潘石屹从市场角度看“不购房运动”

从市场角度看“不购房运动”

2007-02-25　18:07:50

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　　中国的房地产最近几年已经成长为一个巨大的行业，仅新商品房的销售收入每年就接近两万亿元人民币。这还仅仅是每年的增加量，还不包括历年成交的巨大的存量，如果再加上二手房的成交量，房地产这个行业可以说已经在国民经济中占据了很重要的地位。从第一次全国经济普查主要数据公报来看，在国民经济中，年销售收入超过一万亿元的行业并不多，如食品制造业收入为3154亿元；烟草制品业的收入为2575亿元；家具制造业收入为1446亿元；医药制造业为3139亿元；属于第三产业的铁路运输业为2126亿元；道路运输业为2481亿元，这些行业收入都在一万亿元以下。而且这些行业一般都是当年消费掉的，不会形成存量的二手市场。

　　为什么房地产行业会成为如此巨大的行业？为什么社会对这个行业会有如此惊人的需求？对于这个问题，近几年来很多人都发表了各种各样的意见，找出了各种各样的原因。其中一个重要的原因就是：中国经济20多年来平稳、健康、高速地发展，国家和个人都积累了一定数量的财富，而中国人在住房问题上历史欠账又太多。中国的住房近百年除了皇宫和庙宇，绝大部分人住的都是土和草盖的房子。与西方国家的房子相比，使用寿命很短，长期保存下来的也不多。中国人现在的这种住房需求是积压了几十年、甚至上百年的，而在这几年集中爆发了，并且以从未有过的速度把这种需求释放出来了。这种爆发在区域上的表现也各不相同，北京和上海无疑是两个爆发力最强烈的地方。仅北京、上海这两个城市这几年房地产的销售收入就占到全中国销售收入的20%左右，而这两个城市的人口仅占全国人口不到3%。从2005年房地产税收的数据来看，北京、上海、广州，再加上浙江和江苏，“三市两省”房地产的税收收入占到全国房地产税收的55%。由此也可以推算，“三市两省”房地产行业的销售收入也基本超过全国的50%。

　　房地产行业的快速增长，同时给社会经济和房地产相关行业带来了许多的压力和不平衡。比如建房子需要土地，而土地来源只有两个渠道：一是旧城区、旧房子的拆迁；二是农民的耕地。因为房地产对土地的大量需求，在城市拆迁中出现了许多问题，像野蛮拆迁、破坏建筑文物等等这些年已经上升成为社会的主要矛盾。为了缓解房地产发展商在占用土地和拆迁过程中出现各种矛盾，有一些城市，如北京，不得不实施由政府完成“七通一平”，即“净地”的出让方式。这样，拆迁的矛盾缓解了，但城区内的土地供应数量也就降下来了。不得不出城去占用农民的耕地。而18亿亩耕地又是中国人解决吃饭问题要死保的底线，用官方的话说：“中国要实施最严格的耕地保护政策”（据国土资源部：《十八亿亩耕地指标不允许突破》。所以，建设用地与拆迁、耕地保护的矛盾也日益突出。

　　除了土地矛盾之外，房地产对别的行业造成的压力也是巨大的。例如建房子需要大量的钢筋和水泥，而钢筋和水泥又需要大量的煤炭去冶炼和烧制。为此，煤炭的价格就翻番地上涨。为了使煤炭的需求能够满足市场需要，有煤炭资源的省份就不顾一切地加快煤炭开发的速度，大小煤窑一起上。甚至许多前些年已经废弃，没有任何安全措施的小煤窑也重新开采了，这也是导致最近几年矿难不断的重要原因，2004年的矿难就夺去了6000多人的生命。同时，要把大量煤炭运出来，汽车就“多拉快跑”，因严重超载发生的交通事故也在增加。从矿区到城市的公路，因超载致使大部分的路面被压毁，大部分的桥梁被压成危桥。我们公司与施工单位签订的总承包协议常常因为钢材、水泥价格的上涨，施工单位面临着赚不到钱的危险，导致我们双方不得不重新坐下来谈判新合同的价格。

　　从前年开始，施工单位也不断向我们反映出现了“民工荒”。一开始我总是跟他们老板说，这是好事情，多给农民工一些钱，他们多一些收入，人自然就到你的工地上来了。但近两年来，“民工荒”越来越严重，已渐渐成为全社会的问题。因为中国房地产行业是劳动力十分密集的行业，每平方米的建筑面积大约需要8个劳动力（工）左右，大约需要120公斤的钢材，需要300公斤的水泥，这些需求都会转变成压力辐射到周边行业和环境的污染。

　　政府在过去的几年时间出台了一系列的政策，采取了一些措施，就是要千方百计的抑制过快过猛增长的房地产需求。例如，减少银行对购房贷款的成数，不断提高房屋贷款的利息；增加税收；减少外籍人士购买房子等等。但购房的主体还是国内的购房人，购房热情始终未减。如北京2006年成交的房子超过18万套（来源：北京市房地产信息网），这是历史上从未有过的数字，按照每户3.8人标准计算，有近70万人在当年可以解决住房问题，但这70万人口也仅占北京人口的5%。而且，这18万套房子中，还有一部分是被外地人、港澳台同胞和符合条件的外国人购买了。所以，当年能够解决住房的人肯定不到总人口的5%。北京市政府同其他城市的政府一样，也拼命地增加中、低档房的供应量，2006年比2005年在低于5000元/平方米房子的供应量中增加了33%（来源：北京市房地产信息网），但这也远远不能满足人们对房子购买的需求。多少年来积累下来的住房问题，一定要求在很短时间内解决，基本是不可能完成的任务。需要的是大家献计献策，让目标更清晰一些，手段更有效一些。

　　在这种情况下，房价的不断上涨就成了最近两、三年全社会最关注的问题之一，大家也在通过不同的渠道表达自己的意见和诉求。其中，最明显的就是这几年风起云涌的两大群众运动：一是集资建房的运动；二是不购房运动。

　　先说说“集资建房运动”，它主要是表达购房人对房价快速上涨的不满。但我个人的观点认为这种集资建房真正要实施时，它的风险其实是很大的，最后承担风险的主要是那些出钱的集资人。公司制度已经有了上百年的历史，有了一整套监管办法和保障投资人权利的系统，中国的公司制度也是学习和借鉴西方国家来的。但这种既不成立公司，也不按法定程序成立住房合作社的个人集资建房办法，我个人认为是存在着很大风险的，这种风险将在集资后的两、三年显现出来。

　　第二个是“不购房运动”，有人提出来一年内不购房，有人提出三年内不购房，也有人提出来五年内不购房……从市场和经济的角度来看，这是购房人自己的权利，是他们自主选择的权利。可以设想，在住房需求压力巨大的市场中，不购房运动，无论是一年还是五年，如果真正实施成功的话，一部分暂时还能凑合着住，并不急需购买房子的家庭，暂时推后购房的计划，应该能在降低市场需求上取得一定的效果。中国人传统持家、过日子的古训是：“量入为出”，就是不要把自己的经济搞的太紧张了。这对目前房地产市场集中爆发性的需求会起到很大的缓冲作用，可以缓解一部分因房价上涨太快带来的压力。同时，也可以缓解因房地产行业增长速度太快，给整个国民经济，像土地拆迁、占用耕地，以及对别的行业，如煤炭行业带来的压力。也还可以减少环境污染的压力。如果客观地从整体房地产市场和经济的角度，而不是以搞一场表演为目的的角度来看，“不购房运动”对缓解目前房地产遇到的问题是有利的。

　　市场的平衡与和谐就是来自于大家选择的多样性，或大家对未来市场有分歧甚至相左的意见和决策。如果大家在市场上的判断和选择是完全一致的，这样的市场将是最危险的市场，将使市场失去平衡。例如，股票市场，大家一致看涨或一致看跌，那一定会造成灾难性的后果。在市场中一定要大家都统一认识，共同行动，不允许有不同的意见和声音，显然是对市场幼稚和不成熟的看法和表现。历史的经验教训反复地证实，经济泡沫和危机的出现基本上都是因为在危机前，大家的看法、选择和决策高度一致所导致的。人们常说的一句话：“大街小巷的老太太都说股票市场能赚钱时，就是股票市场崩盘的前兆”说的就是大家的看法太一致就要出危险。