住宅项目开发小结

毕业一年多，小谈一下自己对一个住宅项目的开发流程的了解。望前辈们多多指点。
一、项目立项
1、公司市场部通过考察，分析当地市场环境，是否符合公司战略规划、利益攫取。申请此项目正式立项。
2、经项目委员会批复，正式立项后。由市场部编制项目可行性研究调查报告，委托设计出具项目方案概
念设计上报董事评审会，决定是否投资。确定该项目的大致成本投入、所获利润（销售所获利润-所有
成本投入）、确定成本的控制单价（所有成本投入/销售面积）。销售面积=规划建筑面积-共建建筑面
积-公租房或回迁房建筑面积
3、可研报告通过后，进入拿地阶段。
①签订框架协议；②挂牌交易，签订土地出让合同，缴纳土地出让金、各项税金。
二、项目启动
1、项目预算
依据可研报告、项目方案概念设计、草规（依据规划局规划要点设计的项目总平图及各项经济指标）
编制项目预算。有幸能参与项目预算的编制，因公司已有较为成熟的编制方案，而且之前正好有刚上
报的项目预算（涉及土地、前期、规费、工程成本、配套系统、环境绿化、管理费用、销售费用、不
可预见费用九项一级科目，下设各个二、三级节点。需与市场部、采购部、销售部、人力资源部、物
业部、开发部、总工办等部门进行沟通，确定各项费用。例如：人力出具人员配备、管理人员的工资福利，物业
依据项目经济指标及以往经验核算物业前置费、物业开办费，采购部依据市场环境核算各项工程的大致
合同价款等）。项目预算需上报项目委员会，依据前期确定的成本控制价进行调控。除项目特殊原因
（比如说：地块有高压线通过，影响楼宇建设施工的需另批复专项预算。）可增补预算。
2、施工组织计划
依据公司房源、销售回款计划制定总规、施工图设计、预算、单规、招标、桩基、开工、开盘、主体
封顶、主体验收、单体竣工、车库、外线、环境道路、竣工交房等各项节点。各项节点可下设具体二
三级节点，具体细化分解。
总规包括总规图册（定位报告出具、定位报告审批）、总规报批（总规设计单位确定、总规图册完成）、
用地规划许可证（总规方案公司审批、总规方案政府审批）。
各部门依据节点计划具体落实，工作任务、职责具体界定。
3、项目竣工后，进入维修质保。