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最近几天由于咱们国家房价比较癫狂，所以政府又密集出台了一大堆离婚购房指南，各位要买房的离婚趁早，要不过段时间再来个离婚也要满五年唯一那就更麻烦了。经常有朋友给我留言或者发微信给我，问我买这儿的房子潜力如何，买那的房子价格怎么样，我在这里郑重告诉大家，关于投资房产，房价高低的问题大家千万别问我，因为我也不知道，我要是能说准我就不用现在每天累死累活的上班工作了，作为一个建筑师，给大家聊聊技术问题还是可以的。
好了，今天这一期我们讲讲我认为的影响房屋品质的第一指标。那这个指标到底是什么呢？我来给大家做个推理，什么叫房屋的品质，房屋是用来干什么的，当然是用来住的，那住的品质主要看什么当然是看户型，因为立面就像你买车一样，再好看是给外面人看的，而景观环境呢，再好的环境你也不能天天在院子里面扎帐篷，大开发商就更不用说了，卖完房子很多都直接就颠儿了，负点责任的弄个物业公司，很多也是承包或者合作的，所以说其他的因素都如过眼云烟，那是说散就散啊。
户型最重要，因为大家天天住在里面，但户型什么指标最重要呢？得房率？别逗了，你能量出来你家的得房率到底是多少？说实话我设计的我都量不出来，因为建设还有误差呢。公摊面积大小？也没意义，前几天就有朋友问我，他家的公摊面积正常不正常，这个事情只有开发商和测绘部门才知道，但你放心，公摊面积左右也不会差很多，即使作假也不会很夸张。
说了半天，现在来揭晓谜底，我认为户型最重要的指标就是你的户型的面宽和进深。
那么什么叫面宽，什么叫进深，简单理解就是你家房子的总宽度和总深度。如果你的房子是南向的户型，那么沿着户型最东边到最西边的总尺寸就叫做面宽，而最北边到最南边的总尺寸就叫做进深。
如果你家是南北通透的板楼，那么就按这个算就好了，如果你是塔楼中的一户，那您别把楼梯间和电梯厅算上，也别算到别人家去。
那么为什么说这两个指标是最重要的呢？
首先我们从土地价值的角度来分析，我们在规划小区的时候，首先要定的就是户型的进深和开间的大概尺寸，定义了这个数就知道了每一栋住宅楼的总长度和总宽度，那么当然也就知道了，在小区里面一排楼到底能放下多少个户型和单元。知道了能放下多少个户型和单元当然也就知道了整个小区最多能做多少面积的住宅，多少套住宅，因为日照要求是死的，唯一变化的就是住宅的高度，但高度对日照其实是有影响的，所以二者是互相牵制的，而且很多小区在做设计之前就已经确定是以高层为主，还是小高层为主，还是多层为主，所以一般情况下，在进深和面宽确定之后你就能算出这个小区我最后到底能做多少房子了，那如果小区的总面积做不够怎么办？
简单啊，两个办法，一个办法是加高最北侧的住宅，这个最北侧的住宅一般情况都是临路的，所以日照比较有优势，所以可以不停的加高，但一般住宅顶多也就到100米，三十层左右，再高就不经济了。而且住宅一高品质就降低，我在之前的节目中已经说过了，那如果加了半天还是不够呢？最简单的办法就是增加每户房型的进深，减少面宽。
因为一般情况下一个住宅用地东西方向排房子一般比较紧密，大家注意观察就会发现住宅楼的侧墙距离一般都比较小，就是因为这个距离就是用住宅的面宽剩下的空间在做，还要满足国家的消防要求，而南北向排呢，有的时候会出现一排住宅与另一排的间距特别大，往往北侧的那个就做个楼王什么的，这个主要的原因是这块地的南北方向刚好排不下更多一排住宅了，因为日照条件不满足，所以就出现了一个很宽的楼间距。
因此对于一个小区来说，往往南北方向是会有一定调整的余地的，那么就利用这个调整的余地来调整住宅的进深，这样就可以省出面宽，大家明白么？就是总的宽度加大了，那么总的长度就可以变小，因为总面积不变，这样就能多出空间来再增加一个半个单元或者把某个户型做大，通过这种方式来调节整体的建筑面积达到开发商的要求。
因此从这个层面来说，一个户型如果开间大，进深小，就意味着这个户型在同样大小的土地上能够做的户型数量就更少，反之则更多，所以开间和进深的问题首先是土地资源的问题。
其次，开间和进深问题是房屋居住品质的真实反映。经常关注房产广告的朋友应该听说过宽宅的说法。说白了就是这个房子的尺寸越宽，也就是面宽的尺寸越大，这个房子越舒服，越气派。
一个非常明显的表现就是各个房间的尺寸，在一般的户型中，南侧的房子往往是一个客厅和一个主卧室，这个客厅从
3000到6000的尺寸都有，哪怕是3900和4200其实在实际的使用中都会有非常大的差别。而这些尺寸我们一般都指的是这个房子的开间，也就是宽度。
只有4200以上尺寸的客厅在户型当中才可以称为舒适型，如果客厅到6000，那就快变成豪宅的配置了。而3600到3900是很常见的客厅尺寸，这个尺寸可以理解为普通型，小于3600，比如3300或者3000，基本上都应该算是紧凑型。
而对于主卧室来说，主卧室的尺寸如果在3600以上，我们一般都可以称为舒适型，那是因为如果算上卧室的家具尺寸，3600基本可以满足人通过床尾非常宽敞的感觉。而3300尺寸的主卧室也不错，可以理解为普通型，通过的感觉稍小，但也能接受。而小于这个尺寸就会在摆放家具上非常受限制，比如3000左右，都属于紧凑型的尺寸了。
由于一个户型的总面积一般都是确定的，而这个面积又和总价有关，所以如果面宽做大，进深自然就会比较小，小进深的房间由于深度浅，实际使用的时候房间的采光就会特别好，冬季日照深度可以照顾到大部分房间，而夏季则通风效果非常好，住起来那是相当舒服的。
当然开间和进深问题还和不同地域的房子有关，一般北方住宅进深都会大一些，
12米以上是常态，北京的部分住宅13米，14米都很正常，而南方的住宅超过12米估计就没人买了，因为通风效果就会变差，10米到11米是比较不错的尺寸。
这就是我今天要告诉大家的影响房屋品质的第一指标，房型的开间和进深。
下面我们来看看最近网友提出的一些问题，欢迎各位有兴趣的朋友也可以一起来了解一下。
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