我国明确国有土地使用权出让相关契税政策1

为推动公有住房上市的进程，近日，财政部、税务总局发出通知，明确国有土地使用权出让的契税政策。
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
税务总局网站 2004年08月24日
一、中国国有土地使用权出让主要方式由协议向招标、拍卖转变
　　
　　1990年5月19日，国务院颁布实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（以下简称“55号令”）。55号令规定：
　　（1）土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　（2）土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、拍卖，其具体程序和步骤由省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　虽然55号令规定了土地使用权可以通过协议、招标和拍卖的方式出让，但全国各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行。为此，1999年1月27日国土资源部发出《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》。该通知要求：
　　（1）要严格限制协议出让国有土地使用权的范围，除划拨土地使用权转让、国有企业改革中处置划拨土地使用权以及特殊用途等用地外，都不得协议出让国有土地使用权。协议出让国有土地使用权的出让金，不得低于出让底价和国家规定的最低价；
　　（2）商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。其中，属于下列情况之一的，必须拍卖出让：①以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；②对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；③土地用途无特别限制及要求。
　　对不具备拍卖条件，但属于下列情况之一的，必须公开招标出让：①除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；②土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向。
　　对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。
　　2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）（以下简称“11号令”）。11号令再次重申“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，并规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
　　2002年8月26日，国土资源部、监察部发出《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》。该通知要求，对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权全部实行招标、拍卖或者挂牌出让，并将其作为国土资源管理的重要制度和行政纪律，切实抓好落实。为此，同年9月24日，国土资源部、监察部发出《关于进行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作检查的通知》，决定由国土资源部、监察部联合对全国的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作进行一次专项检查。
　　2003年6月11日，国土资源部发布《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（以下简称“21号令”）。21号令规定，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。21号令重申，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，国土资源行政主管部门应当按照11号令的规定，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
　　2004年3月31日，国土资源部、监察部发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，决定2004年继续在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。该通知要求，各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；2002年7月1日11号令实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定11号令实施前的历史遗留问题，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。