俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
今天，库哥给你推荐帝都的高端合院产品。
PART 1
最近一年时间，合院产品在北京楼市大肆风靡，颇有「谈别墅，必合院」的势头。
早在两千多年前就有合院形式的建筑出现，随着时间的推移，合院也被赋予了更多的文化内涵与厚重感。
不过，2016年兴起的这股「合院风」，还有它独到的「经济逻辑」。
▲传统合院
首先是经济账。独栋别墅报批已被禁止，市场上已经很难出现容积率在1.0以下的地块。
为了平衡高容积率与高溢价产品之间的关系，开发商不得不在双拼、联排、叠拼等众多产品形式中寻找新的突破点，颇具创新组合方式的合院产品应运而生。
其次是私密性。无论是双拼还是联排，它们的庭院都是一个相对开放的空间，很容易受到外界视线的干扰。
而合院的内庭院在楼栋中围合而成，可以避免与周围的对视，形成相对私密的空间，领域感更强。
第三是采光面。就细节来说，合院产品开间大，进深小，采光面充足。
由于围合式的布局，合院的地下空间可以做到两面甚至三面通风采光，而联排只有南向庭院会有较大尺度的采光井。
所以，合院产品的流行，并不是偶然。
PART 2
不过当大多数开发商都青睐于合院时，产品与产品之间的细微差别，也挺令人回味。单单就产品排布这一点，就在北京楼市产生了多个版本。
为了让大家有更直观的感受，评论君制作了一版抽象的排布图，技术比较感人，不嫌弃的都是真爱。
去年，龙湖最受争议的景粼原著，在合院的排布上，选择了比较少见的「L型南北排」。
▲景粼原著排布抽象图
在大多数人的认知中，联排别墅东西向的排布比较常见，就单个组团来说，你的邻居会分布在你的左右两侧。
而景粼原著采用的是南北排，通过前后链接的方式进行排布，这样一来，你和邻居就变成了「屋前屋后」。
一般来说，景粼原著之所以如此排布，是为了把联排别墅营造出双拼别墅的形式感，将容积率的应用发挥到极致，而这将会带来几个比较棘手的问题。
▲景粼原著项目信息
首先入户方式会面临挑战，在景粼原著你可以发现东、西、南、北四个方向上的入户。
这是因为南北排布之后，只有最前端和最后端的楼栋可以实现南北入户，大量楼栋要么要从东边入户，要么要从西边入户。
东西入户并非不可以，但是对于习惯了南北入户的客群来说，是否需要一个适应过程非常值得探究。
▲景粼原著沙盘图
另外，还有一个非常重要的问题就是，为了阻断邻居之间的对视，除了组团的最后端的楼栋之外，其余楼栋北向都没有窗户，否则你一抬头就能看到对方的花园。
不得不说，私密性与通透性一直以来都是合院产品比较难以平衡的痛点，评论君无意点评，但是通过排布方式的选择，还是能够看到项目方在这个问题上的取舍态度。
在同一个问题上，万科观承别墅二期用一个小细节缓解了这个矛盾，有时候只要再向前考虑一步，也许就能获得一个不一样的结果。
▲观承别墅项目信息
▲观承二期排布抽象图
万科观承二期以「L型东西排」为主，业主的入户方式被统一成南北入户，南向从庭院入户，北向则直接进入楼栋。
在南北方向的排列中，万科观承二期没有采用「镜像反转」，而是「平铺排列」，这样也会遇到像景粼原著一样的问题：
那就是，北面住户的花园与南面住户的北墙接壤。如果照顾北向住户的私密性，就要牺牲南向住户的通透性。
怎么办？
万科比较讨巧的一点就是，在南向户型的北墙上，做了一个「百叶通风窗」，这样南向的住户依然无法看到北向入户的院子，但是却可以实现「南北通透」。
这个改造很值得各方借鉴，值一个好评。
PART3
泰禾是院子系产品的老手了，它与北科建联手推出的丽春湖院子排布方式是「U型东西排」，入户是南北入户。
▲丽春湖院子项目信息
▲丽春湖院子排布抽象图
在南北向的排列中，丽春湖院子采用了「镜像反转」，所以无论是南向，还是北向的住户，都是从前庭院进入楼栋。
由于丽春湖院子是「U」型围合，为了照顾地下层的采光，丽春湖院子的内庭合院做了下沉处理。
▲丽春湖院子沙盘
这样的布局更类似中国传统的四合院，在加强内庭院的私属性的同时，采光难免会稍稍受些影响。
然而，区别于以上三个项目，一个与以上排布都不同的项目：棠颂别墅。
在排布上，其并非单纯选择「镜像翻转」或者「水平铺陈」，而是选择了「工字殿」的风格。
所谓「工字殿」，是宋代皇宫中主殿所采用的建筑模式，至清代宫殿仍有沿用，北京故宫的文华殿、养心殿等皆是如此。
入户先入园的设计，也很有「礼序感」。
▲棠颂别墅沙盘
▲棠颂别墅排布图（部分）
这种排布和北京传统胡同、四合院的格局更加相似，以胡同将区域分割为不同的院落组团，避免了排布的单调。
同时，「工字殿」的形制可以扩大楼栋的采光面，可以达到两面甚至三面采光。
不过弊端也在于，扩大采光面的同时，邻居对视的几率也会增加，对私密性的处理是一个挑战。
▲棠颂别墅项目信息
中粮·瑞府，私密性和采光处理综合协调得最好的一个。
在排布上，与丽春湖院子类似，为「U」型布局，但是其地上两层，局部一层的设计很值得玩味。
在以往的经验中，地上三层是别墅产品的主流，主动降层为地上二层的中粮·瑞府有些别致。
▲中粮瑞府
层数减少后，墙体自身对阳光的遮挡降低，内庭院的采光效果会更好。同时，楼层做了「坡屋顶」的处理，阻挡邻居间的对视。
这样视线可以被挡住，但是阳光却可以被放进来。即便你身处二楼，也看不到邻居的庭院和窗户，绝对保证了私密性。
身在至少70平米的内庭院里，举目环顾，确实看不到合院邻居的任何画面，一股真正的踏实感油然而生。考虑到中粮瑞府的样板间与丽春湖院子一样，是在项目的实楼里实景展现，所以，这里面就少了很多影影绰绰的水分。
▲中粮瑞府沙盘
▲中粮瑞府项目信息
并且，降层之后房屋的功能依然强大，实际上在降层之后，楼栋的功能区更加集中，上下动线减少，从实际使用感受看，反而会更舒适。
其实，对于项目来说，也许并没有100%完美的排布方法，一方凸出的前提必然是另一方的妥协。
比如，想要多面采光，就需要接受对视的可能；想要更加私密的空间，也许就要放弃更加通透的选择；想兼顾，但这个产品或许只有两层，而你又对独享的主人层心心念念。
在了解了足够多的细节后，你更能明辨，在此与彼的平衡中，项目方的选择是否戳中了购房者——你的痛点。
全部回复（77 ）
只看楼主 我来说两句-
xiaokangzhuang
沙发
2017-10-12 11:26:12
赞同0
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lihh1102
板凳
非常好的资料
2017-09-30 15:39:30
赞同0
加载更多好资料谢谢分享。
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