北京的房价又涨了，买的人却萎缩

9月以来，北京房价加速上涨，不断创出历史新高；与此同时，国家宏观调控政策也频频“亮剑”房产信贷领域。业内专家指出，房价高企和信贷收紧，正在从首付和按揭两方面削弱人们的住房购买力；事实证明，北京传统的销售旺季“金九银十”已经失去往年的亮色，“成交萎缩”已经和“房价暴涨”一起成为北京楼市的主题词。

　　房贷新政遏制新房需求

　　“十一”黄金周是北京楼市传统销售旺季的高峰，这期间开发商集中推盘和购房人的密集选房构成“金九银十”最为亮丽的风景线。但今年，记者在长假期间走访的北京几处新盘项目，却大都是“参观意愿浓、实际成交淡”。

　　北京亚奥板块某中高档楼盘的销售经理告诉记者，他们的项目，已有订房人陆续开始退房，而退房的理由几乎都与房贷新政有关。据他介绍，目前该楼盘已经接到了11户退房申请，其中9户的理由都因为是第二套房，房贷政策变化带来的资金压力太大。

　　“十一”前，央行、银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求第二套住房的首付比例提高至40％以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍，也就是说，第二套房贷利率将增10％。

　　21世纪不动产分析师孟奇认为，第二套房的购买者主要是中高收入群体，首付比例和利率的提高，会减少这部分目标客户群，改变他们的购房计划，从而遏制一手房的需求。毕竟目前房价已经很高，而且央行又在不断加息，利息负担持续加重已经成为他们首要关心的问题。

　　我爱我家副总经理胡景晖也认为，新盘开盘的价格增长幅度来看，购房需求也因房价过高而受到抑制，大多数购房人的购买力已不足以支撑目前的高房价，被迫步入观望。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心的最新统计，9月份，北京新盘项目开盘整体均价已经高达14559元/平米；这意味着，买一套两居室住房起码得一百多万，首付款和今后的利息支出，都将是一笔不小的开支。

　　在东北四环外一新盘的售楼处，看房的李先生告诉记者：“去年看房的时候，觉得7000多元的价格已经很高，但现在房价几乎涨了一倍，100平方米的房子，比去年要多掏六七十万，远远超过我一年的收入，实在是太离谱了！”

　　和李先生一样，目前北京多数购房人观望情绪浓厚。尤其在城四区内，“有价无市”现象更为明显。以崇文门附近的国瑞城为例，每平方米近3万元的销售均价确实吓退了绝大多数购房人，记者从北京房地产交易管理网获悉，国瑞城三栋楼自7月初开盘以来，尚未有一套签约。

　　北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月份，北京市期房网上签约日均517套，同比减少72套；日均签约面积62210平米，同比减少9750平米；其中，住宅日均签约391套，同比减少104套，日均签约面积49669平米，同比减少8668平米。而“十一”黄金周，北京住宅新盘销售环比更是大幅下降，商品住宅（期、现房）日均销售仅273套，环比9月末的一周，降幅达56％。

　　二手房“板块轮涨”

　　“现在的新房房价太贵了，我看中的项目要么单价太高，要么地理位置太远，周边没有什么配套设施；所以还是选一套价格和位置相对合适的二手房比较划算。”在一家中介门店看房的施先生表示。

　　现在，像施先生一样的人在北京越来越多，由此不断推高二手房房价。根据21世纪不动产监测数据显示，9月份，北京二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨，均价已达11020元/平米，环比上涨8.5％。

　　21世纪不动产的孟奇指出，近两个月来，北京二手房市场出现了类似于股市的“板块轮涨”现象。以CBD地区为例，在以富力城、乐成国际等项目为代表 CBD南部区域，8月的区域均价环比7月，上涨超过12％，9月环比8月，区域均价增幅为9％左右。与此同时，在以棕榈泉、观湖国际等项目为代表的CBD 北部区域，6月至7月区域均价增幅仅为1.5％，而8月至9月该区域均价增幅高达11.9％。业主通过对不同板块价格增幅的比较，不断挖掘所谓的“价值低估”项目。

　　事实上，北京二手房目前也和一手房一样，也出现成交量萎缩的现象。21世纪不动产数据显示，北京9月二手商品住房买卖挂牌量较8月份环比上涨17.9％；但成交量却下降了6.5％；今年的“十一”黄金周期间，日均成交量和咨询量均出现一定程度的下降，日均咨询量同比下滑了 20.3％。

　　孟奇认为，北京二手房交易持续火热导致价格的大幅攀升，但价格确实也上涨到了一定的高位，尤其是近几个月价格上涨势头较猛，客户需要对价格上涨的幅度进行一定时间的消化，因此交易出现回落。

　　而“链家地产”市场研发中心认为，这主要是由于“十一”前有多项与楼市密切相关的政策实施，使得市场出现了一定的观望，从而影响了二手房的交易。据“链家地产”统计资料分析，目前二手房市场中，二次（含）以上置业的消费者约占到四成左右，在这部分消费者中，既有投资者，也有为改善居住环境、为父母及子女购房的自住需求。因此，房贷新政除了挤出房产市场的投资者和投机者，而且也影响到了部分贷款购买第二套房的升级置业者，从而减少了黄金周的购房人群。

　　10月份土地供应放量

　　北京市土地整理储备中心的数据显示，10月份，共有10宗地块进入市场公开交易，目前已经开始陆续招标或挂牌。土地总面积达到了102万平方米，规划建筑总面积高达177万平方米，成为今年下半年以来单月放量之最。

　　不过从宗地位置来看，大部分地块位于通州、顺义、密云和亦庄，城八区内的地块只有4宗，其中丰台成寿寺和岳各庄各一宗，海淀科学院南路一宗，朝阳西大望路一宗。这4宗城内地块中，除西大望路地块规划建筑面积为14.9万平方米外，其余3宗地块建筑体量均低于10万平方米，并且规划用途以办公和商业为主。

　　而9月份，北京共计成交两宗地块，面积39.56万平米，规划建筑面积44.32万平米，两块宗地分别位于大兴区和怀柔区。

　　与土地供应郊区化相呼应，今年9月，分布在四环以外新盘比例达84％其中五环以外占据五成以上，远郊地区成为供应的主力军。中大恒基的数据显示，9月，五环外成为供应最大的区域，达到89.71万平米，开盘数量达41个，占整体开盘数量一半以上；四至五环的供应量环比增长率为31.5％，供应面积为 60.5万平米；而三至四环、二至三环、二环以内的供应量依次递减，分别为16.37万平米、6.96万平米、3.47万平米。