正在积极创建国家住宅产业化基地；江苏佳汇的产品已出口欧美，目前正转向国内市场；创玮建材地处苏北腹地盐城阜宁，工厂投资大、起点高，前景看好。
　　日资在华企业日本积水好施新型建材（沈阳）有限公司和其在我省苏州、无锡和太仓市投资设立的房地产开发企业，主动来访，与课题组部分成员座谈交流，表示了有进入江苏住宅工业化、成品化、产业化市场的较强意向。据介绍，日本积水住宅株式会社是上世纪60年初在日本大阪成立，至今有50多年历史，截止目前累计生产建造250多万套单位住宅，是日本最大的住宅生产集团企业和工业化住宅系统的先驱，目前已在华投资达90多亿元人民币。

　　三、调研企业反映的主要问题

　　1.缺乏强有力的政策鼓励和规划引导

　　住宅工业化和产业化初期，仅靠部分企业自发的开展住宅工业化、产业化实践和探索是不够的，单个企业也很难突破。住宅工业化、产业化是住宅生产方式、消费理念的重大变革，在起步阶段需求政府政策的强有力的鼓励和引导。对开展住宅工业化、产业化核心技术产品研发的住宅产业化基地企业，提高住宅产品质量和性能、创建实施住宅产业化各类示范工程项目的企业，开发建设成品住房的企业和生产提供优良住宅部品材料的企业等，目前没有对这些实行名单制管理，缺乏土地、金融、税收、审批许可备案年检验收绿色通道等方面的政策鼓励和支持。在成品住房发展方面，目前国家现行税制增加了开发企业的营业税和购房人的契税，省内有的城市在房价核价备案和销售许可环节，提高了成品住房销售的门槛条件，对成品住房发展起了反向作用。调研中，有的企业提出，国家和省已推进住宅产业化发展十多年了，截止目前，尚没有一部住宅产业化发展规划，企业和社会对当前住宅产业化发展的重点内容及保障政策措施，不甚了了，缺乏方向感，顶层规划设计引导不够。

　　2.住宅工业化、产业化技术标准规范成了发展的瓶颈制约

　　住宅工业化、成品化、产业化，必须标准化先行，包括住宅套型户型固定化标准化、技术标准化、产品部品部件的标准化等。目前，仅靠部分企业制定实施一些相关标准是不够的，需要在国家和省层面进行住宅工业化、产业化标准体系建设的顶层设计和规划，政府应牵头组织政产学研用多方专家进行攻关，按轻重缓急顺序制定出台促进住宅工业化、产业化的相关技术产品标准规范等，打破发展的瓶颈制约。比如：截止目前，省内国内存在着世界几乎所有发达国家的各种住宅建筑结构体系技术和工业化住宅的生产线，各自独立，各自进行着艰难的探索，但缺乏国家适合我国国情的、主流的、可以进行大规模工业化生产的住宅建筑结构体系技术标准、规范的指导和引导，这些企业的投资面临着巨大的风险考验。又比如：发展成品住房，长期缺乏土建装修设计、施工一体化业务技术标准、交付标准、产业链材料部品部件产品目录标准等，完全靠企业摸索着进行，很不节约集约，也很难大规模的推行。有的企业反映，住宅建设领域有些新产品、新技术的推广应用，应实事求是，不要搞一刀切，不宜盲目地大规模推广未成熟产品或技术，比如外遮阳技术和产品的耐久性问题。

　　3.世界上通行的住宅性能认定工作，政府重视不够，老百姓和市场不了解。

　　我国实行市场化的住宅房地产开发已有20多年的历史，但目前老百姓和市场还很难说清什么住宅是中华人民共和国最好的住宅，住宅的性能有哪些。尽管国家已于2006年3月1日颁布施行了国家标准《住宅性能评定技术标准》，实际工作中仅靠住建部和省厅住宅产业化促进中心开展住宅性能认定试点示范，覆盖面较小，市场和社会、老百姓不了解。国家和省建立和健全住宅性能认定管理制度，进行相关制度的系统设计，对照国家标准、利用各级住房城乡建设主管部门行政审批备案许可的相关数据和信息化技术手段，改进住宅性能评定方式方法，在住宅开发经营管理的各个环节作出相应的规定，让住房消费者明明白白消费。

　　4.政府有关住宅部品材料服务与管理，与住宅产业化形势发展要求不相适应

　　调研中，部分房地产开发企业反映，在建设示范工程和成品住房项目中，目前市面上各类产品名目繁多、性能参差不齐，产品生产企业和房地产开发企业之间信息不畅，为了采购选用优良住宅部品材料，企业花费较大的人力物力成本在市场上进行考察比选，在产品交付时还存在一定的质量风险，希望国家和省有关部门建立权威的住宅工业化、成品化、产业化优良部品材料信息平台和目录推荐制度。部分住宅产业化基地企业和部品材料企业，希望省主管部门尽快牵头搭建住宅产业链联盟，—让全省住宅产业链上的龙头骨干企业、供需双方、政产学研用有一个有效地进行信息沟通、交流合作的平台，共同推动我省住宅工业化、成品化、产业化发展。

　　5.政府对住宅产业化发展、诚信房地产企业和示范工程的正面作用宣传引导不够

　　国务院关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知下发以来已过去十多年时间，不仅社会上、市场上对住宅产业化的基本概念与内涵、发展方向和重点等，模糊不清，行业内的专业人士也不甚了了，市场上按照各自理解各取所需。比如住宅工业化、住宅产业化，与建筑工业化、建筑节能与绿色建筑，到底是个什么关系，理论上未阐述清楚带来实践上的混乱。调研中有的企业反映，住宅产业和房地产业为国家经济社会发展作出了如此之大的贡献，部分诚信负责任的房地产开发企业，为社会和广大消费者开发建设了大量的优良住宅产品和示范工程，并得到了市场和社会的广泛认可，为何政府不敢或没有理直气壮地、大张旗鼓地进行宣传报道，好像大家做错了事一样，感到憋屈，实在想不通。

　　四、有关政策建议
　　为了迎接全省住宅生产建造方式和住房消费理念变革挑战，促进全省住宅工业化、成品化、产业化又好又快发展，厅课题组住宅产业化调研小组综合本次调研企业的诉求、提出的意见和建议，对促进全省住宅产业转型升级和住宅产业化发展提出如下政策建议：

　　1.住宅综合监管政策

　　按照住宅生产建造方式变革和住宅工业化、成品化、产业化发展要求，整合省住建厅有关住宅项目规划、科研设计、标准、新技术新材料、部品部件、工程招投标、造价、施工、安全、质量监督、销售、竣工交付、性能认定、物业管理、企业资质许可、年检等监督管理职能，强制规定全省新建商品住宅项目至少50%以上为成品住宅、100%为国家A级以上住宅，并形成整体推进、整体监管的合力。
　　对长期致力于住宅工业化、成品化和产业化发展实践的优秀示范骨干企业实行名单制管理。进入名单制管理的企业，享受省级行政许可绿色通道，在各项行政许可、资质评定升级、年度检验、信用评定、政府投资项目代建等方面，给予政策支持。

　2.土地管理政策

　　要求地方政府在商品住宅建设用地出让时在出让地块的规划建设条件中，明确成品住宅、工业化住宅建设的最低比例和建设国家A级住宅的强制要求，对于超高层商品住宅项目要进一步增加成品住房的开发建设比例，并写入土地出让合同。

　　对于纳入政府年度计划的保障性住房、棚户区改造、旧城改造项目，在供地时在成品住房、工业化住宅生产与交付比例方面应提出更高的要求。凡省内住宅产业化基地企业和实施住宅产业化各类示范工程的企业，在竞标取得项目土地时，在专家评标环节增加适当分值，在同等条件下优先取得项目土地。

　　3.金融税收支持政策

　　1）对于长期致力于住宅产业化实践、信用度高、社会责任感强、经营模式稳定、经济效益较好的住宅产业化基地企业、各类示范工程实施企业、成品住宅、A级住宅、住宅部品材料发展示范企业等产业链上的龙头骨干企业，相关主管部门联合建立名单制管理制度，金融主管部门和金融企业将进入名单制管理的企业，纳入项目融资、金融支持的绿色通道，在信贷额度、利率汇率、金融服务等方面给予切实优惠政策支持。

　　2）鼓励住宅开发建设单位以工业化、产业化方式建设成品住宅和国家A级住宅示范项目，积极应用国家住宅产业化基地生产的预制楼板、内外墙、梁柱、楼梯、窗和整体厨卫和全装修优良住宅部品部件，预制外墙不计入总建筑面积，给予享受国家和省规定的绿色建筑专项资金补贴和税收优惠；涉及墙改基金、散装水泥基金的，依据有关规定优先返还；建设过程社保费与安全措施费予以减免或缓缴；采用建筑工业化方式开发建设的企业，优先评定为高新技术企业，给予企业享受15%的所得税优惠政策。

　　3）开发建设的成品住房在销售时，按项目所在城市大中小城市等级分类，每平方米分别定额扣减2000元、1500元、1200元成品住房装修费用后开具销售发票，对应扣减额列入项目开发成本。对购买新建成品住房且属于第一套住房的家庭，各金融机构应给予优先贷款，贷款基准利率方面给予一定优惠。

　　各地在统计上报所在城市年度房价控制目标完成情况时，可将成品住房装修费用按前款标准作相应扣减计算。

　　4.及时制定出台全省住宅工业化、成品化、产业化发展的规划和各项标准规范

　　组织政产学研用多方专家和实践者联合攻关，在住宅工业化、成品化、产业化、现代化等方面的发展规划和各项急需的标准规范进行顶层设计，系统考量。

　　1）要及时制定出台我省的住宅产业现代化发展规划，在规划中明确发展的主要目标、重点内容、保障措施、时间节点要求等，统一全省各级主管部门、产业链企业和社会各界的认识，让参与各方有明确的方向感，知道当前的重点工作是什么。

　　2）要尽快制定颁布全省被市场检验过的、受市场欢迎的住宅经典套型系列标准图集，便于大规模复制，实现住宅生产建造的标准化、工业化、成品化、产业化。

　　3）要明确全省主推的主要工业化住宅建筑结构体系技术及住宅部品目录标准，不要五花八门、遍地开花、企业无所适从。及时出台主推的住宅建筑结构体系相关的技术规程、规划设计、工程造价、招投标、安全与质量监督、销售、验收交付、物业管理等配套的监督管理技术业务标准规范等。

　 5.尽快建立健全全省住宅性能认定和住宅部晶材料管理制度及相关实施管理办法

　　第一，尽快制定出台颁布实施全省住宅性能认定和住宅部品材料管理办法及相关配套措施，明确各级主管部门责任，建立健全全省工作机制和工作体系。

　　第二，在住宅项目开发建设的项目土地取得、规划设计、施工建造、销售、竣工交付等各主要环节，对照国家标准，明确提出建设A级以上住宅、进行住宅性能认定的各项要求；利用信息化技术手段和专家力量，提高住宅性能评定的效率和评定的客观性、公正性和权威性。

　　第三，建立全省住宅部品材料认证和优良住宅部品材料推广使用目录制度。健全全省住宅部品材料认证工作机制和工作体系，完善住宅部品材料认证专家库建设，建立全省统一的住宅部品材料信息管理平台，搭建全省住宅产业化发展联盟，促进全省住宅全产业链住宅产品、技术信息交流、沟通与合作。

　　6.加大住宅产业化发展宣传引导力度，统一和提高参与各方对住宅产业化的认识

　一是制定全省年度住宅产业化发展宣传计划，通过住房城乡建设系统各级主管部门门户网站、举办的报刊杂志、各类工作会议、座谈研讨会议和各类活动等，宣传全省出台的最新政策标准规范和重大工作动态，住宅产业化基地研发的最新技术和产品，实施各类示范工程项目的成功经验，各地推进住宅标准化、工业化、成品化、产业化、现代化的主要做法等；

　　二是组织开展住宅产业化相关重大课题研究，每年有计划地组织专家撰写发表专题文章，对市场和社会有意识地进行引导；

　　三是通过举办全省性的住宅产品国际博览会或组织全省企业参加国家举办的住宅产业博览会等，对社会公众进行住宅工业化、成品化、产业化、现代化科普宣传，促进系统内、行业内交流与合作，通过主流媒体进行广泛宣传；

　　四是每年召开全省推进住宅产业化发展工作会议，对全省住宅标准化、工业化、成品化、产业化、现代化发展涌现出的先进单位和个人进行表彰奖励和大力宣传。

（江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心 徐盛发 王双军 胡云辉）