银十楼市回缓又受打压

如果以各地2011年商品房销售面积与2008年至2011年这四年来平均每年成交的宗地额定建筑面积作比较，可以更清晰地感受到二线以下城市的库存压力。以华北地区的唐山为例，这个比较系数是7.6%。也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年成交土地建成的住宅，需要13年时间；相应地，若要消化掉此前四年成交的土地，需要52年时间。

与唐山的情况类似，在连云港、扬州、中山、芜湖、桂林、宜昌、宜兴、烟台等大量三四线城市中，过去几年极度膨胀的土地供给，与去年以来的商品房实际消化速度均形成了巨大差距。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年销售的商品房所消化的土地，占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。

如果以2012年上半年淡市下的销售速度为参照，则这张“高存销比风险”城市名单还有进一步扩充。如沈阳需要7年多才能去化掉潜在存货；长春、呼和浩特、兰州、太原等二三线城市的去库存时间也接近5年。
福州新楼盘
通过分析，我们不难发现，即便经历了上半年的楼市去库存的小高峰，目前高存货带来的市场压力依然处于高位。再考虑到下半年施工进入高峰期，可以预见的是，未来该项风险仍将有增无减。这无疑将对相应区域内地产商的实力与智慧提出严峻的考验。

关于楼市发展趋势，我爱我家市场研究中心预计，相比上半年，下半年总体楼市成交量、价依然还会略有回落。其理由在于，首先，新增供应量下半年持续增加。下半年房企推盘计划要明显多于上半年，尤其是大多上市房企下半年推盘占比都在65%以上，所以未来的楼市新增供应量依然可观。

其次，部分需求难于持续、部分需求还将萎缩。支撑年初至今成交量不断回暖的购房需求无外乎三大类：首次置业的刚需；积蓄已久的豪宅需求；5、6月份产生的一小波恐慌性购房需求。下半年随着限购政策的从严执行，首次置业的刚需由于很难快速再生，当前旺盛的刚需释放形势难于持续；而“认房又认贷”的差异化信贷政策无法松绑，豪宅及改善需求入市难度很大；投资、投机需求也还是无法找到机会及获利空间；加上随着市场交易量的稳定，恐慌性需求也会逐步消失。