我国土地整理产业化概述(转贴)

三、我国土地整理产业化的政策法律基础
（一）农用地管理和建设用地整理共同的政策法律基础
1、我国土地权属的法律关系。《土地管理法》规定我国的土地分别属于国家和农村集体所有；国有和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。
2、土地使用权可以依法转让。
（二）建设用地整理的政策法律基础
1、国家依法实行国有土地有偿使用制度。
2、政府可依法收回土地使用权。
3、政府可依法收购土地使用权。
（三）农用地整理的政策法律基础
1、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩可以确定给开发单位或者个人长期使用。
2、国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设占用耕地的单位必须负责开垦与所占用耕地的数质相当的耕地；也可以按有关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
3、造成土地破坏的用地单位和个人应按有关规定负责复垦；也可缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
4、新增建设用地的土地有偿使用费专项用于耕地开发。
5、地方人民政府应确保本行政区域内耕地总量不减少，本区域难以占补平衡的，经批准可进行易地开垦。
6、土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。

1、按市场机制运行的模式。这一模式以上海为代表，其特点是，土地发展中心根据自己的收购计划和政府的要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或约定土地收益分成，按照约定由土地发展中心支付收购金，取得土地并按政策法律规定办理过户手续。土地发展中心取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套，建立建设用地储备库，然后由土地管理部门根据市场用地需求出让给用地单位，通过出让收回前期收购、开发的成本并获取一定的利润。
2、行政指导与市场运作相结合的模式。这一模式以杭州为代表，其特点是政府规定土地收购的范围，并统一由土地收购单位按计划进行收购、储备、开发，土地管理部门根据用地需求用招标、拍卖方式对整理后的土地实行统一出让。
3、政府立项、企业运作的模式。这一模式以沈阳为代表，其特点是政府通过立项确定土地整理的范围、建设内容，再将土地整理工程承包给受让土地的企业，由企业筹集土地开发整理资金并完成工程建设。如，沈阳市政府确定了市区浑河北岸天坛地区荒废地开发整理项目以后，将土地整理项目实施委托给沈阳银基发展股份有限公司，该公司利用其上市企业的优势，通过增发新股、辅以银行贷款的方式募集土地开发整理资金。通过这种运作方式，政府在不投入资金的情况下取得了城市公益事业用地，企业则取得了一部分开发建设用地使用权。建设用地整理产业化不仅促进了城市土地集约利用，同时也调控了土地市场，刺激了经济的发展，提高了城市存量土地的利用价值。到目前为止杭州市区通过土地储备中心已收购土地121宗，面积260公顷，支出资金25.7亿元，对这些土地进行开发整理后，已出让97宗，面积121.8公顷，回笼资金20.8亿元。萧山市通过建设用地整理已储备土地22宗，面积712亩，支出资金1亿元，其中11宗土地已出让，回笼资金1.2亿元。
（二）农用地整理产业化的发展概况
农用地整理产业化是通过培植和发育各种形式的造地公司，接受政府或建设用地单位委托进行土地开发整理，建立土地整理储备库，以出售新增耕地折抵的建设用地指标、收取耕地开垦费、新增耕地租赁经营、发展高效农业等方式获取土地整理收益。农用地整理产业化的发展最初于90年代中期产生于江苏的张家港、吴江等，以后逐步发展到山东、浙江、陕西、辽宁、黑龙江等地。我国农用地整理产业化的实践已取得初步经验，如江苏、山东等地由政府或其他单位组建造地公司，辽宁、黑龙江等地开展政府委托造地，湖北等地把土地整理与农业开发相结合，一些大城市郊区（如南京）探索反租造地、出租开发、发展高效农业等等。张家港东城土地资源开发有限公司成立3年来，通过清淤和疏浚土方填洼地，新增耕地5000亩，减少压废地3000亩，取得了显著的社会效益、生态效益和经济效益，如今，公司年总产值超过2500万元，年工程收入上千万元。浙江省绍兴市大力推进农用地整理，不仅保证了本行政区域内耕地总量动态平衡，还把多余的新增耕地指标纳入土地整理储备库，1998年向杭州市转让农用地整理新增耕地面积折抵建设用地指标1万亩，亩均价格1万元。随着耕地占补平衡等政策法律进一步实施，我国农用地整理产业化将会得到更大的发展。