大中城市的经济适用房是怎么异化的

让我们通过具体的案例，来看看在地方官员“故意不作为”的现实考量下，大中城市的经济适用房，是怎么“异化演变”的。
　　在建设部对外宣传新的经济适用住房管理办法的新闻通稿上，宣传了几个“积极推进经济适用住房建设，取得了明显成效”地方的典型。其中江苏和南京是新闻稿中唯一的一对被“点名表扬”的省及省辖市。根据现已了解的材料，我们就先从这对“先进”来剖析起。

　　江苏省是“通稿”中第一个点名表扬的典型，该省的情况究竟怎样呢？让我们看看江苏省统计局的“官方资料”后，再下结论。据该局的有关统计分析材料，江苏经济适用房“发展最好的时期”是在1999年。受“政策影响”，当年全省经济适用房“占全部住宅投资额的比重达到峰值”——比例高达20.2%，高达48.8亿元，。此后，经济适用房在江苏的发展是一路下滑，据介绍，“2003年，江苏省经济适用房投资占住宅投资的比重为6.8%，2004年这一比重降低到5.3%，2005年继续回落到4.6%”，到了竟然连5%的比例都不到的地步。投资的比重如此，竣工面积上的颓势也是“一泻千里”。据资料，“2002年全省经济适用房竣工面积比2001年减少29.3%，”幅度之大，令人难以置信。2003年上半年，全省“经济适用房竣工面积仅占住宅的9.2%”。要知道，这个时候把经济适用房“修正”成“具有保障性质的政策性商品住房”的18号文还没公布，从政策的层面来说，经济适用房还担当着向80%以上城市居民提供住房的“历史使命”。而到了2004年，也就是建设部把该省作为“积极推进经济适用住房建设”典型例子进行宣传的当年，江苏全省经济适用房施工面积滑到了仅占全省“住宅施工面积的5.5%”，又“比上年同期减少4.2%”，面积只有544.6万平方米。

　　江苏省统计局在『“十五”时期江苏 房地产开发发展回顾』的统计分析材料中，曾经把作为国家大力推广发展的供房主体——经济适用房，和国家严厉控制的别墅和高档公寓，从从1995年到2004年这十年间在全省的发展作了对比。

　　人们不难发现，从1999年开始该省的经济适用房不仅一路大幅下滑，而且作为理应向80%以上普通市民提供住房的供房主体，在全省住宅投资所占比重，在2002年及以后的几年里，竟然出现比只向占人口10%左右的高收入人群提供的别墅和高档公寓的投资比重还要低“不可思议”的情况。而且据统计局的分析材料，就在这少得可怜的比例中，还有相当多的经济适用房是“用于拆迁安置，真正对社会公开销售的比例较低”。

　　那么，按照1998年国务院23号文房改的要求，各大城市对普通市民供应的、面向社会公开销售的经济适用房又是多少呢？就是“比较低”，又能低到一个什么地步呢？

　　南京是江苏最主要的大城市，也是江苏省的省会，它既是全国第一个喊出要“取消经济适用房”的城市，又是被建设部视为经济适用房搞得比较好、“表扬有加”的“榜样”。如此反差，“典型”的意义就不是他人所能比拟。那么，南京市的经济适用房的真实状况又是如何呢？

　　据南京市有关部门的资深人士介绍，在开始房改后的1999年，该市的城建部门曾经专门对究竟有多少居民符合中低收入者的要求、及有权购买经济适用房人口比例，搞了一个专项的调查。结果显示，1999年在南京市市区的居民人口中，年收入在5万元以上的高收入家庭，只占家庭总户数的4.6%，人均月收入160元(当年的南京城市居民最低生活保障标准)以下的最低收入家庭也只占0.4%。而余下的95%，都是属于中低收入家庭。就是说，根据国家的房改规定，南京市有95%的城市居民应该享有政府提供的经济适用房的权利。

　　按理说，根据国家规定需要提供经济适用房的居民比例如此之大，那么作为“典型”的南京市应该也为占人口95%的普通市民提供了相当多的经济适用房了，但结果却大相径庭。

　　据介绍，在1998年7月国务院公布房改的23号文件以前，南京市还根据该市不少人均住房在2-6平方米的特困家庭，陆续分步的建了一些“解困房”。恰恰在23号文件发表、并强调了以经济适用房为新的住房供应主体后，南京市的“经济适用房”就停下来“暂缓建设”了，并且还把原来已经对外大张旗鼓宣传和开始建设的长巷和兴隆两大块经济适用房住宅区，悄悄的改成了商品房小区。据介绍，仅长巷住宅区规划的经济适用房总的面积，就高达100万平方米，加上兴隆的经济适用房住宅区，总共有120多万平方米以上的在建或将建经济适用房就这样摇身一变成了商品房。尽管在2001年初的建设部的 “经验交流”中，这两大住宅区，还是挂着“经济适用房”的牌子。

　　如果不是2000年8月当时的南京市房管局长召开新闻发布会，宣布南京市将逐步取消经济适用房，公开向中央的“经济适用房为新的供房主体”政策叫板，并由此引发全国的一片哗然和建设部的严厉叱责而被迫在“文字上”“继续经济适用房政策”，经济适用房在南京也许早就是“灰飞烟灭”了。正是在媒体和国家建设部的“高压之下”，直到2001年8月21日，南京市才出台了第一个经济适用房方面的正式文件——“关于建设经济适用住房优先解决低收入家庭住房困难的实施意见”。据有关人士透露，“优先解决低收入”一词还是经过“反复推敲”才“圈定”的。而这一“优先”，就把经济适用房的供应对象限制在“家庭人均收入在我市上一年人均年收入60%以下，且家庭人均住房使用面积在8平方米(含)以下的住房困难家庭”。这是解困房还是经济适用房明眼人一眼就可看出。也许南京的有关官员以为老百姓对“复建房、解困房、拆迁安置房、安居房、经济适用房…很难说清楚”(南京市房管局官员在取消经济适用房新闻发布会上“语录”)，南京的“经济适用房”的“帽子游戏”由此开始。

　　在政策上进一步“卡住”了可能购买“解困式经济适用房”人群的口子后，南京的这项新的“经济适用房政策”的具体实施还是在拖在了近一年后(也就是房管局长宣布取消经济适用房后近两年的时间)才正式开始。据相关负责人士介绍，从2002年7月11号到2003年的8月31日，南京市共分三批面向低收入者合计提供了6486户“解困式经济适用房”。 其中不仅“超过70%的还是拆迁户”，而且“低收入者”又在具体的“供应细则”中进一步被限定在“家庭人均月收入在市政府公布的本市最低工资标准以下”。而从2003年9月开始至今，南京市连原来“优先供应”的低收入者买“解困型经济适用房”的大门也被彻底关上了，全市的“经济适用房”只向拆迁户“统一调剂供应”。据有关材料，南京市这几年的拆迁户数呈现暴涨之势。2001年南京市拆迁居民为1.3万户，2002年近1.9万户，2003年拆迁居民户数更是达到2.4万多户，拆迁房屋面积179万平方米。到了2004年，南京“仅市政建设项目拆迁的总户数就约有2.6万户，实施货币化拆迁的总面积达400万平方米”。2005年南京的拆迁户官方的说法为1.5万户，而今年虽然该市建委公布的年度拆迁计划是1.5万户、300万平方米，但仅从南京市江南八区区级政府上报的拆迁户数就高达5.1万户、面积高达860万平方米，比上年全市销售的806万平方米商品住宅房还要多50多万平方米。以此推算，南京市这几年仅应付拆迁“救急”所需要的拆迁安置房就应该在1000万平方米以上。而近几年经过“大力发展经济适用房以后”，南京市每年可供的“拆迁型的经济适用房”(真名应该是“拆迁安置房”)也只能在100多万平方米上下。政府“施舍”的“经济适用房”和市场被逼的刚性需求(大规模拆迁)差距之大，导致的结果就是低收入者也只能被关在了“经济适用房”的大门之外。

　　在这里有一个值得玩味的现象是，尽管从2003年9月后南京市就没有向市民提供过23号文件所定义的“经济适用房”，但在南京有关方面的“政绩”栏上，所谓的“经济适用房”发展却出现了倍增的势头，从过去的几万、十几万、几十万，一下子“跳”到了上百万平方米，大量应急的拆迁房堂而皇之的“戴上”了经济适用房的帽子，不仅可以“遮无经济适用房之丑”，而且还成了了建设部的“表彰对象”。

　　但从“解困”(人均居住面积在几个平方米之下)到“救穷”(低收入者)，直到最后只管“穷＋急”(拆迁无房户和补偿款不可能在市场上买到基本像样房子的)，南京市的“经济适用房”政策“演绎”至今，更像是一个不断“卸包袱”、不断减少政府义务的过程：

　　在一个市区人口达到400万左右的大城市里，剥离 “拆迁安置”的因素，多年来“经济适用房”的发展，只满足了不到2000户(6000人左右)的低收入市民购房需求，仅仅只占到全部市区人口的0.15%；在按照国家政策规定可以购买经济适用房的“中等”和“中低”收入的360万以上的市民中，基本上没人买到政府根据国家政策应该提供的经济适用房，供应主体对象的满足率多年为零，这就是一个真实的“南京经济适用房模式”。人们不禁要问，在“以民为本、执政为民”的今天，地方官员为什么在维护民生和民利方面的“政绩考卷”上，就那么不怕当“白卷高官”呢？