万科：颠覆行业游戏规则

万科：颠覆行业游戏规则

——《中国房地产报》

　　8月3日，沸沸扬扬已久的“万科收购南都”的传言最终以南都房产整体加盟万科的方式尘埃落定。万科也因此基本完成在长三角的布局，在上海、江苏、浙江的未来项目资源呈三足鼎立的局面。
　　长三角在万科的战略地位意味深长。长三角布局的完成，也意味着万科住宅产业化建设提上日程。关于万科的策略可以这样描述：通过快速扩张加大现金流的快速运转，继而做大规模，又靠着规模大加强对现金流、物流的管理和调控能力进一步做大，这个过程的核心是，将住宅产业化生产，就像生产汽车一样。
　　对浙江南都的整合完成后，万科总经理郁亮告诉记者：“浙江是一个可以在全省范围内密集布点的省份。”
　　在万科的住宅产业化计划里，未来生产的住宅部件90%以上都是在工厂生产完毕，然后到现场组装。这就意味着要在布点密集的区域形成规模化发展，使生产和运输的成本降低。
　　“在长三角范围内，江苏的地缘优势因长江而显得突出，浙江省内城市的富裕程度和发展速度等方面有很强的相似性。所以，浙江、江苏两省的密集布点优势明显。”万科首席研究员谭华杰告诉记者。
　　“我们做了一个大概的估算，100公里公路相当于800公里水路的运输成本，也就是说，如果能在水上通道布局，那么同一工厂能覆盖的范围最多可以比内陆布局增加8倍。”谭华杰说。事实上，万科在江苏涉足的城市几乎都是沿长江布点。据谭华杰透露，“如此布点确实是有考虑到住宅产业化的。”
　　早在去年下半年，万科将住宅产业化可能选定在华东进行就已见端倪。去年10月，万科、东京建屋、大成建设三方合资开发上海市西北部的国际住宅小区“华漕”。这两家日本企业的住宅产业化之长，是万科开展此次合作的主要着眼点。万科希望借此次合作迅速学会住宅产业化、部品工厂化的管理流程、组织模式。
　　为了推进“住宅产业化”，万科在人事上的安排是：目前主管华东业务的上海万科董事长兼总经理刘爱明是工程科班出身，而万科的首位外籍高管具体负责推进“住宅产业化”的伏见文明，曾任丰田住宅中国首席代表，而丰田住宅在“住宅产业化”方面具有世界一流水平。
　　“去年我们标准化的比例为36%，”刘爱明介绍说，“今年年底，我们在上海浦东会有一个项目，做整个外墙板内胶外挂，就是在工厂里面把整个外墙生产出来到现场挂上去。”
　　谭华杰透露，外墙板内胶外挂这个可以完全杜绝房屋渗漏的产品，将于明年在万科的项目中局部使用。
　　万科的结论是，“随着调控的深入，行业整合将会加速，集中度将会上升，毛利率的降低是必然的。”
　　作为万科学习的标杆企业，美国最优秀的住宅企业普尔蒂的毛利率只有20％，销售净利润率只有7％～8％，但净资产收益率达18％～22％。近几年万科的销售净利润率是10％，净资产收益率是12％～16％。
　　“我们未来一定要做到普尔蒂这样，在一个销售净利润率8％左右的市场中达到18％以上的净资产收益率，这就需要大幅度提高运营效率。而要提高效率，工厂化是必不可少的一个前提，这也是行业的大势所趋。”谭华杰说，这已在万科形成共识。
　　“现在中国的开发商都是买地、盖房子然后卖掉，很单调也很雷同，这个模式在未来是一定要被颠覆的。”万科董事长王石表示。