拍案惊奇：南京房价2小时上涨1200元

中国房价的一个案例

★《中国经济周刊》特约撰稿人 沈晓杰


　　有人或许认为，中国房地产市场、特别是有关房价涨幅上的“数据失真”，只是一种“理论推测”，在现实中并不一定存在。


　　“那就看看南京的房价吧。”有人这么说。


　　南京，在房地产方面属于经常在全国“出新闻”的“典型城市”，也是国家统计局统计的70个城市中的“重点城市”之一。


　　根据国家发改委和统计局最近发布的《2007年 3月份70个大中城市房屋销售价格指数报告》显示，今年3月份，南京市房屋销售价格只比去年同期增长了6.1%，其中“新建商品住房”也只上涨6.8 %。


2小时房价上涨1200


　　据南京当地媒体报道：“从年初(注：指今年年初)到现在，南京房价芝麻开花节节高”，“不太精确的统计就是，半年时间房价又涨了近千元每平方米”(注：按照官方统计的南京市商品住房平均房价计算，也就是说该市仅半年的涨幅就已高达25%左右)。甚至在南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格还是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的“神奇记录”。据媒体报道，在不久前举行的南京市房产春交会上，“参展的近40个楼盘，均价大多在7000元/平方米以上，均价在4000元/平方米以内的已不超过5家”。而就是在今年初，南京市有关部门公布的该市平均房价还只是4000多元。


　　面对南京房价的如此暴涨，曾经有媒体用“南京房价涨成‘传奇’”来形容。连该市房管部门的负责人在看了国家发改委和统计局公布的南京房价涨幅的数据后也不得不说：“国家发改委的数据具有一定的滞后性。”尽管这位“局内人”只承认“南京房价已经出现加速上涨的势头”，并未给出具体的涨幅，但南京当地房地产的业内外人士都知道，在南京重点区域“销售火爆的主流楼盘”，“半年以来的价格上涨幅度，几乎都高于30%”。


　　实际上，房价数据“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老问题。南京这几年房价走势情况，也可以为此佐证。


　　根据南京市统计局的一份报告，在“十五”期间(2001到2005年)，南京市5年住宅商品房销售价格“累计上涨44.7%，年平均增长7.7%”。据媒体报道，该市房管局官员称，这几年南京房价年均涨幅3%左右。


　　根据《南京日报》在2003年5月的报道，当时，该市“每平方米均价，城中(指南京市的老城区)逼近5000元”。 到了2006年10月，该市一家有着南京市房产局背景的房地产研究机构对外公布了截止到9月份的南京市“城中板块”房地产市场报告，其中商品住宅的“销售均价已经达到9631元/平方米”。实际上，由于“城中”的概念在不断扩大，2003年所指的“城中”区域现在的房价，现在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2万元。这不仅意味着，南京的普通家庭要在老城区买上一套小康标准(人均35平方米)的普通住宅，至少要花上百万元的巨资，房价收入比高达20以上(根据该市统计数据推算，南京市城市家庭年收入的中位数为5万元左右。百万巨资相当于这些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得)，而且也真实地表明，在南京传统的市区内，3年多的时间内，房地产市场的商品住房的房价就涨了一倍，年涨幅高达30%左右。


　　2006年十月下旬，南京市建委、房产局等5部门联合举办的“南京房产新政政策解读会”上，南京市房管局长表示：“前5年内，南京房屋平均价格年均涨幅3%左右，比较平稳”。在10月底，江苏省建设厅又根据南京市提供了资料对外公布，1～9月份南京市市区商品房(注：不含政策性商品房)平均成交价格为每平方米4255元。


“市区面积”让房价下跌


　　那么，为什么市场上随处可见每平方米上万元高房价的同时，一些职能部门的官员却称房屋均价为4000多元呢？关键是不断扩大统计口径上的“市区面积”。


　　房价增长统计及纵向比较是否准确的一个基本前提，就是相同区域的住房相比。但随着这几年城乡区划的调整，行政辖区概念上的市区也已调整得越来越大。因此有人认为这正好为某些官员在房价涨幅上的“数字游戏”提供了“舞台”。


　　在南京市，仅在2002年的南京江北行政区划调整中，南京市区面积就由当时的2598平方公里扩大到4737公里。一次调整就把市区的面积扩大了近1倍。而那些过去还属郊区县的“江北新市区”，当时的商品房价每平方米仅1000多元，只有当时“正宗市区”每平方米四五千元房价的几分之一。这样一来，扩大后的“市区房价”自然而然的就“大幅下降”，房价的涨幅也就“水到渠成”的被大大压缩。


　　除了直接把过去的郊县通过新的行政区划调整为“市区”外，在现在“新市区”的规划调整扩充中，把房价及涨幅“做下去”常用的另外一种做法就是把原来的郊区县重新划并到老城区中。这样使得老城区的房价也被“综合平衡”了下来。如在“南京市网上房地产”上，鼓楼、玄武、白下、秦淮、建业和下关这六个主城区的房价，分别只有5900-8400元之间，这和南京市民“切身感受”相差甚远。其原因就在于这些挂在“老城区”名下的新建商品住房，绝大多数都是建在居民习惯中的“郊区郊县”上。此外，在南京的市区房价统计表上，过去统计全市“平均房价”时，“非主城区”的“五县四郊”只有2-3个区的房价统计在“市区房价”中。现在经过一系列的“调整”后，南京市仅仅还剩下两个高淳、溧水这两个边远的郊县商品房没有被统计在“市区平均房价”中。这样一来，不仅南京市区高房价被过去还属郊区县的低房价大大“稀释”，全市的“平均房价”达到了超乎普通市民想象 “出奇的低水平”，而且房价的涨幅也被“控制”在极低的幅度之下。


　　“新市区”拉低房价指数的“最大贡献”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，绝大多数都是建在“新市区”。据媒体报道，南京市某房地产研究机构的市场分析表明，在南京市2006年预计新增的878万平方米商品房中，作为“新市区”的江宁、江北就占五成以上，作为新建城区的河西也占到新增量的17%左右。仅这三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城区的“新增边缘市区”，整个南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非传统城区”。据南京日报报道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2万多平方米，占全市住宅上市量的不到2%”。


期待统计科学性


　　正是由于南京市的新建商品住房绝大多数都是在新市区，也正是由于新建商品住房在新老城区的比例差别是如此之大，因此，可以得出如下判断：官方统计口径中的“南京市区新建商品住房”，基本上就是南京市“新市区”的新建商品住房；南京市的“新建商品住房平均房价”，基本上就等于南京市“新市区”(也就是过去的郊区县)“新建商品住房平均房价”。由于这些“新市区”住房所占比例的越来越大，不仅使统计报表上的南京市平均房价能够“低”到每平方米4200多元的“惊人地步”，而且也使得南京房价的涨幅也被“控制”在“健康”的水平。


　　但这样的“官方统计”虽然“拉低”了全市的房价水平和涨幅，但它不仅无法掩盖老城区房价的涨幅，同样也掩盖不住“新市区”房价的暴涨。就拿南京的江北市区来说，3—4年以前，这里的房价每平米还只有1000多元，但现在这里房价已经高涨到3000-4000元左右；同样是在南京的仙林新区，房价也由前几年的2000元左右，一下子暴涨到现在的5000-6000元，甚至更高。在这些占据“市区”新建商品住房绝对主力的“新市区”，房价的涨幅显然也不是每年增加百分之几。


　　其实，南京的情况在全国各大中城市都极为普遍。在现在的政策下，不管是原来的老城区，还是刚建的新市区，就同一区域的居民来说，这几年房价的涨幅度，已经到了让普通百姓越发难以承受的“惊人地步”。从市民的切身感受来说，各自居住区域的房价的真实涨幅，远远超过了官方统计数据中的百分之几的水平。其实，不仅是买房者，即使是开发商和房屋中介，也无法把官方的“平均房价”和“房价的平均涨幅”当作经营依据。如果真的拿“官方的数据”当作买房的“参照系”的话，人们可能永远也买不到房。


　　也正是因为如此，所以当媒体要求广东省统计局副局长解释为什么统计局和房地局的房价数据会出现“打架”时，这位“官方统计”的“发言人”不得不承认，由于我国房地产“一直没有形成规范的价格表达方式，没有价格统计体系来产生平均价格”。


　　房价数据的“打架”，使得统计局的官员不得不说出了“实话”。公众在“数据打架”中终于明白，中国房地产市场“房价”及其“涨幅”的各种“统计数据”，之所以与公众感受不同，甚至难以被公众认可，是因为既有统计口径的不一致，也有统计本身的不科学；而对于国家发改委和国家统计局等职能部门来说，如何提高和规范统计的科学性，已成当务之急，因为他们发布的统计数据，不仅事关百姓的购房选择和导向，同时，更是学者、专家和决策层制定宏观调控的依据。