发布于：2017-06-21 16:52:21
来自：建筑设计/建筑构造
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当前房地产市场的供应结构不合理
在未来，保障房的地位和重要性会越来越强，这是毋庸置疑的。保障房存在的问题，当前我们已经认识得比较清楚，之前保障房领域之所以一直不被重视，原因是商品住宅的高速发展，使得各种力量都沉醉于商品住宅市场，人们也都会认为“花钱买房是天经地义的事情”。但经过这些年的发展，我国的商品房市场逐步呈现出了一种发展不均衡态势，房子盖的越来越多，质量也越来越好，但房地产的市场价格也越来越高。随着很多人买不起房，社会矛盾越来越多，埋怨政府、埋怨房地产市场的呼声也越来越大。如果要分析这些矛盾产生的原因，我个人认为：现在整体的房地产市场在发展中是缺少一条腿的，也可以说当前房地产市场的供应结构不合理，市场发展很不平衡。
这主要表现在：市场一如既往地发展高档房、高价房、别墅等高级住宅，为了追逐利润，几乎所有的开发商都在走高档路线。这对于需要供应中档的普通居民住宅的人群就很不合理，特别对于低收入人群，这种现象就更加不合理了。我认为：政府在这个角度的布局上是缺失的。1998年房改时，国务院联合几个部委出台过一个文件，要求商品房建设要与保障房建设同步进行，但由于商品房市场发展过于顺利，实现了软着陆，由此疏忽了保障性住房的良性发展，现在政府回过头来抓保障房建设，我认为是对的。
社会各界重新重视保障房，这件事情告诉我们，之前社会上对住房的属性认识还不够清楚，房子既有商品的属性，也是保障民生的属性的，所以不能只关注其中的一个方面而忽视另一个方面。保障性住房需要政府资助，并提出一套完整的办法（政策）来保证其的发展。房地产业发达的国家也并没有一股脑把住房问题推到市场上去，让市场去解决所有人的住房问题，这也是不可能的。欧美等发达国家和地区，在这方面都有很合理的政策，会想出很多办法让低收入人群买得起房子，如德国、丹麦等地区，就为低收入人群设定了一套办法（政策）购买一部分产权，另一部分的产权用租金替代。这样以来，无论有钱没钱，起码能保证低收入人群有房子住。保障低收入人群的住房问题，其实是有很多方法的，香港、新加坡保障房的制度就是很成功的证明，都是通过不同的人群来制定不同的住房保障体系。
当然相关的标准就会有不同的差异，如低收入或者没收入的人群，其住房标准或者面积就会低一点。我们当前社会上的白领阶层，既买不起高档房，又不能享受目前的保障房，对于这种情况，政府也应该制定相关的政策，起码得要他们买得起房子，或者住得起房子，比如大力建设公租房。这些都需要政府投入，如果政府不能全心投入其中，这方面的建设是很难搞起来的。今年中央提出要建1000万套保障房，这个比例是很高的，而能否完成的关键是如何协调中央和地方的关系，看是否能把中央和地方的积极性都调动起来。
有钱人买好房子住，没钱的国家供应房子住，白领和工薪阶层国家负担一部分，自己负担一部分，或租或买，至少有相关国家政策的保障，让这群人能买得起或租得起，最终有房可住。无论是租或买，无论小面积或大面积，无论有钱或没钱，人人都得先有房子住。久之，相信地产市场就会向着健康的方向发展。
对保障房建设技术必须展开深入研究
保障房的覆盖面将来应该在60％－70％，其建设任务会逐步加重，如果不做好相应的准备措施，这个任务是很难完成的，就算完成出来大多也达不到保障房的标准。由于时间非常紧迫，问题也非常的严重，我希望通过呼吁，让有关部门与社会各界都来关注这个事情。作为技术工作人员，我们不但要关注1000万套保障房的份额数量，更重要的是在品质与质量上要达到要求，真正能满足有保障房需求的人能够住上他们愿意住的房子。
在保障房建设中，对于技术层面的东西，一定要有大量的投入，组织一群业内人士对保障房建设的要求、目标、结构、标准、建设模式等方面进行研究，而不能任由市场发展。
首先是标准问题。保障房可以分为几类，第一类属于低收入人群的住房，即城市里的贫困户或者住房困难户。按照中国房地产业协会副会长朱中一的分析，在城市中，真正住房困难的应该占总人数的10％－15％左右，解决这部分人群的居住问题，按照政府当前的能力，应该不是很困难，但依然需要仔细研究这部分房子的配套设施，不能把标准做的过高，如过高，居民入住后就会不舍得离开；过低，又不能符合生活条件。如何在现实状况与基本生活要求之间找到平衡点，必须需通过研究制定相应标准，并且要在住房标准和质量标准上都有明确规定。同时，这类保障房还必须规范管理和监管，特别是入住人群的资格问题。
第二类是都市白领的住房问题，这是我最想着重讲的，他们应该是保障房受众的最大一块。当前很多人都把保障房的受众归结到城市低收入人群，这是一种误解，至少他们的认识会不很全面。根据分析数据，工薪阶层人群人数应该占到城市总人数的50％－60％，这部分人群应该得到政府的关照与补助。不同的情况应该按照不同的方法、不同的比例去制定规则，这个问题是我们今天保障房建设的关键，也是最急需解决的一个问题。
对于如此庞大的工薪阶层，他们买不起高价的房子，又不能享受给低收入人群标准的房子，这部分人群的住房问题是急需要解决的，因此我们要去研究他们的居住标准、性能标准、配套标准、质量标准、环境标准等，并应该尽快制定出相应的规范，既不能太高也不能太低，要让大家住的很舒适，但也不能够太奢侈。
其次在管理办法上更要加强，究竟如何来满足这部分人的需求？由于这部分人群的收入有高有低，从2000多元到7000、8000元不等，应该通过一系列方法，让不同收入的人群对应享受政府的优惠政策和运作，要让想买房的人能买得起房子，这是非常重要的。所以我们一定要提出一些标准，这里面包括住房的时机性问题，如何让这些房子能够长远的保持下去更需要制度约束，相关的管理制度应该涉及非常多的内容。比如小套型房子，我认为60－90平米的房子还是相当好的面积，我们可以通过创新设计，灵活分隔，或者做成大开间，然后自行分隔，可拉动、可拆装的，也可以称为“四维空间”的房子，这些方法对解决工薪阶层和年轻人的住房问题都是很有用的。及时变换设计方法，都可以使空间直接得到充分利用，小面积并不等于低档次，这其实只是设计方法和设计理念的问题。小套型，高档次的房子的落实，可以通过设计人员的创作来实现，也可通过自主途径去实现，这些都要通过技术、材料、设备等渠道去实现，通过研究和制定标准去实现。
保障房的重要程度远远的超过了我们当前的想象，它不仅仅是为了解决那10－15％左右的低收入人群的住房问题，其更是一个解决社会矛盾的重要工具，社会上目前整体认识还是不够的。龙永图曾说过三分之二的人的住房问题都应该由政府来解决，温家宝总理也曾表示“政府有责任解决三分之二的人口的住房问题”。大家很奇怪政府为什么会有如此大的力量。当前的社会现状已经不像计划经济时期那样，但实际上还是有各种手段和办法，把保障和市场结合起来，直接惠及到应该享受住房保障的这部分受众人群。
住宅产业化是保障房发展的必选之路
大力发展保障房，这是最适合产业化发展的平台和机遇。因为建设保障房需要重复的部件和产品很多，保障房建设最适合应用产业集成化的生产方式，也只有产业化的方式才能支撑起保障房的规模和造价。
保障房有几个特点：量大，品质高，重复率高。要保证这些要素充分发挥，就应当通过产业化的方式去实现。做产业化的产品，首先技术上需要有一套产业链的生产模式，要加快实现标准化、集成化，在施工现场实现干法安装方式，要在保障房产品质量模式转型上下功夫，这样才能实现垃圾大减量，效率的提高，速度的加快和成本的降低。所以产业化道路是保障房建设中的必选之路，产业化是保障房发展的必要途径。
关于标准化集成化，最重要的目标就是“模数”和“模数协调”的问题，目前从管理上我们还不够重视，国家有责任让“模数协调应用”成为每一个建筑工作者要掌握的技能。就目前看来，这还是需要一个过程的。我们曾经对一些建筑师做过调研，几乎有80－90％的建筑师根本不知道什么是模数，更不知道什么是模数协调，这是一件很悲哀的事情。模数协调的东西首先要从建筑设计人员普及，而现在的很多设计师并不知道这些名词和概念，又怎么能实现集成化产业化生产呢？这东西说难也很难，但发达国家和地区看现代化的生产技术那是很普通，很简单的，产业化标准化已经成为了很日常的东西。
除了施工问题，产业化还涉及到产业链和为产业化相配套的产品，这些在我们国家发展目前也非常紊乱，基本上是“建筑来适应部品，而不是部品来适应建筑”，由此造成了很多质量问题和大量的浪费。
房地产业亟需转型
十多年来我们的建筑看起来似乎发展得很快，但实际上仍然没有摆脱“粗放式”地生产房子，存在大量的质量和品质问题。我们的市场模式很落后，完全是传统式的、手工式的、落后的工作方法，而不是产业化的、现代化的、社会化的、大生产的生产方式。如果不能改正，这将使得我们国家整体的生产水平和生产方式无法实现与国际看齐。
因此，房地产业亟需转型。但这些东西，有百分之九十以上的开发商都没能够认识到，这与政府的主导思想有很大关系。截至目前为止，政府没有一个部门去研究、引导和提倡这些内容，这是很可怕的。政府和行业主管单位目前只盯着房价，并非房价不应该管，但产业化的问题涉及到房地产行业未来发展的后劲和根本方向，如果不提倡、不主张、不研究、不设立专门管理机构，房地产市场能够健康吗？保障房建设能够完善吗？答案肯定是否定的。
我向官方组织呼吁，在管理房价、管理市场的同时请不要忽略了技术领域（建筑设计、标准领域、产业化领域）。政府亟需要设立专门的机构去管理、研究和推行。目前的住宅产业化促进中心，我认为这些年这个机构由于体制和方向问题，所做的事情并不到位，没有起到他们应该起到的作用。比如模数，就应该立即设立模数推广办公室，这个需要很好的管理完善才能做出来。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳