【设计之声.技术篇】嗨，结构工程师 “棚改”你造吗？

“棚改”这个词大家在新闻里肯定都听过，但是如果不是真正从事房地产前期开发的同志，估计理解不会太深。这篇文章我打算从我的视角给大家普及普及棚改的相关知识。因为我觉得棚改可能跟咱们未来的业务还是有很大关系的。有的地方说的也许不对，欢迎大家指正。

棚改的来源
“棚改”全称是“棚户区改造”。所谓“棚户区”就是指城中村等地方存在的连片的低矮房屋，很多都是木板支起来的，看起来就像搭的小棚子一样。最初是从辽宁传出来的。当年克强总理在辽宁当省委书记的时候，有一年冬天去棚户区视察，据说看到的情形让李总理非常难忘。棚户区污水横流，厕所都是公用的，甚至都没有厕所，没有暖气、没有水，很多家庭是一家好几口人挤在一个很小的房子里。对于整个社会来说，这是一个非常不稳定的因素。李总理视察完很快就召集全省各主要机关单位开会，制定了棚户区改造计划，要求在规定时间内解决棚户区老百姓的住宿问题。于是，就开启了辽宁的“棚改”。

辽宁棚改取得了很多的成就，建成了几百万平米的安置房，解决了几十万人的住宿问题，给了很多老百姓希望。待到后来克强书记到国务院当总理后，就开启了全国的“棚改”。后来棚改的范围也越扩越大。原来单指城市里国有土地上的棚户区，后来扩展到国有工矿区、国有林区以及集体土地上的棚户区。之所以扩展的这么厉害，是因为棚改项目能够享受国家很多优惠，所以地方政府也愿意把所有脏乱差的地区改造都纳入棚户区改造，按照棚户区改造项目来推进。

棚改内容 棚户区改造项目现在很火热。各种原因很复杂，涉及到各方的利益。我就拣我自己知道的给大家说一说。首先，现在大城市，特别像北京这样的，地价越来越贵，一般的房地产商都拿不起地了，那么怎么才能有项目干呢？棚户区改造。棚户区改造的工作就是把棚户区全拆了，把老百姓都安置到新的安置房里去，然后在原来的棚户区土地上接入市政管网，做到三通一平或者五通一平、七通一平。那么这个过程肯定会费很多钱，这个钱谁来出呢？政府肯定出不起，开发商也不会白干活，是要拿利润的。结果就是把棚户区拆完后腾出来的地拿去土地市场上卖了，卖出来的钱拿来把开发商拆迁安置老百姓的钱给补齐了，然后剩下的还要按约定的利润率，给开发商一定的利润，最后剩下的就给政府。

有的人要问了，万一地卖不出来那么多钱呢？怎么办？不会出现这种情况。政府在考虑推一个棚户区改造项目的时候，会做一个实施方案。也就是提前测算好投资和其他相关事项。假如预计土地上市交易产生的资金不足的话，可能就会换个方案，比如允许开发商在土地上盖一部分经营性的建筑然后再卖。简单的说就是盖住宅和商业，这些都可以出售或者出租，是可以回笼资金的，但是又不能无限制的盖。一般来说是根据资金缺口情况，找规委商量，由规委调整控规，给出合适的建筑规模和容积率，正好满足资金需求就够了。剩下的土地尽量还是上市交易。

棚户区改造多位于城中心，一般是老城中心。这种地方理论上应当是最繁华的，实际上反而是最破败的。究其原因，主要是城中心拆迁费用过高，政府拆不起，干脆就不动了，多年下来，反而成了棚户区。中心城棚改是最难的，也是竞争最激烈的。难就难在拆迁费用高，拆不动，竞争激烈是因为中心城本来土地稀缺，几乎就不可能出现新增土地上市，然而通过棚户区改造，把老百姓安置在郊区，就可以腾出来大片土地。这些土地如果上市，那就是稀缺如金啊。所以竞争也是非常激烈的。

棚改跟设计的关系
棚户区改造可能是最近几年比较热门的一个词了。要说跟设计的关系，我想还是很紧密的。虽然咱们结构工程师在设计前期介入的可能性很小，对前期了解不多，但关于棚改的基本情况我们还是要了解的。最近几年，特别是大城市，地王频出，主要就在于土地资源稀缺。而且今后我觉得通过招拍挂拿地的这种项目可能越来越少了。比如北京、上海、深圳等大城市就是这样。房地产项目更多的可能是以棚户区改造这种形式出现了，就是所谓的盘活存量土地。一个棚户区改造项目的建设体量一般都很大，少的有二三十万平方米，我见过的大的棚户区改造项目总建筑规模有好几百万平方米。主要是安置房及配套公共服务设施，如幼儿园、学校、养老院等等，有的包含商业、办公等。也就是说一旦某个设计院拿下一个这样的项目，或者说跟甲方搞好关系，一次就能拿到很大一块业务，至少能干好几年了。在当前设计行业低迷的局势下，如果专攻棚改项目，说不定会取得意想不到的效果。

棚户区改造项目在立项前期就需要编制实施方案，这时就需要建筑专业介入，而且涉及体量非常大，后续接着会有初设、施工图等等。全过程都需要设计单位的配合。相对于之前招拍挂项目来说，完全不一样。招拍挂拿地的项目，事先控规已定，规划条件也都有了，不涉及调规的事。而棚改项目先得从调控规开始，所以对于一个专业齐全的设计单位来说，真是可以做到全流程一条龙服务，所有专业都能派上用场，而且甲方也乐意这样的设计单位从头干到尾。

小结 我觉得我应该把我想说的都说了，就是一句话，搞设计也得了解市场。现如今不要还只盯着以前的招拍挂项目，要了解政策，政府支持的、大力推动的才是今后发展方向。未来房地产项目可能更多的都出在棚改项目上，搞设计如果拿下一个棚改，还是有活可干，有钱可赚的。
原文链接： 给结构工程师普及“棚改”

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