某城中村改造项目设计历程总结

本帖最后由 zhengchong0803 于 2013-10-13 02:32 编辑

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第一章：2008 年度——规划阶段

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一、项目前期阶段
1、项目背景：我们公司于 2005 年底正式成立，我进入公司是 2006 年 7 月。从 2006～2008 年，公司可以说是举步维艰，我们建筑专业的总设计师母工只要听说哪里有项目就去哪里捧，带着全体建筑专业的弟兄四处打拼，才慢慢走到今天，建立了一定的品牌和一定的客户圈子。公司开始接触此项目的 2008 年 4 月，正值公司的困难阶段，乃是项目甲方老总主动联系，说是在其他公司看到我们设计的方案，觉得不错。

项目用地较大，总用地面积约 66400.00 ㎡ (约 99.60 亩)。我们公司比较重视这个项目，由母工带领我们先做了两轮方案，而我当时并没有负责这个项目，觉得项目太大，恐力所不及。所以当时是由一名刚刚进入我们公司的工程 师负责项目跟踪，因为他是建筑学专业毕业且有几年的工作经验，大家都觉得应该比较可靠。

2、前期工作：从 2008 年 4 月～2008 年 7 月，母工和其他人都没有插手这个项目，据说在这个阶段，我们公司的工程师就主要负责用 CAD 描甲方找来的户型图，以及按照甲方的意愿调整规划方案，其中有高层方案，多层方案，高层多层组合的方案等等。直到 2008 年 7 月甲方要求更换设计人员。

二、第一轮专项规划阶段
1、甲方背景：项目甲方为某国有企业新成立的房地产开发公司，甲方老总为多年以前通过考试的二级注册建筑师，对设计颇有心得，很有创作的激情。
2、前期成果：从我们母工亲自参与的第一、二轮一直到要求换人时的那一轮，设计方案始终都没有摆脱甲方老总的指导，而甲方老总的设计理念没有别的，就是多摆房子。
3、用地现状：
项目一共有两期用地，我们此时接手的为一期地块。项目场地位于某城市东郊，场地北部为省际公路，总用地面积约 66400.00 平方米 (约 99.60 亩)，场地内有 7 栋 7 层的保留建筑，为比较新的住宅楼。

项目基地：

4、项目构思：
（1）项目甲方要求更换设计人员之后，我们母工反思了前期阶段的设计过程，决定好好为他们做一个规划方案。

方案雏形：

（2）然而方案雏形刚刚拿出，连讲解的机会都没有，就被甲方老总否定了，他一心只想要他所指导的方案，觉得那个方案很完美。

甲方老总指导的规划方案：

5、项目跟进
（1）本来一般情况下，对于一个项目来说，甲方负责提出设计要求，比如说容积率、建筑密度等，设计单位则遵循一定的设计原则，综合考虑各个方面的因素，作出符合甲方要求的方案。然而对于这个项目而言，我们的身份并不是项目建筑师，而是描图员；甲方也不是甲方，而是项目总建筑师，在项目设计中，指导过问之处深入到户型的门窗位置。这样的身份颠倒几乎贯穿了项目始终，而我也在这样的背景下开始负责这个项目。
（2）从 2008 年 7 月～2008 年 9 月，在项目跟进的过程中，增加了二期地块，二期总用地面积：105200.00 平方米(约 157.80 亩），规划方案是其他设计公司所做。而我的工作无外乎就是把甲方的设计思想落实到图纸上：他今天找来个户型，我就给他描描，明天想挪个位置我又帮他挪挪，经常地想要个文本，就全公司熬夜加班来整。等他差不多满意了，就该报规划了。
（3）终于到了 2008 年 9 月底，我们报了第一轮专项规划。不论是从文本的排版，图框的格式，还是文本的内容，都是我们的甲方一手指导，公司的弟兄负责加班赶工。

第一轮专项规划的总平面图：

（4）规委会专家在审查会议上不出意外的否决了这个规划方案。提出的否决原因一个是规划结构不清晰，另一个是应该取消保留建筑，全部统一规划。好像还有其他的几条，但是那些都不重要了，一句“规划结构不清晰”已经足够包含一切。对于建筑设计师来说，这句话的杀伤力是很大的，不管你有什么样迫不得已的理由，只要是从你手上出去的方案，它就是你的作品。直到如今，面对这样的一个方案，我都仍然感到相当的羞愧，它实在是和现实中的城中村没有什么两样，哪里有什么规划和设计，只不过是乱摆房子而已。
三、第二轮专项规划阶段

1、背景：由于甲方老总的第一轮方案被彻底否定，虽然他仍然对自己的方案很有自信，然而迫于国企内部要求进度的压力，他只好放弃自己的设计，全权交给我们公司进行重新规划。
2、因为项目较大、时间很紧、公司经验有限，所以当时在公司母工的带领下，我们建筑专业几乎所有成员都参与了项目的规划工作。经过将近 3 个星期血拼，终于做出了第二轮报专项规划的文本。

第二轮专项规划的总平面图：

（ 此方案是在适当地照顾上一轮方案的基础上所作，既要修改方案以通过专家们的法眼，又要让甲方觉得这个与上一轮的方案差别不大。）

3、2008 年 10 月底，在第二次规委会上，我们的专项规划方案终于得到了通过。
四、2008 年项目工作小结
1、截止到 2008 年 10 月底，虽然项目规划设计几经周折，但总归是得到了满意的结果，如果我们公司对这个项目的设计至此而止，那么本项目还是可以算一个成功的项目。
2、然而公司却已经签订了本项目一期地块从规划设计到施工图设计阶段的设计合同，二期地块规划阶段的设计合同。
3、项目专项规划通过以后就误以为一切顺当了，怎么也没想到后来会演变到不可控制的地步。

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第二章：2009 年度——项目一期规划方案调整及施工图推进阶段

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一、规划方案调整阶段
1、从 2008 年 10 月通过专项规划至 2009 年 5 月，项目一直没有向前推进，直到 2009 年 5 月中旬，甲方才重新找到我们公司，要求进行项目推进。
2、由于用地内原有建筑的拆迁问题，项目一期部分不能一次改造，必须分区改造，根据用地现状和甲方意愿，划分出一期一区施工图实施的范围，并进行该用地范围内的户型设计及规划方案调整。
3、户型设计：完全不需要建筑设计师，只需要描图人员。甲方找了某些自己钟意的地产项目的户型图，或是干脆自己在坐标纸上设计了户型图，或是自己把几个户型图拼贴成一个一梯四户的单元，我就负责按照甲方的意思把户型图描出来，把户型指标计算出来，并领着公司的弟兄们把户型彩图绘制出来。
4、规划方案调整：甲方根据自己想要提高一期一区容积率和住宅总户数的总体思想，在自己选择和设计的户型的基础上，指导我们：
（1）把原有 17 层住宅替换为 18 层，增加 17 跃 18 的跃层户型方案；
（2）把原来摆一梯两户的地方尽量换成一梯四户；
（3）把原来规划设计时小头朝南的一梯四户住宅统统改成小头沿街，因为觉得那样子立面效果比较好看， 如此等等。
5、设计单位的任务：根据甲方的指导进行描图及相关的指标计算等工作。
6、规划及建筑设计方案存在的问题：
忽视规划条件对容积率、建筑密度、小户型配比、日照标准等的要求，只一味追求提高总建筑面积及住宅总户数。
7、在项目跟进的过程中，我们作为专业的建筑设计人员，及时地发现了这些不符合规划条件的问题，然而要如何向甲方提出问题并保证最终得到解决是一件微妙的事情。我们只能先根据甲方的意愿一次次地进行一整套的方案调整和深化，随时拿出他所需要的工作成果。同时委婉地、旁敲侧击地提出项目设计超出规划条件允许的问题。本来甲方还不以为然，但是经不住我们的一再啰嗦，终于让手下负责与规划局联系的人员打电话向规划局落实，规划局肯定地提出了“项目设计不能超出规划条件”的要求。于是，甲方终于同意：
（1）把 18 层改回 17 层；
（2）取消一定的单元，以满足建筑密度、容积率以及绿地率的要求；
（3）调整相应的户型，以满足小户型配比的要求。

此时一期地块的规划总平面图：

（注：中部红线以北为一期一区施工图的实施范围。）

8、遗留问题
（1）户型及规划方案调整还是甲方指导，在原方案的基础上修修补补；
（2）日照问题被完全忽视，不管怎么提醒甲方都一口咬定没有关系。