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提高住宅质量维护市场主体的合法权益

发布于：2015-08-15 22:25:15 来自：建筑设计/居住建筑设计 [复制转发]

摘要：我国及东亚地区，住宅生命周期呈短寿命型，大量处于设计使用年限内的住房被拆除，不符合可持续的科学发展观和节约资源的原则。相当多的建筑被拆除是由于结构安全及其它质量问题所致，全面迅速地提高住宅品质是当务之急。住宅的全寿命高品质依靠完整的住宅产业体系来实现，其中的住宅性能认定，既是住宅产品体系，又是质量管理的重要制度。总结和完善住宅性能认定制度，提高认定的科学性、公正性和权威性，以促进住宅技术进步，提供全寿命高品质的住宅及准确的市场信息，维护市场主体的合法权益。

关键词：住宅；品质；寿命；性能认定

一、透过现象看本质
报载：1995 年初日本神户发生7.2 级大地震，在对44 万座倒塌房屋清理过程中发现，许多由日本知名开发商兴建的新住宅成了废墟，而一些旧房子（包括用国外建筑材料建成的房子）却完好无损。1996 年日本消费者信息中心受理了3400多件关于房屋质量的投诉，是地震前的2倍。一位日本消费监督机构建筑研究所长说：在日本，能工巧匠修建的精良建筑在1300 年后依然昂然耸立，可开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。这位建筑所长对“开发商们”说的话是否言过其辞，我们不必细究，他提出的实际上是大家普遍关心的问题，即住宅的寿命和质量问题。
中国亦存在类似情况，唐山地震所造成的历史性破坏和损失我们仍然记忆犹新。进入新世纪以来，随着我国城市化进程的加快、住房货币化分配制度的实施、居民收入水平的提高和城镇恩格尔系数的降低，社会对住房的需求量越来越大。巨大的市场需求促使我国住宅产业快速发展，近年来，城镇住宅年竣工量处于5 亿m2的阶段性水平，至2003 年底城镇人均住宅建筑面积达23.67m2，其中东部地区已达25.06m2。与此同时，住宅综合质量也有了较大的提高，但是和快速增长的住房面积相比，住房质量的提高要相对滞后。

二、依靠科技进步提高产品质量为解决长期以来住宅品质不高、人居环境质量差的问题，国务院办公厅于1999 年适时转发了建设部等8 部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）。这个《意
见》的指导思想是通过推进住宅产业现代化，逐步实现住宅生产由传统的粗放型向现代的集约型转变，建立起住宅产业体系，依靠科技进步，提高劳动生产率及产品质量，实现住宅品质的升级换代。我国住宅在总体质量逐步提高的过程中，传递出一个重要的信息是：中国人可以住更好的房子。人们的质量意识普遍提高，消费者无论是购新房还是买旧房，都要经过多方比较选择，审慎权衡定夺。但
是，在比较、选择、权衡、定夺的过程中，广大消费者遇到的巨大困惑是选择的标准是什么，定夺的依据在哪里，换言之，消费者迫切需要了解什么是好的、高品质的住房，什么是物有所值。在消费群体中，除了少数的时尚一族在追逐“概念消费”之外，对于大量的普通消费者而言，大部分人也仅限于对住房外观的、“可见的质量”的选择，而对其潜在的、视觉难以判断的内在品质，如长寿命的生命周期和高品质的性价比等，却不甚了了。

三、住宅寿命
其实，任何一种物质产品，都有一定的有限的生命周期，我们讲的产品寿命，是指能保持其基本性能、具备基本功能、保证基本品质而具有使用价值的时限。空调设备为例，我国生产的房间空调器，寿命为8～15 年，单元式空调机寿命约为10～15 年，冷水机组寿命约为20～25 年。住宅作为一种建筑产品，也有一个使用年限和寿命问题。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》规定，设计文件要“注明工程合理使用年限”。国家标准《建筑可靠度设计统一标准（GB50068-2001）规定了结构的设计使用年限。即将由行业标准上升为国家标准的《民用建筑设计通则》，亦相应做出民用建筑设计使用年限的规定设计使用年限是指在正常施工、使用过程中具有良好的工作性能，只需正常维修而不需大修，可按预期目的正常使用，具有足够的耐久性能，持续地完成设计功能。发生设计规定的偶然事件，仍能保持必需的整体稳定性。如果达不到这个年限，说明在设计、施工、使用、维修的某一（些）环节上出现了非正常情况，应查找原因。建筑结构的使用年限超过设计使用年限后，结构失效率可能较设计预期值增大，更应关注其安全性。住宅的全寿命应包括超过设计使用年限后在拆除之前这段时间。实际情况如何呢？除了处于设计使用年限之中的建筑之外，有两种情况要特别关注：一是“超期服役”，超过设计使用年限的住宅（甚至是临建、危房）未经检验认定仍在被利用；二是“中途夭折”，尚未达到设计使用年限的住宅（结构完好），被强行拆除。当前，在我国大拆大建的热潮中，有相当部分住宅“年富力强”而被拆除，使其全寿命大大折减而短命。这种现象不仅在我国大陆，包括台湾及国外某些地区亦有发生，类似的情况已引起各方面的广泛关注。台湾学者在研究建筑生命周期与CO2总量关系中,曾对1981～2001年间台湾四大城市区的上万栋案例样本进行调查和研究,结论是台湾住宅平均拆除年限为23.21年,推算其生命周期为35～40年（见图1）；日本学者1986年对数万栋已拆除建筑进行统计分析,推论日本住宅的平均寿命为38.2年台湾与日本的情况有一定的代
表性,中国大陆尚未见到有关的调查研究报告，估计情况也大致如此。其实，整个东亚地区,由于经历着经济的高速发展、城市规模迅速膨胀、人口大量迁移、社会急剧变迁的现实，加之某些特有的居家置业消费观念使然，东亚地区的住宅均呈现生命周期为30～40 年的短寿命型现象。
究其短命原因，日本的调查表明：建筑的老化原因占47%，改善设备占7 % ，其他的经济社会原因（包括改变使用性质、提高土地效益、城市改造、扩大空间等）约占一半。这说明，被拆除的建筑有一半是结构、设备本身不堪续用，拆
除是无奈之举，而另一半则是非物质原因，是消费观念出现误区和变态的社会需求所导致。
与之相反，欧洲国家的住宅寿命甚长，估算其平均寿命在80年以上（见表2）。美国住宅平均使用年限虽然比不上欧洲，但仍比东亚地区长，有关资料称为44 年。住宅的短命现象，特别是大量处于设计使用年限的建筑被拆除，不符合可持续的科学发展观：价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的后果是CO2排放总量的增加（见图3）。可见，保证住宅建筑的设计使用年限，并获得较长的全寿命周期，对缓解大量新建住宅所造成的资源约束，提高资源利用率，减轻环境压力负荷，实现人居事业的可持续发展是有益的，也是重要的。这里，我们不得不正视的，在被拆除的短寿命建筑中，有相当的部分是由于结构安全和其他质量问题，造成了安全威胁和不宜居用的局面，从以人为本的观点看，拆除是必定无疑的。因此，全寿命必须以高品质为前提，特别是随着人民生活水准的提高，对住宅综合性能的要求也越来越高，既要有较高的居住舒适度，又要有可靠的安全度，既要有良好的经济性，又要有高品质的宜居性。

住宅质量住宅市场

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全部回复（1 ）

只看楼主我来说两句 抢板凳

学习设计方案沙发

感谢楼主的无私奉献！

2015-08-28 20:50:28
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