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某经理自报房地产内幕,看了感慨良多

发布于:2012-10-06 10:10:06 来自:建筑设计/建筑资料库 [复制转发]
南方日报      30层以下每平方米1000元左右,30层以上1500元左右,别墅500元左右!   在房屋成本中,建安成本被认为是非常稳定的一部分。记者就房价成本进行调查时,一位不愿透露姓名的开发商项目经理W先生向记者剖析了楼盘运作的建筑成本。此君在建筑行业浸淫多年,对于广州楼盘一般的建筑成本可谓心知肚明:“普通楼盘的建筑成本最多不会超过1500元/平方米,这部分成本的构成也很简单”。   建安成本:  普通住宅单位约千元   据W先生介绍,所有楼盘的开发成本都可以划分为两大块,除了土地成本费之外,其余部分都可以归为建安成本。建安成本又可以分为建筑安装费和建设配套费两部分。另外过去有不少发展商拿的是尚未拆迁的“红线地”,成本中还可能包括一次性拆迁补偿的成本,当然这部分成本也可以划为拿地成本之中。   进入开发程序后主要的成本就是综合建安费了。W先生介绍,根据目前广州的行情,9层以下不带电梯的住宅建安成本约在800元/平方米,普通多层建筑(9—30层)的成本大约在1000—1200元/平方米,30层以上的写字楼成本要高些,大约是1500—2000元/平方米。别墅的土建造价则在500-600元/平方米左右。   “一般市区内外的普通住房也就在9—30层之间,无论使用什么新型建材,成本也不会超过1500元/平方米”,W先生表示,如果发展商称建安成本超过2000元/平方米,除了说假话之外的可能就是这家公司对成本的控制能力太差了。   建设配套:  “其实都不高”   W先生几年前运作的某江景楼盘算得上广州第一批的江景豪宅,直接将滨江东楼价拉升2000元/平方米以上。他表示,除了突出江景概念外,该社区的园林配套和外立面装修也“很上档次、很突出”,但这部分的成本在建筑费用中所占比例其实非常小,摊到成本上可能每平方米也就增加了百余元。   据他估算,该楼盘包括设计费、报建、外立面装修、园林绿化、消防、三通一平等所有配套在内也就花了两三千万,却可以给发展商带来上亿的增值收入。他表示,如今许多楼盘为了搞好配套设施,又是建学校建会所又是修路,这些成本最多也就几十万上百万元。“发展商靠少量的建设配套支出,不但从羊身上拔走了羊毛,还顺手剥了层羊皮”,W先生非常感慨。   装修成本:  “虚报1/2不算多”   对于如今绝大多数楼盘的带装修销售策略,W先生表示这可以看成是建设配套费的延续。他表示,其实许多消费者也都清楚,所谓的附送“价值千元豪华装修”不过是发展商的噱头,真正的装修成本大约只有每平方米三四百元。   “装修里也有门道”,W先生称,一方面,带装修的房子可以为发展商节约大量成本。批发采购装修材料明显比消费者单独采购要便宜。有些发展商和装修公司本来就是同一老板,更是节约了成本。   另一方面,发展商还可以在装修材料上搞点“小动作”。W先生透露了一个半公开的秘密:所有买家能看得到的,发展商都尽量用名牌或优质装修材料。而消费者看不到的,比如瓷砖里面、地板下面、天花板里面,发展商都是尽量使用廉价材料,或者干脆减免程序。   开发商大玩“腾挪术”   即便是在建筑环节这一公认的“稳定地带”,不少发展商也可以大做手脚。记者在采访中发现,“建筑成本”其实也有可能通过种种技巧达到“减免”的目的,发展商所施展的“腾挪术”令人汗颜。   建筑成本找银行“埋单” 建一个新楼盘花的到底是谁的钱?是开发商自掏腰包、小业主变相“集资”、还是银行做了“冤大头”?据了解,房地产企业一般都具有高达70%-80%的资产负债率,绝大多数资金都要靠银行贷款。因此,发展商既可以先用一部分自己的钱把项目启动,然后再拿楼盘或者其他项目作抵押贷款进行后续开发,慢慢把自有资金退出来。   房地产开发多数是多个项目“滚动”进行,这样发展商就可以不断地进行项目抵押和再融资。这样一来,开发商的资金在“滚动”中早就退了出来,后面重复的过程不过是用销售款来填平贷款而已。因此有业内人士指出,在地产开发中,建筑成本尽管属于发展商的成本之一,但这部分资金的流转和风险实际上是由银行在承担,发展商无需为此储备足够的现金。   做假帐造“高成本”假象   财务账目上的作假在各行各业都存在,地产行业尤甚。有行家透露,不少房地产商宁愿花高价雇用资深会计,目的就是将楼盘账目上的成本金额加大。不用说,最容易造假的就是建筑成本了。明明赚1亿元的楼盘,可以处理成只赚三四千万元。这样一来,既可以偷税漏税,也可以在外界制造“该盘造价昂贵”的假象,顺手提高售价。   变更规划谋取超额暴利   东山区某楼盘按照原定规划只能建15层,但发展商在拿到地块后经过“特殊的途径”顺利改变了规划,最终建到了28层,将容积率成功调高近一倍。这样走正当程序或干脆私改规划的例子已经不胜枚举,广州某大发展商在去年的“东窗事发”便抖出该集团旗下多个楼盘私改规划的旧闻。   变更规划堪称最简便的摊低成本或产生暴利的方法。如上述楼盘在改变规划后可以多卖13层,而发展商拿地的成本却并未相应提高,另一种暴利便由此而产生。   拖欠工程款甘当“老赖”   除了那些相对“高明”的做法外,有些发展商干脆拖欠施工方的工程款做起了“老赖”。   据某建筑企业负责人透露,广州某著名地产企业就是行内出了名的“老赖”,由于其开发项目众多,几乎每个项目都拖欠大笔工程款。该企业也并非不认账,而是被追急了就挤出一点给建筑单位,建筑单位再去拖欠材料商和民工工资。据悉,广州乃至全国各地不少的建筑单位就是给发展商欠破产的。   过去有些发展商会在楼盘内拿出部分单位抵工程款。但后来发展商普遍发现,这样做往往会扰乱销售,建筑单位如今连房子都拿不到了。   偷工减料压低成本   如今大量的房地产投诉正是集中在房屋质量上,建筑材料上的偷工减料情况严重。多数发展商搞的是资本运作,其他如设计、施工、监理、验收等各个环节都是找其他公司来完成。经过层层分包后,用于建设的资金其实已所剩不多,偷工减料就在所难免。   除了消费者可以看得到的偷工减料手段外,像外墙涂料、塑钢门窗、钢筋水泥等诸多土建环节,开发商都可以想出办法节约成本,最常见的就是采购便宜原材料,甚至少做一些施工程序。

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只看楼主 我来说两句
  • hqinqifang
    hqinqifang 沙发
    楼主说的很正确,但是也没有那么的夸张,房地产里面,利润是比较多
    感谢楼主分享
    2012-10-25 07:54:25

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  • zhen3433
    zhen3433 板凳
    楼主说的很正确,但是也没有那么的夸张,房地产里面,利润是比较多
    2012-10-24 23:26:24

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    赞同0
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这个家伙什么也没有留下。。。

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