企业住宅产业化业务发展策略建议

企业应结合当前的战略规划、分析发展住宅产业化业务的优劣势，以确定业务规划思路。
　　可供借鉴的住宅产业化业务规划思路有两种：
　　（一）“万科模式”，即资源整合模式。
　　设立综合管理机构，整合社会资源，形成全产业链资源整合的专业能力，研究政策与技术、自主开发住宅产品、监管与组织生产、房屋销售与售后服务。
　　“万科模式”的重点：整合住宅产业链资源，引领开发，抓好技术整合计划与实施体系建设，做好营销体系和售后体系。
　　（二）“龙信模式”，即全产业链模式。
　　建立生产基地，收购设计院，形成自主知识产。设立研发、设计、生产、安装、销售等“一条龙”住宅产品研发与房屋销售体系。
　　“龙信模式”的重点：深入住宅产业化产业链中，拥有设计，生产，安装、施工销售等能力。

从成本角度考虑，采用全产业链介入的模式，需要完善生产能力和设计能力，这些都不是短期能实现的，并且预制混凝土构件生产基地投资过大、回收周期过长，受地域限制较大。
　　企业可借鉴“万科资源整合”发展模式，采用稳步推进住宅产业化业务的规划思路。具体如下：
　　设立研究机构，依产业发展情况联合构件生产基地、建筑施工企业，加强住宅性能与节能环保技术的研究应用，形成以企业自身为核心的企业联盟。同时推进住宅产业化精装修，统一标准，统一流程，逐步实现全面家居解决方案，建立精装修产品分级体系。
　　在资源整合上，选择市场相对成熟的区域进行试点、示范项目工程建设，不断推进全程服务并积累经验发挥企业在产业链中的整合作用。与建筑公司形成工业化住宅建筑、安装及精装修长期合作关系，与设计公司合作形成具有特色的标准化设计体系，与研发机构共同研发工业化住宅技术体系，选择合格的PC构件及钢结构件生产商，适时建立住宅产业化研发基地。加强与政府机构合作，研究政府住宅产业化政策，最大限度的获取政策扶持及财政奖励。
　　发展住宅产业化有待解决的问题
　　推进住宅产业化虽然已具备政策和技术方面的社会条件，但企业进入住宅产业化领域普遍将面临以下问题：
　　（1）装配式房屋的技术可靠性
　　（2）装配式房屋的建筑成本
　　（3）装配式房屋的市场接受程度
　　（4）建厂投资及回报周期
　　（5）装配式房屋的产品多样性
　　（6）企业的研发与设计能力
　　（7）争取政府政策到位
　　1.装配式房屋的技术可靠性
　　装配式房屋的技术可靠性主要体现在以下几点：装配式结构的整体性和抗振性、抗裂性是否可靠、建筑隔热性是否可靠、是否产生渗漏等。
　　现浇结构的整体性、抗振性较好是毋庸置疑的，但装配式结构的技术研究重点也正在于此，即重点要解决线性构件——梁、柱接头的（点）处理和面性结构——板的四条边（线）的处理。当今的技术对这些结合部的节点处理改变了70-80年代拼装式大板房的局部焊接+砂浆密封的方式，采用了新型的钢筋套筒注浆等新的工艺，加之采用了预制叠合楼板，并在一些重要部位依然采用现浇施工，较好地解决了结构整体性问题。并通过大量的抗振结构试验证实是可靠的。同样，外墙的隔热保温和防渗漏问题也因采用了新型的材料和工艺，加上工厂化预制生产，质量较现场施工更有保证。可以说这些技术问题已经进行了充分的研究并得到了很好的解决。

　　2.装配式房屋的建筑成本
　　从市场的反映看，普遍认为预制装配式的建筑要比传统现浇施工的建筑成本高，依结构或厂家的不同，一般成本高200-600元/平方米。从理论上讲，工业化生产的建筑因材料的节约、省掉了外脚手架、现场支模、抹灰等工作，减少了现场大临费用投入，机械化程度高，工期短，用工省，效率高等等，成本应该较现场施工低一些。造成这种结果的原因主要有：
　　（1）企业投资建厂的成本和前期技术研发的成本较大，造成摊销成本高。
　　（2）产品销售不理想，工厂的产能没有发挥出来，单位建筑成本无法降低。
　　（3）预制钢筋混凝土单位含量与连接件增加，价格低廉的砌体结构大量减少，使实体成本增加。

　　3.装配式房屋的市场接受程度
　　由于传统消费者对装配结构缺乏了解，其产品接受意愿相对落后。因此应着重从市场营销的措施上入手，一是要体现产品特色，树立品牌形象；二是强化与各地开发项目的销售代理商合作，由其负责承销装配式房屋；三是注意产品的高低配置，注重价廉物美。

　　4.建厂投资及回报周期
　　目前已有一批象远大住工、中南建设、宝业集团这样的企业正全力推进住宅产业化事业，仅远大住工就计划全国布点25个，现已在湖南布点6个，省外布点8个，其中，天津基地建设投资据称近30亿元。在这些企业如此大规模迅速扩张的情况下，新进入企业将如何定位？是否出现新的重复建设？如何面对早已起步的强大对手？是自主有限发展，或迎头赶上，还是走以自主发展与产业合作之路？或是另辟蹊径，体现特色或放眼海外？

　　5.装配式房屋的产品多样性
　　现浇方式施工有利于建筑形式的多样性是不争的事实，而标准化的装配式建筑，会使建筑的多样性受到限制是人们的普遍观点，但现实情况并非如此，这是因为，标准化并不排斥产品的系列化，产品的多样性可以通过标准构件的不同组合，装修材料风格以及局部结构的调整来实现。从已经投产的远大住工的产品类型看，其装配式住宅对建筑产品的多样性并没有造成大的问题。日本的住宅产业化率已达90%以上，但中国还不到1%的情况看，可以看出住宅产业化大有发展空间，其建筑多样性受限并不是问题。

　　6.企业的研发与设计能力
　　设计与技术研发能力是企业推进住宅产业化的前提条件。如何形成企业自身的设计与研发能力，与企业的住宅产业化战略定位密切相关。若仅仅是参与，则对设计与研发能力要求就低。若将住宅产业化作为长期发展战略，则必须通过整合资源与自我培育相结合，建立实力强大的适合发展需求的设计与研发力量。

　　7.争取政府政策到位
　　为促进住宅产业化发展，中央与地方政府都相继出台了对企业的扶植政策，鼓励企业转型发展。这些政策中，以鼓励房地产开发企业为主，对运用装配式建筑技术参与保障房建设的单位，其鼓励则更为直接。对于政府的产业导向，应有敏感的嗅觉和抢先一步的精神，并为此组织专业团队进行研究，作出及时和恰当的反应，以最大限度地争取政府的优惠政策支持。

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