商业综合体一些探讨（图文）

本帖最后由 土木的哥 于 2013-7-15 10:21 编辑






一、综合体模式下的商业混合趋势及其对设计的影响
如今，商业地产的开发进入“综合体时代”。具备现代商业意义的综合体的出现和发展，在欧美国家历经了至少40年的演变周期。而在中国，短短10年间，从一线城市到四线城市，综合体如雨后春笋般地拔地而起。以往单一功能的产品类型不断减少，复合化的开发模式不断加强，可见，随着城市化水平的不断提高，对城市土地开发的产业需求变得更加复合与多样。
综合体的快速发展，对产品效率的追求是根本的原因之一。这一效率，从最初城市化中土地开发效率开始，随后反映为开发产品的匹配效率，直至构成良性的城市效率。仿佛一个合理的生态系统，综合体各个产品板块之间互相依存，其资源共享的意义大于不同功能的简单叠加。

由于当前商业综合体项目开发所呈现出来的城市土地复合开发特征，纯粹单一形态的功能体很难再见，商业比重的高密度、大容量是商业地产开发要面对的难题。人们发现，由于可销售街铺的低密性，将有限的土地全部转化为可售街铺显然是不切实际的，因而必然会出现整体化、高楼层的大体量商业形态空间。如此一来，出现一些在尺度感上失衡的“庞然大物”也成为常态。对于一些品牌商业地产开发商而言，跟随城市化的进程逐步进入二三线城市，但对于完全持有类型的商业有些不太适应，因此他们也进行调整，由完全的持有型商业模式转化为更加实际的持有与销售混合的模式。

由此可见，在近5年以及可以预见的未来，商业综合体运营模式的转变动机可以简要概况为从单一商业形态的综合体转变为多样商业复合类型的综合体，这样的趋势会对规划和建筑设计层面产生何种影响？

首先，在城市综合体的设计中，复合性常常是设计关注的重点。这方面可以用平衡价值、和谐逻辑来概括分析。其中的每一个功能部分本身既有一套设计成立的原则、规律，但多个功能的统一综合不等于多个设计逻辑的叠加，必然存在主次定位的问题。

其次，相对于商业综合体而言，对商业部分的理解、分析有助于形成相对清晰定位的综合体项目的设计逻辑，可以满足各功能层面的需求，进而实现项目开发利益的价值最大化，并最终涵盖城市综合体的全面价值，即社会属性的公共利益与开发商的经济利益。

所以，出于当前商业地产项目中运营模式的变化，建筑师的设计分析工作将随之面临不小的调整，对商业多样性的再思考显得格外重要。如果多样的商业类型构成了城市商业综合体的未来趋势，那么基于以往持有的单纯集中商业动线模式，或者基于销售的商业街的实践经验，将从“非此即彼”的选择，演化为“彼此共存”的混合。


二、多样商业形态的有机组合策略
从商业混合的角度，我们可以把近年来的综合体案例大致归纳为两方面特点。其一，商业综合体项目中持有型商业与销售型商业大量共存，两者在容量上不再像以往那样一边倒，在一些中高端项目中销售型商业所占比重更大。持有型商业也不完全表现为集中商业的形态，街铺化的持有型商业也有出现。其二，两种商业类型反映到规划格局中时，由于持有型商业主要体现出的高楼层特征和销售型商业体现出的分散商铺低楼层特征，二者在整个商业综合体规划中所覆盖的用地范围相当，销售型商铺的布局对整个场地的影响大于集中商业。

基于以上两个特点，在设计层面引发的思考是否如前述将两种商业设计实践经验嫁接就可行了呢？所谓“mall+商街”的思路是否妥当呢？本文接下来阐述当前持有型集中商业与销售为主的商业街各自动线规划与设计中的一些经验。

集中商业的动线规划分为外部动线与内部动线，从外部人行、车行、货运以及内部的水平与垂直动线、主次动线、中庭尺度、主空间等形成一套完整的设计原则与经验，但其核心是营造内部的商业条件，形成封闭的室内商业环境。这样的设计原则缺少了对商业综合体其他功能的关注，缺少了对片区、城市的理解，也出现了不少备受诟病的案例。

对商业街的设计则更关注街道尺度、节点、空间形态、商铺单元的分析，具备更多对广场、街道、城市生活以及开放空间的理解，但因其低密度、低容量、业态规划局限，很难在城市地段价值大的区域单一存在。

多样商业形态的有机组合一定是基于对集中商业、商业街两者各自成熟的设计原则下的实践结果。多样商业形态的综合体动线模式将会具有以下一些特点。
其一，持有商业的吸引力。在持有与销售结合的商业形态中，持有商业因其业态、运营的先天优势一定会成为整个商业综合体项目的“活力泵”，对它的规划设计一定是核心问题之一。持有型商业是保证定位的关键。如何在销售型商业空间与持有型商业之间不产生冲突，在设计中可以有一定的策略。

其二，特定节点空间将内外联结。持有集中商业与大容量的销售商业街之间不应该是简单的动线延伸与人流对接，否则业态定位、持有与销售的差异（包括商业空间场所设计的内外不一）会产生对商业综合体项目设计品质的偏差理解。因此，需要通过一种特定的节点关系设计来串接两者。这一特定的节点手法经过多个项目的实践思考，可以表现为不完全是商业性质的节点空间、注重城市性的开放空间、注重将商业需求与市民日常生活需求结合的场所。

其三，联结动线清晰。高容积率下的商业综合体设计也需要尊重动线设计的基本原则——保持简洁、清晰的动线结构，这不仅对商业本身有益，同时有利于人们形成对项目良好的辨识度与方位感。

其四，节点空间的汇聚价值。在集中商业的内部空间设计中，主空间的作用非常大。作为内部中庭空间的核心，主空间是人流汇集、商业展示等功能区域。在商业街的规划设计上，节点广场的作用不言而喻。多样商业形态下的商业综合体设计同样需要考虑特定节点空间的汇聚作用，这种汇聚不再只是满足商业综合体自身的要求，应该将作用扩展到区域与城市层面的价值，使综合体的设计变得更有影响力。

其五，梯级变化的动线层次。由于开发容量与强度，商业综合体的动线结构体系不再是简单的线性模式。在保证其结构清晰的前提下，合理的梯级动线组合是必然结果。这可以表现为中心广场与节点广场的层级、街区道路尺度的不同规划，进而与城市格局融合。

其六，关键点的持有。出于定位的要求，从整个商业综合体的项目规划考虑，需要对控制商业主要界面的位置采用持有方式。对设计而言，则是要能明确规划出这些位置，有意识地围绕这些地点创造场所感。

其七，城市功能的叠加。特定节点空间的设计考虑了城市性的生活需求，这样的空间将不再封闭于商场内，或者商业街区内部，它将依托城市道路节点、城市公共资源空间，更外向型也更具展示性。因此，城市生活中的文化、休闲、旅游等公共设施可以与之叠加，形成市民广场，并因为其丰富性而具有真正的生命力，不再是形式化的“城市客厅”。



三、CCDI工程案例及典型设计手法应对
前文的七种动线模式并非彼此独立，结合具体的设计手法，会形成更容易感知的商业界面。接下来简述的三个实例，分别在其中一项或多项动线策略上实现了设计层面的突破。

1．赣州华润中心——中庭主空间动线延伸形成特定节点空间的内外联结
赣州华润中心总建筑面积约80万 m2，包含商业、写字楼、酒店、公寓、住宅。项目共分3个地块开发，我司参与整体的规划及其中商业用地的深化设计工作。整个商业开发容量为20万 m2，包含12万 m2的持有型集中商业——万象城，及8万 m2的销售商铺。







在商业设计中，非常重要的举措是将万象城的室内中庭主空间延伸至城市万象广场，而万象广场又与室外街区商业连接，并与两侧的酒店、办公楼串联。同时万象城沿街区一侧采用两层外挂商铺的设计。万象广场邻近城市道路，摆脱了单纯商业广场的模式，具有了城市广场的性质，其延伸方向还规划有一个城市商业休闲步行街。这样，万象广场居于城市道路的交汇点，面对城市街道，不仅作为商业性的展示空间，也供市民日常生活使用。

苏宁芜湖城市之光商业项目总建筑面积28万 m2，包含集中商业、沿湖商业街区与高层公寓。在城市中，滨水公共空间是市民生活的休闲场所。建筑师通过设计一个滨水广场，一方面强化了公共空间的场所价值，另一方面也作为集中商业与沿湖商业街区之间的特定节点空间。滨水广场设计注重的是其公共开放性。在集中商业靠近沿湖商业街区一侧设计了一至四层逐层退台的外挂商铺，二层退台空间是主要联系集中商业与沿湖商业街区的人流交通层。逐层退台的外挂商铺拥有独立的室外交通，集中商业的室内各层人流也可到达。









深圳一方中心作为城市核心区的商业综合体项目，包含大型集中商业、写字楼、酒店、公寓、住宅。项目具有地铁换乘站点与公交场站的交通优势。对地下商业的设计尤其注重，通过采用偏移地下的方式与地上集中商业错开的方式，将地下商业区域叠合到城市街道与下沉广场区域，形成激活“地铁—集中商业—城市（下沉）广场”的联合作用，而集中商业与地下商业在下沉广场处连结。这样，通过设计使下沉广场同时具有了商业价值、交通价值与城市生活价值。







四、结语
综合来说，多样商业形态下的综合体动线在特定节点空间的连接愈发呈现多层次化的趋势，反映出集中形态商业与街区形态商业之间的多种组合关系，从前文分析的七类动线模式和三个设计实例可以看出，综合体中的城市商业街区、空中商街、屋顶购物公园等比较时尚的商业形式将成为未来一段时期内的主流趋势。这些商业形态将会催生出更多富于设计感的空间，进而为都市综合体带来更好、更持久的商业氛围和盈利能力。

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