房地产项目前期规划大纲

太棒了，感谢楼主的奉献。

一篇非常好的房地产投资扫盲文章!(转)2007-04-07 来源：. 先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。

再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？

由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。

因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。


好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。

由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。

要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。

从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有《美国经济发展史》这本书）。

下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。

先讲一个概念，根据《资本论》（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。

利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。

先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。

从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么迟迟不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或推迟崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。
经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。

二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补订?你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。

现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。
炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。

当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。

在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯

哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民至死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。