房地产信贷新规能否遏制“圈地运动”？

严格土地监控：一味不得不开的“良药”

房企大肆圈地、圈钱看似合乎市场规则，是经济理性驱使下的商业行为，但专家认为，地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升，“地股拉扯”，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起，并双向循环。

最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。

“每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾１．２万元／平方米，之后周边房价就迅速从每平方米１．５万元左右升至１．８万元。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达１．５万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持１５％－１８％的增长率，才有可能支撑目前的地价。

专家们认为，不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

１９９４年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征２０％的闲置费，逾期两年则可无偿收回。１９９９年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、２００５年出台的“国八条”均重申了相关规定。２００６年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止建设连续满１年的，按闲置土地处置。”

但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。

“撇开行业风险被分散、转嫁到地产股投资者身上不说，地产公司利用直接融资大面积囤地也是在给政府出难题。”顾海波说，“对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产股的股民难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”

巨额融资影响信贷调控效果

“面对日益收紧的房地产开发贷款，众多小型房企将举步维艰。但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。”华东师范大学教授沈玉芳说。

他认为，包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。

碧桂园于４月２０日于香港联交所上市，筹集资金达１４８．５亿港元。其后，该公司加快了土地储备的步伐。即使按照公司自己的说法，也是“截至２００７年６月３０日，本集团的总土地储备以建筑面积计约达２９．９百万平方米，较上市时约１９．０百万平方米大幅增加５７．６％”。

在土地储备翻番后，碧桂园表示将积极拓展业务，扩展土地储备规模。而包括《中国房地产企业竞争力研究报告》在内的公开数据均表明，该公司的“圈地”步伐正在进一步加速。

记者了解到，证券市场的巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了支持。仅７月中旬至今，就有万科、 北辰实业(行情 股吧)、 保利地产(行情 股吧)、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

“一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行(行情 股吧)上海分行的一位信贷经理说，而从股市融资成本相对较低，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

业内人士担心，在这一现实面前，央行、银监会的房企贷款紧缩政策对目前“圈地运动”的制约效用有限。