下半年二三线城市房价将步入调整期 调控渐近

房价飞涨、成交激增、日光盘频现、高价地频出……当京沪广深等一线城市房价开始阶段性回调，部分二线热点城市已经迅速接棒，正成为市场增长的新亮点。4月以来，部分热点城市受到政策收紧影响，成交经历了短暂下滑，但随着新政的逐步消化，目前市场又出现积极反弹。新建商品住宅价格上涨的城市数量激增，且多数城市涨幅明显扩大。

　　热点二线城市量价齐涨

　　在苏州园区拥有两套两居室房源的王小姐，原打算卖掉其中一套再加钱在同区域内换成一套三居室，不过，从去年年初至今，区域内房价翻番，高额的换房成本，让王小姐最终放弃换房的念头。

　　“如果在去年年初换房的话，我只需要再支付额外50万-100万元的差价即可，但现在来看，换房的成本至少翻了一番，我需要再额外支付200万元左右”。王小姐告诉记者，她身边也有朋友为了换更大面积的房子，把苏州园区的房子卖掉再换到周边价格稍低的区域。

　　由于苏州园区的整体规划较好，因此房价涨幅要比其他版块更为明显。不过，王小姐说，就苏州整体市场来说，一套普通二手房源，在去年年初买入和现在买入相对比的话，成本至少翻番。

　　在过去的一年时间里，苏州楼市成交量价呈现持续上涨的态势，据新浪乐居苏州站新房中心统计，相比2015年初，苏州房价上涨了64.97%，由去年1月的10944元上涨到今年4月的18054元;成交量上涨39.2%，由去年1月的5268套上涨到今年4月的7333套。其中，今年3月房价涨幅最为明显。

　　进入5月之后，虽然成交量相比之前有明显下滑，房价涨幅也没有数月前生猛，但房价仍然保持上涨态势。

　　供求失衡价格大涨

　　房价出现明显上涨的，不止苏州。国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加，达62个，为近两年来房价上涨城市数量最多的月份。

　　且多数城市涨幅扩大，有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月，47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。从涨幅居前的城市来看，合肥、厦门表现最为抢眼，3月新建商品住宅价格环比涨幅超过一线城市以及南京等地。合肥目前的库存消化周期仅为2个月，供不应求现象较为突出，且合肥九区近期地价涨幅显著，也直接推动了房价上扬。

　　“合肥年初项目捂盘惜售，推售节奏严重放缓，积累的大量客户在3月集中爆发”，合肥中原研究中心高级经理骆芳芳表示，合肥市场成交火爆，这一方面是由于宏观政策、信贷环境的宽松;另外一方面是由于地价高涨、低库存等情况推动房价攀升，部分区域新房价格涨幅以及二手房价格最高涨幅可达30%，市场经历了先“价”后“量”的过程。市场一度出现“无房可卖”，导致待入市和观望客户开始恐慌入市。

　　从中原监测的项目以及客户情况来看，进入4月，客户的积极性较前期略微放缓但仍处于高位，月初政府出台稳定市场相关政策，意图是想稳市场，但短期内看，新政对市场并没有大的影响。在没有新的严格政策出台的情况下，上半年市场仍会持续“无房可卖”的紧张局面，下半年随着推售量加大，市场将逐步稳定。

　　土地市场风生水起

　　二线城市的火爆不仅局限于商品房市场上“日光盘”的频现，土地市场也呈现风生水起之势，住宅类用地地王频出。

　　在过去，高价地一直是一线城市的代名词，但是今年以来，二线城市的高价地却频频出世。3月24日，合肥土地拍卖会上，滨湖区一宗地块以居住地块2400万元/亩、商业地块(限定)135万元/亩，总价76.89亿元被文一地产摘得，刷新了合肥土地成交总价纪录。除此之外，4月28日，合肥共计113.07亿元成交六宗地块，其中五宗地块楼面价高于10000元/平方米，且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于一万元，此次就占据五席。

　　在4月7、8日两天，苏州13块地进行拍卖，楼面价最高达2.87万/平方米，最高溢价率超300%，两天内卖地收入达251亿。而2015年全年，苏州卖地的总收入为599亿，已是历史最高水平。

　　据中国指数研究院数据显示，今年前5个月，全国卖地收入排名前三名的并不是北京或上海，而是三个二线城市：南京市、苏州和郑州，其中南京以481亿元问鼎全国，而去年同期仅为107亿元，涨幅高达351%。排名第二的苏州市，前五个月卖地收入为459亿元，其涨幅高达781%，去年同期仅为52亿元。而这个涨幅也是这20个城市中最高的涨幅。在排名前10名的城市中，合肥和佛山纷纷上榜。

　　商品房市场的火热成交以及一线城市供应的匮乏，是大量房企争先到二线城市抢地的主要原因。

　　数据显示，4月二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出最高历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。

　　调控渐行渐近

　　“去年多轮救市政策之后，市场需求被激活，上述二线城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在这样的市场背景下，自住需求和改善需求两股力量入市，导致上述城市频繁出现日光盘现象。

　　那么，这些二三线城市楼市日光盘频现与地王频出的局面会一直持续吗?“答案当然是否定的”，张宏伟认为，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等核心二三线城市楼市火爆，三季度或将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。

　　从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。另外，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策，只不过等待时机发布而已。

　　待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。在多轮救市政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也很有可能就此而止。