深圳市住宅产业化发展路径解析

改革开放30年来，深圳市经济实现跨越式发展，住宅产业规模不断扩大，住宅产业市场化程度大幅度提高，住宅产业链基本完善。随着城镇化进程的加快，住宅产业转型升级的需求日益迫切，这些都为发展住宅产业现代化提供了很好的外部与内部基础。



目前，深圳市住宅产业化各项制度正逐步建立，相关政策措施力度不断加大，工业化住宅建筑结构体系日趋完善，成品住宅推动力度加大，以保障性住房为载体的试点示范项目日益增多，住宅产业现代化集成技术系统不断发展，产业集聚效应作用逐渐凸显。基于上述分析，深圳市发展住宅产业化的条件已经成熟，现在需要理顺思路，发掘出一条住宅产业化政策的落实路径，从而更好地促进其不断发展，更好地为深圳市住宅行业服务。


一、深圳市住宅产业化工作现状
政府层面对于住宅产业化的支持。深圳市政府日益高度重视住宅产业化的发展；住宅产业现代化各项制度逐步建立；以保障性住房为载体的试点示范项目日益增多。


2002年成立了深圳市住宅产业化工作领导小组，由分管建设领域的副市长任组长，市政府的14个政府部门为成员单位，成立住宅产业协会，加强住宅产业化技术推广、信息交流和咨询服务。2009年深圳实施大部制改革，由市人居环境委员会负责拟定住宅产业化的重大政策和标准，市住房建设局负责住宅产业化的具体实施工作。

2013年建立住宅产业化联席会议制度，统筹规划、指导协调全市住宅产业化工作，成立住宅产业化专家委员会，规范深圳市住宅产业化专家委员会工作，充分发挥住宅产业化相关技术论证和技术咨询服务的作用，实现住宅产业化的可持续发展。

2013年市政府组织召开住宅产业化工作会议，会议提出深圳市应把住宅产业化提升到建设创新型城市的战略高度，是深圳发展的内在需求和内在动力。一是通过降低成本、缩短周期、提升质量为社会提供优质住房；二是通过推广应用工业化技术，有利于培育新型住宅产业链，形成新的经济增长点，促进房地产、建筑业、建材业转型升级。三是通过推广应用，有利于节水、节能、节材，实现低碳发展、绿色发展。

除了上述的机构设置、权责分配之外，深圳市政府还积极出台相关政策和文件，支持住宅产业化的发展。这些法规和政策为开展住宅产业化工作提供了法律保障。

发展住宅产业化的经济基础。根据国际经验人均GDP1万美元是住宅产业化的门槛，达到这个门槛之后主要发达国家经济社会均有趋同的发展轨迹，目前，深圳市已进入这一行列，需要通过住宅产业化发展推动工程建设领域生产方式的转型。同时，“刘易斯”现象导致劳动力资源日益短缺，人口红利淡出引发劳动力成本不断上升，而发展住宅产业化可以节约人力资源，一方面可以有效地应对劳动力成本不断上升的调整，另一方面也可以为全社会节约人力资源，有利于社会福利的最大化。

人居环境保护发展形势要求住宅产业化的进程。建筑能耗的要求，民用建筑在建材生产、建设和使用过程中能耗占全社会总能耗的49.5%，居所有行业之首，推动住宅产业化可以促进建筑领域的节能减排。2012年深圳商品住宅的施工面积为3125万平方米计算，假设50%的住宅产业化方式进行建设，可以节约用电2842万千瓦时，大亚湾核电站1号机组装机容量均为90万千瓦，90万千瓦*1*24=2160万千瓦时=2160万度。节水213.5万立方米，梅林水库总库容1309万立方米。节约木材28.75万立方米，3500公顷森林，梧桐山林地面积1933公顷。

住宅开发总量的现实支持。未来5年深圳市住宅建筑面积的发展趋势，保持3000万平方米。这部分住宅开发总量为深圳市住宅产业化的进一步发展提供了有力的支持。同时深圳市政府高度重视保障房项目实施，而保障房项目又为实施住宅产业化提供了一个绝佳的保障平台。

基于此，深圳市政府重点开展“保障性住房标准化系列化设计”研究工作，其研究成果包括：入户调查报告，总结现存问题、标准设计图集，五个专题报告：《保障性住房居住功能需求和空间高效利用研究报告》《保障性住房模数化和模块化设计研究报告》《厨房卫生间标准化精细化设计研究报告》《BIM设计研究报告》《以标准化设计为基础，加快推进住宅产业化的政策及技术标准建议的研究报告》。这些专题研究成果都是对深圳市住宅产业化发展的有益探索。

科技进步的技术性保障。深圳市众多科研院所、设计单位、房地产开发企业、部品企业、施工企业等已经积极投身到产业化方式建造住宅这项工作中，已经可以为住宅产业化发展提供技术型保障。目前，深圳市建立了3个国家级住宅产业化示范基地和3个国家康居示范工程，2013年有8个项目采用标准化设计和工业化施工方式。“开展保障性住房标准化系列化设计”研究工作，标准化设计是全产业链整合的基础，至少占50%价值，其目的是“技术前移、管理前移、价值前移”，深圳以标准化设计为基础，在保障性住房中大力推进住宅产业化试点建设，力争形成深圳市保障性住房的第一代产品。下一步工作需要进一步完善产业链条、做大产业规模、优化产业结构，提升产业发展水平。

二、深圳市住宅产业化的主要问题和障碍
住宅市场层面：
房地产调控政策对住宅产业化的影响。从2003年开始，截止到2013年，房地产调控政策出现了“十年九调”的情况，这些政策一部分属于控制性调控，另一部分属于刺激性调控。因此，消费者和开发商对待住宅产业化技术更多的是观望态度。房地产开发热的降温的大环境及调控政策的不断延续，一方面使部分房地产开发商因考虑企业经营问题而无力投入住宅产业化发展，但另一方面也能够使有远见、有实力的企业能够更多的选择将住宅产业化作为企业核心竞争力而予以重视。

现阶段企业缺乏参与住宅产业化的积极性。当前的住宅产业化发展主要是以主体结构的产业化层面为主，而基础、装修、设备等配套工程仍处于“手工作业”，但恰恰是这些配套工程的周期长、成本占总成本的比例大，致使住宅建设周期缩短有限，产业化的高效率无法真实有效发挥。

融资、拿地、销售等环节直接关系到房地产开发企业的生存和发展，对于房地产企业的重要性毋庸置疑，房地产企业将其作为战略重点予以关注。但是这些客观原因都对企业参与住宅产业化的积极性造成了消极方面的影响，也阻碍了深圳市住宅产业化发展的进程。

消费者对产业化住宅的认同度低。住宅产业化的发展，短期内靠的是政策的推动，但最终是需要被市场所接受，被消费者所认同，即消费者愿意为产业化住宅支付相应的成本。消费者是否选购住宅，无非是要看住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五个方面的性能能否满足消费者需求和程度，与消费者所需支付的成本，也就是住宅的价格能否一致，是消费者对住宅价值的判断。

住宅产业化技术方面：
住宅产业化相关标准尚未确立。模数化是标准化生产和住宅产业化的基础，目前使用的是1986年根据国际标准化组织提出的模数协调TC95文件原则修订和扩充的。虽然我国已经初步建立了独立的建筑模数协调标准体系（例如，《建筑模数协调统一标准》（GBJZ—86）），但是仍有缺陷。设计、材料、建筑暂时没有模数协调标准体系，这也造成建筑材料浪费；这种基本建造方式，需要更多地现场施工，影响了施工效率；给建筑成品质量带来隐患，无法体现规模经济。

住宅部品生产跟不上建筑体系集成的要求。住宅产业化是一个系统工程，需要产业上下游各方面的能力协调和配合。标准化、系列化、通用化的住宅部件是保证住宅最终产品实现居住环境合适性、居住安全性、住宅的耐久性等综合性能和质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。当前的住宅部品大都品种单一，产品集成程度低，难以按照标准系列开发和批量化生产，更新的速度达也不适应新的建筑体系的推广使用速度。

三、深圳市住宅产业化实施机制和路径
为了应对深圳市住宅产业化的发展问题，越过住宅产业化的发展障碍，实现深圳市住宅产业化更好、更好地发展。建议从以下几个方面开展工作。

政府职能实施机制：
（1）在组织协调工作中，明确人员配置，要求参与单位配置专项管理人员，理顺管理思路，实现协同管理，稳步推进住宅产业化发展。

（2）在培育企业工作中，给予住宅产业化企业优先服务，并辅助奖补资金等方法，培育市场主体尽快发展。

（3）在外部合作工作中，技术方面与住建部接轨，扩大技术影响力，金融方面与国内外金融机构（如世界银行、国开行等）加强联系，借助外力拓展融资渠道。

（4）在宣传交流工作中，加强技术合作，举办住宅产业化技术评比会议，优秀技术得到奖励，在以后的工程应用中，给予较大的技术奖励。

（5）在科技创新工作中，设立专项资金扶持，对住宅产业化开展过程中存在的问题，开展针对性工作促进相关项目顺利实施，并引导上下游产业转型，推动住宅产业化工作进一步发展。

住宅产业化落实发展的实施路径：
（1）在项目落实工作中，明确工作的时间点和线路图，时间点明确，确定2014年、2014-2016年，2016-2020年的发展时间段。实施目标要明确，对于住宅产业化面积、住宅产业化面积占比、企业产值、企业品牌、市场占有率等指标进行明确规定。

（2）在发展规划工作中，建立住宅产业化发展规划，对于近期、中期的新建装配式建筑的比例，进行明确的限定要求，进一步完善项目落地制度。同时结合城市更新区域，借力绿色建筑，设定住宅产业化重点发展区域，对于深圳市发展住宅产业化工作进行区域性引导，促成相关工作尽快开展。

（3）在相关奖励工作中，开展建筑面积奖励、容积率奖励，鼓励企业自愿开展住宅产业化工作；进行资金补贴奖励，对于符合要求项目，进行资金补贴，减低建造成本，保障相关项目的可持续性；借力绿色建筑，对于符合节能项目，优先纳入专项扶持资金补贴范围。

（4）在技术标准化工作中，开展技术标准编制，造价定额编制、管理流程细化等工作。从细节、微观工作入手，对于相关工作进行标准化设置，保障了深圳市住宅产业化工作的可持续性和可实施性。



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