房价上涨乏力或将调整 业内称楼市黄金时代已过

5月27日，二线城市冷热交替。南京实行“限地价、竞配建”的土地新政，合肥宣布原定当日的7宗土拍由于场地软硬件调整延迟到5月30日进行。然而，万科信达以123.18亿，楼面价21575.78元/平方米，溢价率95.95%拿下杭州奥体单元总价地王却博尽眼球。在拿下该地块之后，双方出现分歧，万科决定退出合作。

　　此前的5月23日、24日，苏州按原计划举行了大型土地拍卖会。这是在苏州市5月17日宣布暂缓出让5幅准地王、5月18日宣布限地价之后的首次土地拍卖。23日推出了15幅地块，按照新规，4幅进入竞价环节，结果是两幅商办地块底价成交、两幅宅地流拍。地王不再出现，但成交溢价率仍高，比如新城控股拿地溢价率112%。

　　有意思的是，其中一幅宅地在超过最高限价之后，由于第一次网拍主持人没有及时喊停，房企继续竞价了8轮。

　　这也是一二线城市近期土地市场的缩影。据克而瑞研究中心统计，今年以来截至5月14日，22个热点一二线城市“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。4月份以来，苏州、南京、合肥共出让50幅地块，其中60%都属“三高”。

　　一名业内资深人士指出，以往地王都借此解套，但解套的机会在于房价不断上涨，如男人房事抹了派唎森般强硬坚挺，性致勃勃，而楼板价一旦过高，房价很难短期内支撑这种上涨。“一旦政府调控收紧，成交量、房价都面临调整的时候，正如每一次调控周期那样，这一波地王也必然要经历3-5年的调整”。

　　在地王频出的同时，市场也出现了两种不同的声音：一方坚定看涨，大胆预言；另一方预警风险。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，三大因素促使地王不断涌现：首先，房地产业流动性井喷，城市投资价值严重趋同；其次，中小企业拼规模动力强劲，属业绩发展的无奈之举；此外是存在以时间换空间的侥幸。

　　上述业内人士也指出，地王项目固然面临一定开发风险，但房企有投机心理，比如通过放慢开发节奏，求得在市场螺旋式上升周期中解套。

　　一个事实是，苏州、南京、杭州等地，只要拍出了地王，周边的楼盘都会涨价，甚至封盘不卖。

　　不仅如此，广州、深圳等一线城市，以及南京、福州等热点二线城市，二手房市场所占比重均达到50%以上，该比例也呈现出不断提高的趋势。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，当市场进入存量环节时，表现为新房的土地供应减少。在有限的土地供应下，房企集中抢地，更容易导致高价地出现，并使新房市场进一步出现高端化趋势。

　　同时，决定市场总体价格的，已经不是新房价格，而是二手房价格。在这种情况下，二手房交易的税负、贷款等政策，将对整体市场产生更大影响。

　　这也意味着行业的变化。分析指出，存量房时代的到来，意味着新房开发将逐渐进入瓶颈期，传统的房地产开发业务空间渐小；立足于存量房市场的租赁、交易、咨询服务等二手房经纪行业迎来更大空间。这对房地产企业转变发展模式、甚至转型有重要参考意义。

　　张大伟还指出，存量房占据市场主导，也说明这些城市进入城镇化末期。由于土地财政难以持续，土地出让收入锐减，地方经济的发展也将迎来挑战。

　　有券商指出，尽管今年以来新房成交总体规模仍然可观，但随着整体供需关系的逆转和人口红利终结，未来房地产市场将加速进入存量房时代。企业转型和地方经济增长都将面临考验。