住宅产业化增量成本及化解途径分析

1、引言
和传统开发模式比较，住宅产业化被认为是一种新兴住宅开发模式，该模式能大幅提升质量水平，减少用工和缩短建设周期，减少建筑垃圾的产生和排放，近几年多地相继出台住宅产业化指导文件，对产业化应用范围和产业化指标（包括产业化率、装配化率或预制率、全装修比例等）进行了规定。可以预见，对房地产开发企业和与其密切关联的建筑企业来讲，向产业化转型将成为未来生存发展的必然选择。

但是，由于缺乏完善统一的技术体系及健全的产业链，加之现有人工不适应产业化建造方式等原因，导致产业化推行过程中障碍很多。综合产业化先行企业的经验，大多意见认为各种障碍最终反映在成本上。在目前国内住宅产业化仍处于试点阶段的情况下，产业化住宅建筑成本提升过多即增量成本过高。什么是产业化增量成本？应该如何分析该成本？又该如何化解该成本？对以上问题的回答将直接关系到产业化未来的发展前景。

2、产业化成本构成
在房地产领域，从全寿命周期角度看，产业化模式和传统模式的成本构成基本一致，都包括开发成本和使用成本两部分。其中，开发成本是从开发商角度来定义的成本，两种模式下的开发成本都包括土地成本、前期开发成本、基础设施工程费、建安工程费、配套工程费、开发期税费、其他费、开发间接费、不可预见费等分项（住宅产业化的生产流程中需要增加建厂制造、物流配送环节，本文认为这些费用已反映在构配件的购买价格中，不需要单独列示）；使用成本是从消费者角度定义的成本，两种模式下的使用成本都包括能耗成本、管理成本、维修成本和大修成本等四个主要分项。

虽然核算口径一样，但是由于产业化和传统建设模式的不同，每一分项的具体构成并不相同，本文在增量成本部分进行详细论述。

3、产业化增量成本分析
产业化增量成本是指以达到一定的预制率（或装配率）为目标的开发项目，以传统开发模式发生的成本为基准，在项目全寿命周期内所发生的成本增加量。

对增量成本进行分析必须首先解决数据来源问题。现有文献主要采用两种方法，一种是以产业化模式开发的项目发生的实际成本数据为“真实成本”，同时依据图纸计算该项目在传统开发模式发生的成本为“虚拟成本”，然后两者逐项进行比较；第二种计算方法正好相反，是以传统开发成本为“真实成本”，而以产业化下的估算成本为“虚拟成本”，然后两者逐项进行比较。

从理论的角度看，由于产业化开发存在技术手段不成熟等一系列问题，对其进行成本估算难度较大，误差也较大；而根据图纸对传统开发模式下的成本进行估算数据误差就小得多，因而本文认为第一种方法优于第二种方法。

围绕产业化增量成本问题，进行如下分析。


3.1 土地增量成本
由于存在容积率奖励的可能性，土地增量成本是一个无法忽视的数据。目前，许多城市都制定了产业化项目容积率奖励措施，基本为按照装配式建筑面积奖励开发商3%的面积，但目前3%奖励真正落地的只有北京。


以北京长阳半岛产业化项目（建筑面积5万平米）为例，该项目销售价格为1.7万元/㎡，由于该项目按照产业化方式进行施工，可以享受3%容积率面积奖励，增加的面积为1500平米，该面积带来的增量成本（假定成本为正，收益为负）计算如下：奖励面积的地价款是按照政府审定的楼面毛地价缴纳（每平米300元），奖励部分的土地价款为45万元；产业化建安成本为4400元/㎡左右，税费及其他费用每平米为售价的15%左右，为2550元/㎡，总成本为45+（4400+2550）*1500/10000=1087.5万元；增加的3%的容积率面积带来的收入为2550万，因而，该面积的净现金流量为1087.5-2550=-1462.5万。由于该奖励部分面积在传统开发模式下不存在，因而土地增量成本为=-1462.5万元/5万㎡=-292.5元/㎡。


由于该项目对奖励面积的地价款按照基准地价收取，优惠措施相当大，但是目前来看，对奖励面积的地价款主流做法是按50%市场评估地价收取，例如深圳市2014年出台的规定。上例如果按照50%市场价计算奖励面积地价款，每平米地价款为3000元左右，那么土地增量成本=-211.5元/㎡。可以看出，土地增量成本和奖励面积土地价款的计费方式直接相关，奖励面积地价款越低，土地带来的“负”增量成本就越大。


3.2 前期开发费增量成本
前期开发费中设计费的差异也是无法忽略的数据。目前，产业化设计技术尚不成熟，图纸量大，除了各专业图纸分别表达本专业的设计内容外，预制厂还需要设计出每个预制构件的拆解图，必要时还要做出构件的三维立体图、整浇连接构造节点大样等图纸，同时预制厂不具备设计资质，二次设计完成后还要经过设计院签字，这样会大大加大设计的工作量，因而，在标准化设计图样出来之前，产业化的设计费用会高于传统的设计费。目前，产业化下的设计费没有出台设计取费标准，浙江省提出要提高预制装配化设计取费标准，但没有明确标准，宁波提出新型建筑工业化项目审图费用可适当上浮，但不得超过10%。因而，可以推测对装配化设计取费每平方比传统设计取费高出20～30元左右（预制厂花费的设计费进入预制构件的成本）。在预制构件标准图样没有统一之前，预制率越高，设计费就越高，前期开发成本增量也就越大。


3.3 建筑安装工程费增量成本
目前，普遍认为该部分成本增量是产业化成本最主要的增量。两种模式下，建安成本都包括土建、装饰、电气、采暖、给排水等成本分项，其中土建分项成本差异最大，装饰、电气、采暖、给排水带来的差异可以暂时不考虑。在进行土建费用比较时，去掉土石方工程、桩与地基基础工程、砌筑工程、屋面及防水工程等两种模式中相同部分，产业化模式多出了PC构件及安装这一成本子项。由于两种模式下现浇钢筋混凝土（含模板工程）部分的差异不能忽略，因而现浇钢筋混凝土（含模板工程）差异和PC构件及安装费用是两种模式下土建成本差异的主要部分。


按照经验数据，在全预制条件下，开发项目每平米建筑面积需要的PC构件为0.4立方米左右，如果考虑到预制率，还要在此基础上再乘以预制率对需要的PC构件体积进行估算，然后乘以每立方米PC构件的单价，得到PC构件的价款，再加上安装费用得到PC构件及安装费总额，用这一总额除以该项目的建筑面积，得到估算的每平米PC构件及安装费用。在目前PC构件价格居高不下的情况下，预制率越高，PC构件及其安装带来的成本增量就越大。


由于无法实现全部预制，因此产业化模式下同样需要现浇作业（含模板工程），这部分费用和传统模式下的现浇（含模板工程）费用之间就会出现“负”差异目前由于装配整体式建筑预制率较低，导致装配整体式本可以节省的模板、脚手架等措施费用依旧需要计算，使得措施项目的每平米造价不会有太大的差异），预制率越高，这部分“负”差异就越大。


目前，PC构件及安装费用远远大于现浇钢筋混凝土（含模板工程）带来的“负”差异，也就是说，预制率越高，建安成本增量就越大。


因此，在产业化起步阶段，在PC构件价格居高不下的前提下，片面强调提高单个项目的预制化率是不可取的，一个项目哪些部分预制、哪些部分现浇，应该根据项目特点和具备的生产条件来确定，或者在设计的时候，就应该参考所选定的技术体系特点进行优化设计，不能“为了预制而预制”，盲目提高预制率。


3.4 开发间接费增量成本
这部分增量主要涉及到管理费和营销费。在以预制装配式结构为主的方式下，大多数总承包企业不具备预制构配件的装配能力，但按照现行管理规定，主体工程不允许分包，这就加大了开发企业对总包企业、总包企业对分包企业的管理难度，进而加大了管理费开支；由于消费者对产业化住宅认知度较低，因此运用产业化模式开发的住宅市场推广费用较传统模式会明显增加。


3.5 不可预见费增量成本
由于产业化模式技术不成熟、产业链不健全、市场监管不到位等，在实施过程中会遇到各种问题，因而不可预见费的提取标准会上浮，因而，两种模式下会出现不可预见费成本增量。


3.6 后期使用费增量成本
由于产业化项目采用的构配件在工厂预制时已经进行了质量检测，因而产业化住宅在质量和性能方面比传统方式下的住宅更可靠，使用期间的能耗成本增量、管理成本增量、维修成本增量和大修成本增量会以“负值”出现。以万科龙华21.5万平方米产业化保障房项目为例，与传统类似项目比较，虽然前期建造成本较高，但是在使用过程中非常节能，该项目每年节约电费可达80万元，节约标煤485吨，并且可减少粉尘5吨。而且，预制化率越高，质量和性能就越可靠，“负”的成本增量就越大。


虽然产业化住宅在质量和性能方面比传统建造方式的住宅更可靠，但是，在目前技术不成熟的前提下，预制率越高，使用过程中出现质量风险的概率就会增大，有可能会弱化预制率和“负”的增量成本间的关系。


3.7 建设周期调整带来的增量成本
产业化方式会减少建设周期，减少资金占用，降低企业资金成本（据房地产商经验得出，项目开发每缩短一个月，净利润可以提高0.7%～1%），带来“负”增量成本。随着预制率的提高，开发周期会进一步缩短，这一“负”成本增量也会相应增大。


4、产业化增量成本解决途径分析
通过分析可以看出，产业化增量成本主要包括前期开发费、建筑安装费、开发间接费等“正”的增量成本，也包括土地增量成本、后期使用费、建设周期节约带来的等“负”的增量成本，这些“负”的增量成本会部分化解“正”的增量成本。除此之外，还可以通过以下途径来化解产业化增量成本。


4.1 通过对产业化模式的社会效益进行补贴化解增量成本
产业化建造方式会降低湿作业的比例、节约能源、减少环境污染，这些社会效益所带来的成本应由政府来承担。参考上海市已出台政策（上海规定，对装配率达到15%以上的项目给予财政补贴60元/㎡，对装配率达到25%以上的项目给予财政补贴100元/㎡），可以对产业化项目进行政府补贴，这些补贴会部分化解产业化增量成本。


4.2 通过推行BIM技术化解增量成本
BIM技术的应用为项目产业化设计及全寿命周期管理提供了方向，通过BIM技术建立模型时会赋予各构件信息，模型具有三维可视化功能，能够使每个构件的属性、信息一目了然，这样就减少了产业化设计难度，会逐步降低产业化设计费用，同时BIM技术的应用也为实现精益化建设及进行项目全寿命周期管理提供了平台。这一技术带来的成本降低会部分化解产业化增量成本。


4.3 通过改革PC构件生产企业课税税种化解增量成本
取消或减免PC构件在流转环节的税费。目前PC构件企业都是按建筑施工企业来运营具体工程施工，但国家对预制企业定位为工业企业，征收增值税，税率约为6%～8%，比建筑企业3.4%税率高出约一倍。对构件厂的生产进行税收减免，或者营改增后统一税率，会降低企业的税负负担，进而部分化解产业化增量成本。


4.4 通过规模效应和竞争效应化解增量成本
PC构件的价格过高，原因主要在于其生产需要购地建厂、引进设备、支付专利费等，此过程会形成巨额的长期资产投资，如果没有达到规模，每件产品分摊的折旧摊销等费用就会过高。同时，PC构件的物流成本也是一个不容忽视的成本构成项，PC构件单件体积大，需要专用车辆运输，储存和安装费用也高。


随着规模效应和对PC市场竞争秩序的规范带来的竞争效应的显现，PC构件成本会逐步降低。譬如沈阳提出通过加强PC构件生产企业的生产管理，提高产能，积极拓展市场，通过市场化合理竞争，使得在未来2-3年PC构件的成本下降15%左右，即每平米造价下降150元，PC构件成本的降低会部分化解产业化增量成本。


4.5 通过调整不适应产业化开发流程的政策化解增量成本
产业化建造方式使很多传统施工过程前置，譬如颠覆了传统步骤，将所有部品构件前置，先把大的部品构件定下来，再做施工，这样就会影响到预售相关问题，需要对预售政策进行调整，譬如深圳对产业化住宅项目在办理报建、审批、预售、验收相关手续时开辟绿色通道，优先返还墙改基金和散装水泥基金，施工进度达到7层以下（含本数）的已封顶、七层以上的已完成地面以上三分之一层数的可提前办理“预售许可证”（传统项目在深圳取得预售证要完成项目施工进度的三分之二）。这些举措会增加企业资金的持有量并减少对外部资金的依赖，降低企业的资金成本，进而部分化解产业化增量成本。


以某城市为例（假设以上政策都能实现），按照当地的市场价格和施工水平，在预制率为30%情况下，产业化“正”的成本增量为400元/㎡左右；容积率奖励带来的成本降低为每平米150元左右，产业化补贴带来的成本降低为每平米50元左右，税制改革带来的成本降低为每平米30元左右，建设周期节约带来的成本降低为每平米50元左右，规模效应和竞争效应带来的成本降低为每平米80元左右，调整不适应产业化开发流程的政策带来的成本降低为每平米20元左右，再考虑到消费者认可产业化好处而接受价格增加的可能，这样就能够基本化解产业化增量成本，也就能够实现产业化开发成本和传统生产模式下的开发成本持平。

5、结语
住宅产业化在发展初期不具备成本优势，但只要政策支持，增量成本就不是阻碍其推进的关键因素。

因此，问题的关键就转化为如何鼓励大型产业化集成商通过技术创新、培育产业化价值链等市场手段建立先行者优势，并使之通过这一优势获得超额利润（而不是降低它们的利润），进而通过这些大的开发商把适用的产业化模式快速推广开来，实现该模式在奖励政策取消后还能自主持续健康发展、并最终取代传统模式成为房地产开发的主流模式。

作者： 山东建筑大学管理工程学院 李奇会 徐金娟