房地产一般开发流程及关键节点

作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒，
一按施工顺序来说：
一、开工前：
1、 结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状：
 现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设计首层标高做好参考依据了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支护条件，桩基施工条件）施工场地的位置，是否具有施工操作面
2、图纸的准备及相关手续的办理
 初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对上述情况复核其可行性，能否实施， 施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核，确保少花钱，多办事施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后变更太多）日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件）
3、 施工单位的招投标
总包单位和土方单位的选择重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）施工班组，质量检查，样品留存。
监理单位的选择重点为：
1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做
2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放
3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密度的抽查）
 设计单位的选择：
1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新，但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范比较熟悉。
2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确，具备关键节点，
3、对较小的项目10万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职）
4、与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作）
 对白蚁防治的对接工作
 与质量监督、安全监督的对接工作
 与墙改办的联系、
 与人防办的联系
 设计技术交底（设计理念的交底工作）
二、施工阶段的工作：
一、组织施工单位进行第一次工地例会
1、 对参建各方走到一起的欣喜和感谢
2、 对组织架构进行审核调整及优化
3、 施工单位的打算，对项目的了解及配合
4 、具体详见“第一次工地会议纪要”
5、明确会议的召开时间，整理会议纪要由谁整理，下发，整改时间，例会的流程。
6、对监理整改意见的回复，甲方指令单的处理与工程进度款挂钩，
7、 对监理人员优秀行为的奖励制度（确保人员流动不大及负责任）
二、 施工阶段控制重点
1、 土方及基坑支护（土方开挖顺序，弃土点位置，挖机及土方车辆的数量，有无特殊关系，在特殊时间也可以出土）
2、桩基工程（包括结构选型，试打桩等技术参数的保留，进出场道路及桩进场条件全由施工单位自行解决）
3、地下室工程（渗漏水的预防及处理，设备安装与地平的施工顺序，配电房等核心位置的防水，防潮工作，地下停车位的提前设计工程，风机、防火门的提前采购工作）
4、主体工程：
 钢筋工程： 型号，数量，连接方式，甲供性能，节点构造
 模板工程：方案（尤其是高支模方案），模板数量，模板养护，模板施工质量，预留洞口位置大小是否准确
电梯、扶梯，风井、楼梯的高度，能否顺利走入？
住宅天花一般不抹灰，故模板平整度要求比价高
 混凝土工程：确保施工无冷缝（施工人员数量多少，机械设备数量，有无平板振捣器）；确保砼标号及外加剂符合设计要求（按泵车抽查，先柱子，后梁板，28天拆模后及时测量砼数据，如有异常及时整改），砼养护条件及养护人员,模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理（漏浆、孔洞，夹层，漏筋等质量问题的处理程序及避免措施）
 砌体工程：
1、图纸尽快确认，争取与主体同步施工
2、与设备工程师沟通，确保各种管井大小满足施工要求
3、预留洞口与设备专业，门窗一致，确保甲供尺寸（如门洞尺寸等应该由甲乙双方做一正式个交接）
4、高层顶层要先施工（按照一般的爬架三层考虑，施工时提前选购砌块，待其达到30天的龄期后上墙，再过30天抹灰，顶层内墙最好加一层玻璃纤维，以增大抗裂性）
5、砌块与梁交接处的封堵如何做？
6、不同材料交界处的网片必须设置到位，拉结筋
7、出屋面楼梯、烟气道、卫生间，等干湿交界处必须做素砼翻边，并将原基层处理干净，振捣迷失
8、垂直电梯井道必须按照营运图予以施工（不能按照建筑图，含圈梁的设置（从下往上量测，误差-50MM内，圈梁每侧必须在一个平面内,电梯层门必须与轿厢的距离不能太大，尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问题），
9、 女儿墙压顶必须是砼结构，以免渗水
 屋面及卫生间，外墙及门窗防水问题
屋面、卫生间防水：
1、结构必须振捣迷实（采用平板与板式振捣器相结合的方式）
2、结构施工完成，出屋面洞口，套管施工完成后，屋面结构做蓄水试验
3、上述工序2经监理、工程部验收后方可进行防水找平施工
4、防水找平层得水泥标号必须达到设计标准，并收光，养护到位，确保不起沙，不剥离，强度可靠
5、上述工序4经验收后方可做防水施工
6、刚性防水层与基层之间套薄膜一道，刚性防水层必须有抗开裂措施
7、条件允许的话，以结构找坡为优先考虑的方式
 外墙及门窗防水问题：
1、外墙必须按照规定进行砌筑及封堵，
2、门窗上口，阳台上口尽量做到两道防水（鹰嘴及滴水线条），至少要有一道，门窗至少退滴水线35以上，严禁铝合金门窗上空，
3、空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高，
4、室内外抹灰及装修工程（与销售、技术等一起确定楼宇交付标准）：
5、门窗的防水工程必须有责任主体（一般由最后收口的总包施工单位负责，在门窗单位发泡剂施工完成后，总包与监理一起验收，有验收职责，最后由总包负责）
墙体抹灰
1、为了加快施工进度，保证施工质量,做好如下工作：
一、砌块要提前进场，在场地上放置不少于7天后方可施工（一般厂家达不到28的养护时间）
二、施工完成后按规定时间抹灰
三、质量监督站验收完主体后即进行喷砂，贴缝后最好保证两天后方可进行抹灰，
四、按工程的施工质量要求，做好抹灰的配合比抽查及养护工作
五、抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作（尤其是卫生间，厨房，入户门门口等位置）
六、抹灰前做好结构的符合工作，对现浇结构尺寸偏差较大部分，必须先符合尺寸，在施工范围内凿除后对抹灰单位进行交接（坚决杜绝先抹灰，后打凿，破坏铁丝网）
七、天花按照一般标注是不抹灰，做好先抹灰以利于门窗玻璃等后续工作的施工。
 室外工程：
一、明确所有管井标高需按最后绿化施工完成后一致（由各相关管井施工单位负责），
二、所有管井有个专业明确后，由建筑专业统一调配，确保位置及标高满足建筑美观及维修方便，
三、道路由专业施工单位施工（即使是总包单位总包也应该选择有资质单位进行分包，并查验分包单位机械设别，人员资质，由类似施工经验）,在条件允许下优先选择黑色路面，
四、 路面排水的选择（雨水检查井）：在各种道路交叉口量测必须设置排水口，通常路面不能超过25米必须设置路面排水口（注：侧面雨水检查口得大小一定要符合要求，其净面积不能太小，影响排水通畅性）
五、各种消防车道要能确保通畅，转弯半径符合消防车的要求
六、住宅楼小区路灯是能够全部或者部分补贴的，施工时需要先向市政管理处问询，沟通，按照规定设置分开线路，便于补贴和计量。

[ 本帖最后由 csccbjs 于 2012-12-12 22:49 编辑 ]