成本管理前置：方案阶段的成本控制要点

在项目一开始，要确定级别、档次，从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。
从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。定位拿地、规划设计、报批报审、招标采购、总包分包、销售推广、物业管理、客户服务是相互关联、贯穿项目全生命周期的节点汇集，这其中，因为拿地成本是不可控的，所以成本前置的重点在于规划设计阶段。

在项目一开始，要确定级别、档次，设定设计和材料部品部件配置标准，从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。方案设计阶段是成本定型的重要阶段，决定了房地产整个项目开发成本的75%以上，其重要程度不言而喻，具体而言，初步设计阶段，主要在于减少不可售面积；施工图阶段，主要在于降低部分对产品品质影响不大的材料档次。

成本管控的最高阶段主要围绕设计做文章，设计方案落地，就决定了大致的成本。基础数据表、图纸核算出来的技术经济指标、建造标准等，逐一分解到相应的成本科目，进行量价合理判断，确定目标成本。方案版、施工图版确定，图纸设计指标确定与落地后，再要进行调整影响会很大，因而对图纸质量的要求很高。

像是有些招标阶段，如总包，算清单，发现结构含量偏高，比如长沙某项目，钢筋含量40-43公斤每平米就已足够，实际使用却达到50-60公斤每平米，远远偏离指标，而此时设计再做优化，进行图纸调整，可行性和效率非常低。又如，进入施工状态之后，要调整图纸，影响也会很大，牵一发而动全身。

因此，在目标成本阶段，设计、工程、财务、成本、营销等业务部门会进行讨论，提出大量成本优化的建议，发现优化的方向，而强有力的执行还是在于业务部门，尤其是设计部门。

方案阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等，以下将从地下面积、窗地比、外立面以及无效成本等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制。

一、尽可能减少和科学利用地下面积

建筑面积跟销售面积是两个概念，建筑面积无论可售还是不可售都投入了成本。过去在于得房率，现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大，用于分摊的成本将越少，所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比，地下室面积是很重要的一部分。一般来说，住宅的地下室不计容，建造成本却高于地面上建筑一倍以上。地下室面积越大，投入面积越高，分摊成本越高，可售比越低。

投入成本在于希望产生溢价，如果能够有利于价格提高，亦可分担增加的平均成本，否则就是浪费。以上海某项目的地下室设计为例，地下车库无法直接进入地下室，因而2层、3层赠送的地下室面积实际使用量很低，且没有做到真正意义上的独立入户和较好的私密性。

经验证明，如果地下室的面积超过建筑面积15%就不具经济性了。因此要严格控制地下室面积，控制土方开挖量，控制以赠送面积作为卖点；联排别墅慎用地下停车方式，减少大开挖的地下室。地下面积跟车位配比相关，有些车位配比比较大，会设计大的地下车库，大地库成本很高，如果是容积率高的项目如超高层等，要满足车位比，可能还得往地下发展，这其中钢筋配比、结构成本、桩基、土方等，要增加很多成本。

因此，地下车库的设计，一是在车位配比上尽可能与政府博弈，取得优惠政策；二是可通过配置机械停车库达到车位配比；三是在地下室功能布局上注重设计合理性，充分利用空间；四是通过车位划线和单双行合理动线设置，来尽可能增加停车位数量。如小户型楼盘车位配比压力很大，可充分采用这一方式；五是通过设计地上停车位来实现车位配比。但地上停车位会影响小区景观，对于某些项目来说不合用。此外，对于一些赠送地下车库的别墅产品，可以设计半地下室，半地下室土方开挖量少，成本低于地下室，尤其是西南地区由于山区地下多石头，开挖成本更高。但是，半地下室设计，一要考虑当地地质，二要让客户满意。

二、控制窗地比减少开窗面，实现门窗节能并降低造价

窗地比是指窗洞的面积与地上计容面积（不含地下室）的比例。开窗越大，意味着成本越高，对节能保温的要求越高。控制窗地比就是控制外立面门窗的造价，外立面门窗造价比钢筋混凝土的结构造价要高得多。因此，要控制窗地比及过多过大的开窗面，并控制会影响门窗节能和造价的设计方案。

首先，通过产品定位和成本标准化，来控制窗地比的比率，通过指标来控制，比如普通住宅的窗地比在0.21-0.23，别墅的窗地比可达0.3。

其次，通过门窗和立面分割方式减少耗材。凹凸越少、窗洞越小节能保护越容易配置，采用普通玻璃、型材就能满足，但是如果开窗太大、立面设计曲线过多，则能耗越大，型材和节能要求就比较高。比如采用断桥铝合金等等来节能，会增加成本。

再次，窗开启方式、型材品牌和五金配置标准会影响造价。比如，平开窗比推拉窗要贵，会在窗扇上使用更多五金材料，这都需要通过设计来控制标准。磁瓦涂层的处理上，可用阳极氧化、粉末喷涂来代替成本相对较高的氟碳烤漆。

三、降低外立面率，优化设计工艺

外立面率，是指扣除窗门洞的外立面装饰面积与地上计容面积的比率。外立面率这个指标在于控制外立面装饰成本，线条和凹凸越多越复杂，外立面率越高，越费人工和模板，用的装饰材料也多，成本越高。建筑形态不同则外立面造价及结构体系不同，结构体系影响外立面指标和外立面消耗的模板，而建筑风格不同对外饰面的标准与造价亦有影响。因而，控制外立面率、外墙面保温层与外装饰面的造价及施工模板的损耗、措施费的增加，是减少成本的重要举措。

首先，外立面越平整，成本越低。通常外立面率会超过1.5-1.6，加大外立面投入，一方面要考虑设计师的发挥空间；另一方面要看能不能通过销售的途径收回来。

其次，外立面率又跟不同的设计风格相关，比如英伦风格和地中海风格的外立面形状不一样，地中海轮廓简单，英伦风格比较复杂；又如某些建筑强调竖向线条，实际展开的装修面积比较多，成本指标也比较高。因此，建筑风格的定位要与初始成本指标结合起来，保证每个系列、每种产品外立面的造型能标准化、固化，实现相对可控。

再次，材料方面，主要靠设计发挥，将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别，好的真石漆也可以达到这种平面效果，但却成本低得多，像是砂岩的成本为800-900元每平米，加上施工费，要达到1200-1300元每平米，如果线条复杂，则到2000-2500元每平米，造价非常高，而真石漆可能才120元每平方米左右。此外，无论是PK砖、陶瓷砖的拼接和色彩搭配、组合，要达到很有质感的效果，可通过高超的设计功力来达到节省成本的效果。

此外，保温材料是外立面的内在，消防要求等级高，要满足消防和节能保温的要求，从成本、设计的角度，要找新产品、新工艺来替代它。比如，抗反射保温材料，同一涂层既抗反射又保温，自然可以节省工序和成本；又如，对于A级保温板来说，岩棉上不能贴PK砖，所以涂一些涂料，可两步并成一步。新工艺带来差异化的竞争，在于研发部门要大量研发，还要经政府验收、支持指导，图审要通过。在欧美国家，涂料替代贴砖已经很普遍了，但是国内的占比才10%左右。

四、不均衡使用成本，规避无效成本

上述地下面积、窗地比、外立面率等方面的成本管控要注意掌控一个度。比如，全地下室比半地下室更受欢迎，大开窗光线更通透，复杂的外立面设计风格往往更吸引客户，所以要看由此产生的溢价是否能够偿付增加的成本，否则就是无效成本。如下引出灰空面积、品质拐点和无效空间等概念。

灰空面积与品质拐点

灰空面积，是指直接投入成本但却不能作为销售面积换取产出的部分。不同于无效成本，灰空面积对营销会起到卖点的作用，是有溢价空间的面积。如下沉式庭院、架空层、转换层、阁楼、阳台、电梯前室后室等，出售时都不计面积。

品质拐点是指品质追加的临界点，即到了这个界限，客户不会再买单。比如外立面的打造，是敏感性成本，如将单方造价200元的涂料改用单方造价高达400-500元的石材，这个转变在品质上是有冲击力的，即便销售单价增加500元，客户还是会认可，但是，当以品质为哄抬，致使最终销售单价从5500元涨到7500元，客户就不会买单了。到了一定临界点，客户会觉得没有必要，就不愿意花更多的钱。

并不是说灰空面积投入越多越好，要根据需要来打造；品质提升不是无极限地提升，提高售价的目标在于投资回报最大化。所以，在设计前期，营销部门要对客户关注点进行调研。营销自然希望品质越高越好，售价越低越好，卖得越快越好，而设计部门会与营销汇总意见，通过标准化来实现产品设计与成本之间的平衡。


无效空间与无效体积

无效成本不同于前述灰空面积，无效成本对整个销售没有溢价，没有带动销售、扩大品牌影响的价值，比如砸掉重做的成本、存货的资金成本、容积率浪费、结构含量过大增加的成本等。

无效成本在结构性成本这一块反映得最多，而设计方面主要控制结构方面的成本；敏感性成本方面也有一些无效成本的例子，如在景观石材如铺砖材料的选择、花池压顶的做法等方面，也容易发生浪费。比如围墙的石材压顶，10公分就足够了，但是有个项目却采用整块石材，很厚，进行整石雕刻，效果也不见得很好，即便分开压顶也能实现相同的效果。

无效空间，主要体现在层高上，政府规定2.5米以下不算销售面积，如果进深和开间固定，那么层高越高意味着空间越大，体积越大，但是因为房子按面积卖，层高过高无法产生溢价，就是浪费。层高每增加10公分，土家建造成本将增加3%-5%。一般来说，首置产品层高宜为2.9米，不应超过3.0米。当然，通过市场检验溢价贡献，如果设置成3米或3.1，更通风舒适，溢价更高，则可适当调高层高。此外，层高增加，还要注意空间比例，比如，开间4米，进深10米，一旦层高过高就会显得过于狭窄，不成比例。

一言以蔽之，永远要围绕客户敏感点来进行成本分配，成本是活的，不是死算，“成本只为创造价值”。


成本管理前置：方案阶段的成本控制要点