德国建筑师分享在德国买地建房的技术与经验

图文编辑：德国CHZH建筑师事务所

关键词：德国买地建房的优点、途径、德国居住建筑的技术

从1977年到2007年的30年当中，德国房价不但未涨，若考虑通货膨胀的因素，这30年当中，房子价格反而有些下跌。但近年来，德国房地产市场也一年比一年火热，越来越多的华人朋友选择在德国投资买地建房。

一、那么，在德国买地建房到底有哪些优势呢？
第一，德国买地建房的价格相比在国内一线城市购买别墅的价格便宜很多，并且投资的绝大部分是实实在在地用在房屋本身上；
第二，德国房产属于永久产权，可作为遗产传给子女；
第三，德国房屋质量如同德国的机械产品，质量非常好；
第四，德国银行贷款恒定利率，这些年贷款利率低；
第五，德国自然及人文环境佳，教育、社会保障、法制体系健全。

二、谁可以在德国买地建房呢？

原则上每一位自然人或法人都可以在德国买地建房，当然，整个操作过程需要专业人士的协助才能够高效合理地完成。

三、通过哪些途径可以买到地呢？

一般来说，有下列途径可以帮助您在德国买到土地：1、网络；2、中介；3、建筑师；4、熟人朋友；5、政府；6、大型房企；7、教会地产等等。

四、下面将透过本建筑师事务所在德国建房的实际案例进一步分享德国建房的技术和经验

第一步: 首先，需要购买到一块合适的地皮(Bauplatz/Grundstueck)

因为德国的城市规划非常深入，执行也非常严格。因此，在您购买地皮之前，一定要请非常有经验的建筑师帮您评估，该地块是否真的合乎您计划中的各种需求，避免投资失误。

第二步：规划报批

当您有了合适的地皮以后，您需要找建筑师事务所配合您的企划按照德国的法律完成房屋的设计，并到当地政府主管部门(Bauaufsicht)申请建造许可(Baugenehmigung，政府审批的时间一般是三个月。

第三步：施工设计（Ausfuehrungsplanung）+施工招标(Vergabe)

接下来是建筑师需要配合其它专业的工程师完成施工图以及施工招标工作。和国内不同之处是：国内施工招标和施工监理是单独的一个板块，通常不由建筑师负责执行，而在德国，施工招标和施工监理仍然是建筑师的工作。但值得特别注意的是：在德国，虽然施工招标和施工监理属于建筑师的工作，但并不意味着每一位建筑师都具备施工招标和施工监理的能力。因为和国内大型设计机构类似，德国建筑师事务所也有专业分工，也有流水线工作的特征，因此多数建筑师特别是华人建筑师在德国建筑师事务所只负责方案设计和施工图设计，只有少数建筑师会有机会进一步拓展施工招标和施工监理领域的经验。

第四步：开始施工（Baubeginn）+施工监理 (Bauueberwachung)

土建公司开始挖地、夯实地基，直到房屋建筑的主体完成。德国是节能建筑方面的佼佼者，有完善的节能法律体系，有先进的建筑材料，有富有经验的施工团队。居住建筑的地下室，我们通常会在地下室的底板下面以及地下室外围墙面铺设10公分以上的保温层,这样，整个地下室如同穿上了一双厚厚的棉鞋，再配合适当的采光、防水、采暖技术，地 下室完全可以达到冬暖夏凉的效果。一般来说，业主都喜欢在地下室配置工作室空间，或者兴趣爱好空间如乒乓球、台球、音乐室等功能。

德国的砖墙技术非常先进，外墙体系通常可选择两种模式：1、墙体外加保温层；2、砖本身已经包含保温的功能。

主体完成以后，就该屋顶公司入场了。屋顶结构檩子中间填充熔点高达1000度的保温层，屋面瓦的选择也非常丰富，配套构造都已经十分完善。但尽管如此，仍然有许多重要的细节，比方防水、防霉、防火，是业主作为行外人士所无法尽知的，您一定需要代表自己利益的非常有经验的工地监理，质量才能最大限度地得到保障。

德国居住建筑的窗户质量也是遥遥领先，如今市场上使用的窗户几乎都已经是三层玻璃，导热系数多数情况下已经小于1,0 W/m2K，窗户的密封性能也非常好。窗户向内开启，方便做卫生，可以内倒开启也可以平开，通风方便。

当房屋主体完成以后，就要开始施工水电暖通了。当代德国居住建筑已经广泛采用地暖设备，和地暖配套的热源设备是热泵(Waermepumpe),热泵所产生的能源为可再生的清洁能源，输入温度大约37度就足够了。值得注意的是：并不是市场上所有的暖气公司都能很专业地安装热泵。

当水电暖通施工布线完毕以后，开始进行室内的粉刷，房屋渐渐地呈现出接近完工的的模样。

综合来看，德国的居住建筑如同德国的机械产品，朴素但质量非常好！本文所使用的图片均为CHZH建筑师事务所自己工地的图片，本文信息均为本事务所在德国建房的经验之谈。

图文编辑：德国法兰克福CHZH建筑师事务所

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